樓市進入政策調整期 去庫存與差別化調控並重
- 發佈時間:2016-05-04 07:03:00 來源:中國經濟網 責任編輯:羅伯特
樓市進入政策調整期
□深圳市房地産研究中心 李宇嘉
近期召開的中央政治局會議強調,“要按照加快提高戶籍人口城鎮化率和深化住房制度改革的要求,有序消化房地産庫存,注重解決區域性、結構性問題,實行差別化的調控政策”。這一政策與2015年底中央經濟工作會議強調“多措並舉”去庫存有很大不同,意味著在一季度經濟“開門紅”以後,樓市政策從“托底”經濟開始轉向調整期。
從2015年的去庫存,轉向去庫存與差別化調控並重。即便在去庫存上,“有序”也代替了“多措並舉”,這表明僅僅靠貨幣和結構政策刺激,難以去化庫存。今年一季度,儘管全國商品房成交面積大漲33.1%,CREIS監測的36個重點城市更是大漲48.3%,但截至3月底的商品房待售面積同比增長13%,廣義住宅庫存超過60億平米,去化週期5年左右,商業庫存要20年才能消化。
2015年以來,出於“托底”經濟、穩定資産價格、控制系統性風險預期的考慮,貨幣政策、國家及地方結構性政策利好不斷,樓市對投資穩定和經濟企穩的效果顯著。但是,由於實體有效資産形成不足,民間投資增速與社會投資增速剪刀差擴至歷史峰值,多方政策利好疊加,特別是信貸寬鬆啟動的“杠桿+樓市”金融加速器效應下,樓市金融屬性凸顯、投機炒作氾濫。
5月1日發佈的百城房價數據顯示,京滬深樓市房價在創新高後,漲幅開始趨緩,4月房價環比分別上漲2.03%、0.92%、2.84%。同時,受房價高處不勝寒和3月收緊限購、限貸的影響,需求開始向一線城市周邊轉移。
類似于2013年以來資金從影子銀行到股市、債市、一線樓市、大宗商品現貨和期貨、無形資産的快速輪動,資金從一線城市樓市到周邊樓市的轉移,也多為投機炒作的遊資所為。根據筆者調研,1月份深圳樓市投資客(買房非自住)佔比達到40%的新高,而受需求溢出的東莞、惠州,2015年80%的房子被深圳投資客買走;北京周邊的“北三縣”,房價之所以一年內翻番,投資客推動是主因;滬浙蘇投資客已經從蘇州、杭州、南京等高房價區域殺到了價格“洼地”的無錫、南通,今年以來,蘇州和無錫投資客佔比分別達到40%和47%。
今年3月,地産投資資金來源同比增長70%;一線城市周邊的二三線城市接過一線城市地王“接力棒”。一季度,二線城市土地出讓金增長36%、樓面價上漲49%。由此,實體經濟下滑背景下,釋放出的資金或“脫實入虛”。一線城市及周邊樓市過分火爆,産生了明顯的資金“虹吸效應”,一是對深陷庫存泥潭的三四線樓市的資金虹吸,不利於去庫存,二是對實體經濟的“資金虹吸”,不利於穩增長、控制金融風險和經濟轉型,偏離了“三去、一補、一降”戰略。
重點城市樓市火爆,也不利於消費穩定和降低實體成本。一季度,全國居民每人平均可支配收入僅增長6.5%,遠低於房價漲幅和食品價格漲幅。再結合一線城市及周邊房價創新高、房價收入比在20-30倍之間,可判斷樓市火爆為富人投資或避險所為。由於高收入人群邊際消費傾向低,房價上漲的財富效應難以推動消費增長。另外,年後CPI從1.8%迅速竄至2.3%,豬肉、蔬菜價格創新高,與年後“租金重訂”,物流倉儲、人工和鋪面成本高企密切相關,房價上漲推高了實體成本。
因此,一線城市及周邊樓市火爆,偏離了樓市去庫存、金融助推實體的主題,這不是管理層願意看到的。一季度,在經濟實現“開門紅”後,積極財政政策持續發力後,基建投資也全面啟動。根據中金公司的報告,2015年地方發起大量PPP項目。截至今年2月底,財政部政府和社會資本合作中心PPP項目庫收錄了7110個項目,總投資8.3萬億元。其中,6000多個項目是2015年後發起,總投資將達到6.8萬億元,這些項目啟動的效果將在2016年全面體現。
經濟企穩,基建投資全面發力,再考慮到樓市秩序亟待整治,房地産“托底”的救急地位下降。不管從去庫存,還是“三去、一補、一降”的供給側改革,未來樓市將進入政策調整期。首先,由於食品價格仍將在高位徘徊,大宗商品價格上漲導致CPI非食品部分剛性上漲,CPI回升是大概率事件,貨幣政策寬鬆的空間收窄;其次,近期央行要求關注物價和房價,窗口指導商業銀行信貸投放,意味著結構性的樓市信貸寬鬆宣告結束;最後,未來調控案例此起彼伏,重點城市樓市政策整體偏緊。