三四線城市房地産去庫存壓力較大，在三四線城市擁有大量儲備的陽光100，在出售資産時並不那麼容易。日前，陽光100公告透露，因買方失約而終止出售煙臺盛通100%股權。目前三四線城市住宅普遍過剩，陽光100壓縮三四線城市資産面臨無人接盤的困境。此外，商業街區綜合體也面臨電商衝擊、同質化嚴重的問題，陽光100加碼商業街區仍面臨較大市場考驗。

　　桂林項目出售終止

　　從回購股權到作價出售，桂林麗園項目似乎並不是一個好的投資標的，被陽光100作為非核心資産出售，但尋找接盤俠並不那麼順利。4月18日，陽光100公告透露，因買方廣西信合雲失約而終止出售煙臺盛通100%股權。

　　公告顯示，廣西信合雲未能根據股權轉讓協議規定支付定金，逾期超過15日，股權轉讓協議已根據其終止條款自動終止。公司附屬公司廣西萬通及煙臺盛通亦于公告之日向廣西信合雲發出書面通知終止股權轉讓協議。煙臺盛通擁有桂林麗園100%股權。

　　對此，陽光100常務副總裁范小衝表示，這次出售無疾而終全因交易對方違約。而陽光100的出售動作是從集團優化結構的角度出發。未來會處理非核心資産，同時聚焦強化街區綜合體，尋找收購機會。

　　據了解，陽光100最早于1月25日宣佈，公司附屬公司廣西萬通及煙臺盛通與廣西信合雲養老産業投資有限公司訂立了股權轉讓協議。據此，廣西萬通同意出售且廣西信合雲同意收購煙臺盛通100%股權，總代價為4億元。

　　資料顯示，桂林麗園項目此前由陽光100和廣西老木棉分別持股30%和70%。而陽光100于2014年8月15日宣佈，公司以1.68億元代價向另一股東收購其持有的70%股權以及股東貸款。此舉也令桂林麗園股權由陽光100全部持有。

　　三四線資産出售不易

　　實際上，陽光100此前一直採取品牌輸出的輕資産模式，聯合拿地、合作開發也是陽光100上市前較為常用的開發手段，上市後陽光100開始回購部分項目，增強項目開發自主性。桂林麗園項目也經歷了從合作開發到回購的過程。

　　陽光100是一家重點佈局二三線城市的房企，從公司土地儲備上可以看出，截至2015年12月31日，陽光100擁有土地儲備總建築面積約1317.4萬平方米，權益建築面積約1049.2萬平方米。而在上述土地儲備中，濰坊、煙臺、東營、桂林等三四線城市的權益額約佔66%，瀋陽、濟南、天津、重慶、武漢、長沙、成都等二線城市土儲權益額佔比約為34%。

　　業內人士分析認為，在三四線城市庫存高企的背景下，陽光100齣售旗下非核心資産時或將面臨無人接盤的窘境。易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進表示，出售此類非核心資産，對於陽光100來説有積極的意義，可以通過資産的重新配置來實現區域市場的重新佈局。

　　加碼商業街區

　　事實上，陽光100齣售桂林麗園項目的原因在於企業的戰略調整，正如其在出售公告中所言，目前國內三線城市住宅供應普遍相對過剩，陽光100為適應市場形勢變化，調整佈局，壓縮三線城市普通住宅項目，將産品更多聚焦于街區商業綜合體項目。交易既可加強集團的現金流狀況，降低負債率，又有利於集團捕捉市場的其他投資機遇。

　　從年報中可以看出，在産品線上陽光100有意繼續加大綜合街區的投入比例。過去的2015年，公司合約銷售增長12.4%至75億元，其中商業項目合約銷售增長32.3%至14.31億元，同時商業項目佔總體合約銷售比例進一步提升至19%。

　　不過，二三線城市商業地産庫存壓力依然較大，另外面對電商衝擊、商業綜合體同質化嚴重的問題，陽光100加碼二三線城市商業街區綜合體仍面臨較大市場考驗。

　　“佈局商業街區綜合體，對於陽光100來説，自然需要進行業態調整和商業模式調整，建議後續其積極在一線城市郊區市場佈局，這可能比二三線市場更有投資價值。”嚴躍進在接受北京商報記者採訪時表示。（賴大臣 彭耀廣）