近兩個月來，從A3方案全球徵集設計方案到納入國務院近期建設督辦項目，深中通道甚至有傳出12月底正式動工的説法。據多方信源核實，深中兩側的連接線部分或可先行動工，預計通車時間將在2023年6月份。

　　但這並不妨礙深圳人搶灘中山樓市的熱情，火炬開發區商品房庫存量已從年初的5621套，跌至目前的3686套（截至本月22日），跌幅達34.4%；近三周來，更是頻頻曝出火炬區已經賣斷貨的消息。

　　上周，很多中山人的朋友圈都被一條《太瘋狂！深圳客一人買了中山52套房！》的微信刷屏，文中説道，有深圳客一人在中山買下52套房，火炬開發區部分樓盤漲幅超過2000元/平方米。深圳客真的大舉搶灘，火炬區樓盤賣斷真相幾何，深中通道能否托起中山樓市？近日，本報記者連續走訪火炬區及東區樓盤，探析深中通道利好之下的中山樓市，率先追問焦點話題。

　　●撰文：南方日報記者 李鳳祥 統籌：覃素玲

　　A.一問

　　有深圳客一人買下了52套房？

　　實為居中聯絡人，12業主組團購買

　　25日，記者沿著火炬開發區康樂大道驅車前行，每隔一段便有一塊地産廣告牌映入眼簾，內容多與深中通道有關。這也從一個側面折射出在深中通道利好消息不斷的情況下，中山樓市持續火熱。

　　“這並不是行銷噱頭，而是確有其事。新聞或許説的不夠準確，但在10月31日當天，確實經此一名深圳客之手，我們賣出了52套房。不過這52套房並非他一人出資購買，而是由12名業主組成的購房團，這名深圳客是居中聯絡人和帶頭人。”在“一位深圳客買下52套房”的事件發生地，康樂大道旁的某樓盤銷售主管袁志宏如是告訴記者。記者查閱國土局網站，在10月份該樓盤成交190套商品房，成交總面積18301平方米，均價6094元/平方米，位居全市各大樓盤第11位。

　　25日，在該售樓部依舊人頭攢動，袁志宏在接受採訪的過程中還不時有銷售人員前來報單，因此採訪也不時被打斷。據他介紹，那個購房團來自深圳寶安西鄉，都是一個村子的人，因為11月1日該樓盤要調整價格（即漲價），這個購房團就趕在10月的最後一天完成交易。

　　和火炬開發區的眾多樓盤一樣，這個樓盤從一開始就瞄準了深圳客。早在2014年開盤推出，該樓盤就派工作人員到深圳駐點推廣。同時據了解，該地産商還在深圳推出全民行銷制，顧客介紹買房同樣可以拿提成，“比如此次這位深圳客作為中間聯絡人，組織購房團買下52套房，每交易成功一套，他就可以獲得1萬元的酬金。”該樓盤的行銷策劃負責人梁先生表示。目前其住宅産品已經全部清貨，只剩下極少量的4.8米住宅LOFT和5.8米高的商業LOFT，“即使是LOFT産品，也備受深圳客歡迎，我們一棟190多套的新品，推出不到一個月，剩下不足50套，其中大半是被深圳人買走。”

　　這個案例，只是當下深中通道沿線樓盤現狀的一個縮影。24日下午，記者來到萬科柏悅灣售樓部，連續詢問兩位購房者，均來自深圳。萬科柏悅灣的價格在中山市場一直處於高端價位，當天一位銷售人員表示，月底開盤的新房價格已經接近10000元/平方米，還需要提前認籌，否則開盤當天很難搶到房源。而在去年12月份，市民何先生購買的同一樓盤新房價格尚不足7000元/平方米，聽聞此消息，何先生倍感慶倖，被同事戲稱“好眼光，一年賺了30多萬！”

　　記者在走訪中發現，從火炬區開始，甚至一直延伸到中山五路附近的奕翠園和紫嶺國際，均已出現不同程度的價格上漲和房源緊張現象。

　　B.二問

　　火炬區樓盤是否真的已經賣斷？

　　火炬區三個月庫存下降28.3%，尚有存量3686套

　　“這一波消息來得並不突然，但是來勢卻很兇猛。火炬區的樓盤交易量和存量長期處於各鎮區的前三名，但存量自9月份已經跌至第五位，交易量也在11月份連續三周跌出前三名，因此‘賣斷之説’也並非空穴來風”，合富輝煌中山市場研究經理謝仲娟表示。

　　從數據上來看，一方面在樓盤存量上，年初1月份，火炬區尚有5621套，位居全市各鎮區第三位。一直到7月底，火炬區的存量都是在5字頭以上。8月份，有消息傳出深中通道年底動工，火炬區的樓盤存量也便呈快速遞減的態勢，短短三個多月，存量從5147套下降到3686套，降幅達28.3%；與此同時，全市商品房存量僅從8月份的63430套，下降到目前的62669套，跌幅僅為1.2%，兩相對比，近幾個月來，在深中通道利好之下，火炬開發區的樓盤去庫存速度之快可見一斑。

　　但是，從另一個層面看，火炬開發區的庫存長期居於中山各鎮區前三名，當下尚且還有3686套存量房，短短三個月便大喊“賣斷貨”，這是否屬於正常現象？

　　“很明顯，自8月份開始，在深中通道利好消息的持續刺激之下，火炬開發區樓市率先發力，伴隨著交易量的持續走高，去庫存的速度也逐漸加快。進入11月份，在深圳客熱情不減的情況下，火炬區的交易量卻連續三周持續下跌。除了‘捂盤惜售’的説法，火炬區本身‘無樓可買’怕是更為合理的解釋。”一位不願具名的地産商表示。

　　從數據來看，今年年初到10月份，火炬開發區的樓盤交易量一直穩居中山各鎮區前三名。其中，8月到10月的交易量均超過1500套，佔據全市交易量的15%。但進入11月份以來，火炬區的商品房成交量環比開始下滑，第一週成交商品房315套、第二周成交207套、第三周成交195套。也就是説，11月前三周總共成交717套，尚不足前三月月均成交量的一半，庫存持續下降的壓力開始凸顯，某種程度上印證了當前“無樓可買”的説法。

　　對此，袁志宏認為，火炬開發區並不是靠房地産來支撐，其支柱産業是包括裝備製造、健康醫藥、電子資訊等在內的第二産業，在用地方面同樣是優先考慮工業用地。本來火炬區樓盤的供應量就有限，更多是考慮火炬開發區的産業工人，在深圳客大量涌入的情況下，出現缺貨屬於正常現象。

　　“準確來説，應該是火炬區核心區域和博愛路片區缺貨，這些地段也是最受深圳客喜歡的地段。”謝仲娟表示，“要知道‘庫存量=原有庫存量+新增量-消化量’，庫存量的持續下跌，表示新增樓盤根本不夠買，長期下去必然會出現‘缺貨’現象。不過隨著明年一批新項目的開盤，火炬區‘缺貨’現象應該會得到緩解。”

　　C.三問

　　深中通道能否托起中山樓市？

　　全市尚有庫存62669套，冷熱不均或成常態

　　“中山的樓市很久沒有這麼熱鬧了，十年時間，中山樓市的均價漲幅不超過3000元，這在珠三角的核心區域簡直不可想像；而近三個月，部分樓盤的漲幅都不止3000元，這在以前的中山也不可想像。未來依託深中通道，中山的樓市恐怕要就此騰飛了！”火炬開發區臨近深中通道的一樓盤銷售主管饒先生興奮地説，他所在的樓盤也在近期全部售空。

　　在珠三角，中山樓市被稱為“價格洼地”，庫存量長期維持在7萬套左右，價格在今年也始終在6000元/平方米上下波動。長期以來，中山的人口基本處於一個相對穩定增長的狀態，隨著樓市增量的不斷增加，整個樓市一直不溫不火。業內人士認為，依靠中山本地人口來拉高房價、繁榮樓市基本沒有可能，正是由於中山處於珠三角“價格洼地”，依託價格差，借助外部力量便成為中山樓市發展的突圍之路。

　　那麼，深中通道到底能否托起中山樓市，來勢洶洶的深圳客又能否成為中山樓市的“救世主”？

　　國土資源局網簽數據顯示，自8月份以來，中山樓市交易量已經連續三個月破萬套，與去年同期相比，均有大幅上漲。以9月份為例，全市共成交商品房11449套，104.39萬方。同比2014年9月，分別上漲67.7%和44.6%。而在上周，中山市成交商品房3047套，11月的中山樓市用了短短三周時間，商品房成交就突破9000套，樂觀預計11月不單單是破萬套的問題，甚至可能創造新的成交紀錄。

　　不過在成交量持續走高的同時，中山的樓市均價卻變化不大，一直維持在6000元/平方米左右，甚至在近兩個月還略有下降，其中8月份均價為6033元/平方米，9月和10月已分別降至每平方5799元和5798元。

　　“在火炬開發區和東區博愛路片區樓價持續上漲的拉動下，中山的樓市均價卻變化不大，説明中山不同區域間的價格差在持續擴大，在將來會面臨越來越多的失衡狀態。”中原地産市場拓展總監植建軍在接受採訪時表示，“深圳客的到來將會大大推高火炬、東區等東部片區的樓價，與此同時，本地人則因為無法承受該區域的高樓價會溢出到其他區域購買。其餘區域則由於缺乏交通支撐，地産商的日子將會更加難過。”

　　“幾家歡喜幾家愁，一直都是房地産現象。”謝仲娟説，“深中通道無疑是一大利好，目前來看，已經逐步從火炬區，沿著深中通道連接線向鄰近的東區、港口及南朗等鎮區外溢。在未來，東部片區的樓市應該會成為中山樓價的一個高地。”