成交量環比出現下滑走勢 熱門盤成交價依然走高

　　在剛剛過去的4月，廣州二手房市場交投活躍度開始下降，據“陽光家緣”公佈數據顯示，4月廣州二手房網簽成交量為8146宗，比3月下降26.8%，不過，同比去年4月仍上升90.9%，是今年以來二手房市場網簽成交量第二高的月份。市場交投依然較為活躍。

　　文/圖：廣州日報記者王荔玨

　　部分熱門樓盤價格較一年前升兩三成

　　來自合富置業統計顯示，4月廣州市中心標誌性樓盤、學位房等熱門樓盤，二手樓價繼續走高，部分樓盤的二手成交均價與一年前相比，甚至出現超過30%的漲幅。其中，名校效應相當強勁的東風東板塊，錦城花園、東風廣場等樓盤甚至出現二手成交單價創新高的現象，樓價直逼相距不遠的珠江新城。

　　以錦城花園為例，4月出現二手成交單價超過6萬元/m2的成交個案，而東風廣場二手均價也突破了5萬元/m2大關。合富置業錦城二分行主管夏銀玲表示，目前錦城花園、東風廣場的業主惜售心態非常強，放盤相當稀缺，價格接受度較高的買家，多是看房不久的新客，而舊客之前看過不少房源，會比較價格。夏銀玲指出，目前錦城花園A區在售房源中，仍有個別放盤單價超6萬元/m2，而B區單位面積稍大，業主放盤價相對低一些，單價4.5萬~5萬元/m2左右，而東風廣場目前均價已升至5.1萬~5.2萬元/m2。相對來説，東風廣場單位戶型較多樣化，總面積相對較小，總價也稍低一些。區域內其他熱門的樓盤，如君匯世家和潤粵大廈等，二手均價分別為4.5萬~5.2萬元/m2和3.8萬~4萬元/m2。此外，天河北、珠江新城等板塊綜合素質高的樓盤，樓價漲幅相對較明顯。合富置業成交數據顯示，芳草園、協和新世界等天河北高質素樓盤，4月二手成交均價均突破4萬元/m2大關。其中，協和新世界4月二手成交均價與去年同期相比上升了33.9%。

　　在週邊區域以及市政發展潛力區域的樓盤，二手均價亦出現補漲。據合富置業成交數據統計，番禺的金山谷、海珠的世港國際公寓，4月二手成交均價同比出現26.9%和26.3%的漲幅，尤其是在番禺一手市場中小戶型房源供應較少、價格較高的市況下，市場對中小戶型放盤較多的二手樓盤關注熱度明顯提升，導致供求兩旺，拉動均價走高。

　　學區房仍是買家關注重點

　　中原地産相關人士就指出，由於4月各區小學公佈新一年招生資訊，部分學校對口學位房有所調整，導致買家對物業需求熱度有所影響；同時也促使家長族加快入手學位房計劃。中原地産數據顯示，4月學位房成交佔比為7.87%，較3月上漲1.28%，目前全市學位房成交均價為33399元/m2，較全市成交均價高28.6%。同時，學位房家長族普遍青睞越秀區學位房，佔比達48.57%，其次是天河區的40%，其他區域佔比較少，這是由於越秀和天河優質小學較多，各方面配套資源相對完善，吸引家長族前來購房。

　　4月公佈招生地段中有微調，對樓價影響也較大。如在天河體育中心板塊的華晨大廈原屬華成小學地段，但今年華成小學已成省一級華陽小學的一個校區，促使這一板塊的物業在4月成交量翻番，而業主也普遍提高報價20%左右。如一套50平方米的物業，之前成交為115萬元，在4月成交價為130萬元，上漲13%。合富置業有關人士就告訴記者，天河北標誌性樓盤天譽花園由於今年納入了華陽小學華成校區招生範圍內，買家關注度有所提升，與去年同期二手成交均價出現22.3%的漲幅。

　　番禺再現一二手價格倒挂

　　4月番禺區中原二手住宅成交均價為20885元/m2，價格較3月上漲19.34%，“陽光家緣”仲介網簽成交量較2016年3月下降26.73%。中原地産相關人士表示，這是因為華南板塊的一些高價盤成交，如雅居樂康橋郡、星河灣、海怡半島和錦繡香江等，結構性拉升了成交均價。

　　4月省政府去庫存的文件中顯示，番禺目前庫存量為447萬平方米，是所有區域中庫存量最高的區域，壓力也是最大的，部分板塊的樓盤甚至存在一、二手價格倒挂現象，如亞運城二手房均價為12588元/m2，高於4月一手網簽均價，主要原因在於亞運城天譽主推30多層的高層，對於客戶來説二手房選擇更多，因此價格出現倒挂；雅居樂康橋郡也出現倒挂，主要是康橋郡目前推出200~500平方米的大戶型，因此總價高，但單價相對二手則較低。中原地産研究部客戶研究主任熊小洪表示，一、二手價格倒挂並不是普遍現象，而是取決於一手庫存量、一、二手産品的品質對比以及客戶的需求量等。

　　預計5月二手樓市保持平穩

　　合富置業人士表示，經過交投相當火爆的3月以及成交熱度輕微下降的4月，預計5月廣州二手樓市交投將保持平穩。在價格方面，經過3、4月頻現的業主漲價、反價潮，大多數熱門板塊業主反價幅度已達5%~10%，如天河公園板塊熱門樓盤，總價400萬元的二手房，業主反價約10萬~20萬元，而老城區陳家祠板塊附近的電梯樓兩房，業主反價約8萬~10萬元。對於放盤價虛高或短時間內漲價幅度太大的房源，大部分買家的購房預算增長未能趕上業主漲價的速度，很可能會促使買家降低置業需求或轉而另覓其他符合價格預算的房源。對於之前已出售舊居籌集換房資金的“賣一買一”改善型買家，由於擔心樓價上漲令手頭資金實際購買力“縮水”，在樓價繼續上漲的預期下，在5月入市積極性或進一步提高。

　　中原地産有關人士認為，4月二手成交量雖然沒有3月高，但成交量已超過2015年最高的12月，而5月是購房旺季，預計成交會在4月成交基礎上平穩波動。熊小洪表示，4月新增客戶有所減少，在一定程度上影響成交量，另外，“五一”一手推新貨分流部分二手客戶，但二手房多集中在市中心，有完善配套和成熟居住氛圍，如東風東、珠江新城、後天河北等板塊，不少客戶依然會選擇這些板塊的二手房；近郊板塊若一、二手價差不大，部分客戶會在“五一”期間進行對比後逐漸回流二手市場；從成交價格看，目前市場成交量維持高位穩定態勢，最新一週上調報價的業主佔比為53%，説明近期二手價格會呈持續走高態勢。