一年之間，一橋之便，南朗鎮樓市已然實現成功逆襲。

　　記者從合富輝煌（中國）中山公司市研部監測數據查到，4月份南朗鎮商品房均價8278元/平方米，超過火炬區商品房7799元/平方米的均價，環比3月上漲9%，房價高居全市24鎮區的第五位；而在去年4月份，南朗鎮商品房均價5344元/平方米，位居全市第12位，尚且不及5627元/平方米的全市均價。

　　其實不僅是南朗一個鎮區。日前，一則《中山城區樓盤開盤，定價超萬元嚇跑深圳客！》的文章在中山本地網路論壇刷屏，一方面開盤價之高令人嘆為觀止，另一方面似乎深圳客也漸趨理性。近期，萬元開盤價頻頻出現在鄰深片區的樓盤，並且已傳導至中山樓市的基本面。在深圳客大舉襲來的背景下，中山樓市慣有的鎮區格局已被打破，以往中心城區、坦洲、小欖古鎮“三足鼎立”之勢，演變為以火炬、南朗、東區、石岐、南區、港口等鎮區在內的“鄰深區域十主城區”的局面。

　　樓盤走訪

　　舊盤價格數月已翻倍 新盤開售均價近萬元

　　這個“五一”小長假，在南朗鎮生活工作的梁貴光忙著陪他在深圳的舊同事們一起去看房。一年半前，梁貴光離開了深圳的公司自己創業，經過慎重考慮後，他決定將公司地點設在南朗。“由於公司業務還是要經常和深圳方面聯繫，所以我選擇了落戶在南朗。”這次過來看房的深圳友人，主要是奔著投資而來。

　　隨著深中通道利好消息的不斷釋放，深圳人搶灘中山樓市的動作也越來越大，尤其是在包括南朗鎮在內的臨深片區。在過去的4月份，位於南朗鎮的兩大樓盤錦繡海灣城成為備受深圳客歡迎的項目。統計數據顯示，錦繡海灣城4月份成交264套，成交均價9134元/平方米，高居全市各大樓盤成交量排名第5位。據錦繡海灣城銷售人員介紹，目前錦繡海灣城在售76—160平方米二至四房，每平方米均價已從去年的4800元漲至目前萬元左右。業內人士預計，在深中通道利好影響不斷擴大和深化下，錦繡海灣城房價將會繼續看漲。

　　無獨有偶，另一個位於南朗鎮的樓盤雅居樂·山海郡也同樣火爆。統計數據顯示，4月份雅居樂·山海郡拿下201套的驕人業績，而成交均價也高達9908元/平方米，成交量居全市各大樓盤第13位。在5日的電話採訪中，該樓盤銷售人員介紹，雅居樂山海郡於今年3月26日開盤，在當天銷售中心前曾一度排起近百米的長隊；當天推出的開盤價約為8689—11120元/平方米，均價約為9500元/平方米，雖然價格不菲，但成交依舊火爆，到到當日下午開盤的單位已全部售罄。

　　據新浪樂居報道，當開盤價顯示為萬元左右時，認籌現場一片譁然，甚至有不少深圳購房者看到這樣的價格，也表示超過了他們的心理預期；此外，在山海郡的當天開盤現場，也有不少來自小欖、古鎮等富裕鎮區的客戶身影，在深圳客漸趨理性的同時，本地客卻有逐步增多的趨勢。

　　市場分析

　　深中通道利好消息疊加 南朗樓價一年漲近3000元

　　上述樓盤所呈現出來的情況並非個案，其所在的南朗鎮樓市在過去一年已然整體實現逆襲。合富輝煌（中國）中山公司市研部監測數據顯示，4月份南朗鎮商品房均價8278元/平方米，環比3月上漲9%，僅次於古鎮、東區、坦洲和石岐，房價高居全市24鎮區的第五位。

　　其實，在去年9月份之前，南朗鎮在中山的樓市版圖中，無論價格還是成交量，一直處於中游偏下的位置，屬於再普通不過的非典型鎮區。以去年同期為例，2015年4月份南朗鎮商品房均價5344元/平方米，位居全市第12位，尚且不及5627元/平方米的全市均價。而這樣的價格或許與南朗鎮本身所具有的經濟發展水準有關。

　　提及南朗鎮，更多人想起的是中山故里。作為全市面積最大的鎮區，南朗的經濟發展水準一直以來在全市都處於中下游的位置，甚至一度由於經濟發展程度較低，綜合實力排名稍靠後。統計數據顯示，2015年南朗鎮地區生産總值為95.16億元，位居全市15位。

　　“影響一個區域樓市價格的因素包括多個方面，但整體來説無外乎內因和外因兩個方面。”有業內人士認為，具體而言，內因主要是區域的經濟發展水準和人口數量，而外因主要是政策因素和外部購買力，無論內因還是外因，只要有一個要素發生突變，都會對該區域的樓市産生巨大影響。

　　因此，在沒有外因突變之前，南朗鎮全市第12位的樓價，與其全市第15位的經濟總量相互匹配。然而，自去年下半年，深中通道利好消息疊加國家去庫存政策，兩者協同刺激之下，外部環境發生劇烈變化，支撐該區域樓市發展的均衡狀態被打破，樓價也在短期內實現了快速上漲。

　　去年9月份，國家出臺公積金新政，貸款額度最高可達80萬元，公積金貸款二套房首付開始執行最低兩成首付，同時深中通道年內動工的消息已有傳出，當月南朗鎮商品房均價漲至6007元/平方米，升至全市第9位；10月份，深中通道面向國際徵集東隧西橋設計方案的消息再度傳出，南朗樓市應聲而漲，升至全市第六名……此後南朗樓價節節攀升，截至目前已經高達8278元/平方米，數月來穩居全市前列，南朗樓市也順勢實現逆襲。

　　格局變遷

　　從經濟強鎮“三足鼎立” 到鄰深區域大熱

　　長期以來，中山樓市都存在著冷熱不均的現象，而這也影響著中山各區域間的樓市格局。數據顯示，2015年4月份，鎮區樓市均價的前三名分別是東區、坦洲和小欖，其中東區是中山市的核心城區和金融商務區，坦洲鎮長期受珠海客的影響，小欖鎮則是中山西北部的城市副中心，三者的排名也凸顯著當時中山樓市“三足鼎立”的格局。

　　一年之後，2016年4月份，排名三甲的雖然是古鎮、東區和坦洲，似乎與一年前差別不大，但緊隨其後的則是石岐、南朗、南區和火炬開發區，均為鄰深片區或其輻射區域。換個角度來看，在4月份，均價超過8000元/平方米的6個鎮區中，除了受利和燈飾廣場集中網簽影響的坦洲外，東區、石岐、南區和南朗均是深圳客的搶貨區域。

　　有分析人士認為，目前的中山樓市已然從昔日“三足鼎立”的格局，轉變為“鄰深片區+主城區”的局面，期間變化深圳購房者可謂功不可沒；不過，在此情況下，中山樓市支撐因素較為單一的隱憂也有所展現。合富輝煌（中國）中山公司市研部在其4月份月報中表示，自深圳客入市之後，中山樓市走量一直不是問題，但是在4月份的項目開盤中，樓市出現了新的變化，深圳客購房的熱情有回歸理性的苗頭。

　　合富輝煌（中國）中山公司市研部認為，出現該現象有三個原因，一是熱點區域之前缺貨，讓深圳客的關注出現了空窗期，分散投資精力；二是熱點區域的房價已經達到8000—10000元/平方米，購房成本的上升及投資空間的壓縮讓深圳購房者增加了考慮時間；三是深圳、東莞等城市的樓市投資價格也出現了一定的滯漲，影響了投資客對樓市的期望值。

　　房地産作為區域經濟發展的重要組成部分，樓市格局的變遷也與中山下一步的城市發展方向相互吻合，在年初出臺的《中山市城市總體規劃（2010—2020年）》中曾明確指出，中山將以深中通道建設為契機，進一步提升火炬開發區的創新能力和帶動作用，加大城市東擴力度，實現由“沿江城市”向“沿海城市”轉變。

　　因此，中山樓市的發展需要更好與城市、産業進行對接，才能實現健康持續發展。中山市經濟研究院院長梁仕倫早前在接受記者採訪時表示，目前中山樓市火的支撐因素還比較單一，從某種程度上來説主要還是深中通道的利好；接下來，以火炬開發區為代表的鄰深片區，更加需要把城市配套做好，把産業經濟發展起來，只有這樣才能豐富中山樓市的支撐因素，中山樓市才能更加健康地發展。

　　撰文：南方日報記者 李鳳祥 鄧泳秋 統籌：覃素玲