省會二手房市場火熱買賣雙方與房産仲介糾紛增多簽訂“委託限時銷售”需謹慎

　　□本報記者 宋 鈞

　　通訊員 任宏靜

　　省會二手房市場火熱，成交量同比漲幅達到7成以上。在省會樓市一片大好的情形下，房屋買賣雙方與房産仲介之間發生的糾紛案件數量也有所增長。市房産交易中心仲介科提醒房屋所有人和購房者，合同簽字需謹慎，當心房産仲介設下的“圈套”。

　　“委託限時銷售”壟斷房源

　　近日，準備賣房的高女士，因為與某仲介簽下了“委託限時銷售合同”，高女士原本掌握著的房屋出售權利，被仲介奪走了。“我與仲介簽訂了‘委託限時銷售合同’，簽字的時候仲介説一個星期就能賣出去，現在半個多月過去了，來看房的人不少，可就是沒有買的。”高女士説，“現在房産本在仲介手裏，我跟仲介説房子不賣了，仲介不但不同意退還房本，還説必須履行合同的約定。”

　　記者在這份“委託限時銷售合同”看到，房屋持有人委託該仲介對該房屋進行銷售，規定了銷售時限為60日，同時還約定了房價，並要求房主必須配合房屋交易時一切手續的辦理，若房主不配合交易還要承擔相關賠償。對於仲介方面的約束行為，仲介要在60日內將房屋賣出，如果沒在規定時間出售要承擔相應罰款，罰款金額為1000元。對於動輒上百萬元的房産及數萬元的仲介費，仲介的賠償確實不算多。

　　對此，市房産交易中心仲介科相關負責人表示，房産仲介的委託限時銷售屬於一種市場行為，是一種市場的競爭手段。仲介與房主簽訂“限時銷售”後，房産本將由仲介保管，這樣就把該房屋資源進行了壟斷，就是仲介市場上俗稱的“獨家銷售”。仲介稱會利用多種媒介手段把房源資訊發出，加快房屋出售的速度，其實從另一個角度看，該房源的銷售渠道已經受到了局限，被只此一家掌握了“生殺大權”。對於房屋持有人來説，享受仲介所謂快速銷售的同時，就必然要承擔相應的風險，比如60日內房子賣不出去，房價必須按規定價格出售等。

　　該負責人提醒，房屋産權所有人在與仲介簽訂“委託限時銷售合同”時需謹慎，一旦合同生效，由於受委託時限的約定，無法隨時調整房價，且房屋銷售渠道將受限。對於從“獨家銷售”仲介購買房屋的人來説，購房仲介費也會有所增加。

　　仲介隱瞞房屋情況屬違規行為

　　近日，市民郝先生通過某房産仲介，選中了一套房子，並與該仲介簽訂了合同。正當買賣雙方在仲介的陪同下準備辦理過戶手續時，郝先生發現該套房子並不需要繳納個人所得稅，而此前仲介已經收取了這項費用。於是，郝先生要求仲介退還多收費用，但仲介卻以多種理由拒絕退費，並要求郝先生履行合同約定，不得以其他理由拒絕購房。

　　“這個案例在房産仲介市場非常具有代表性，還有很多類似的情況。” 市房産交易中心仲介科相關負責人表示，有的房産仲介機構故意隱瞞房屋交易的個人所得稅，當購房人過戶的時候才發現這個費用，只能自己承擔；還有的房産仲介機構隱瞞房屋的抵押（未去交易、登記部門辦理抵押交易登記）或者出租資訊，在購房人不知情的情況下完成房産過戶後，使購房人的利益受到損害。“房産仲介機構對代理銷售的房屋品質應當審查，而有些仲介不進行審查或審查不嚴就進行銷售，更有些仲介為賺取仲介費，代理銷售不符合銷售條件的商品房，且不向消費者如實告知相關資訊，一旦發現存在違規行為的仲介將進行嚴懲。”

　　該負責人提醒消費者在購買房屋時應當注意，在簽訂合同前要見到産權人或有合法委託書的委託人，一定要在賣方在場的情況下，共同簽訂購房合同；要對房屋權屬情況進行查實，了解權屬是否清晰，有無共有、抵押等情況，購房人可與房屋産權持有人一起到平安大街49號房屋檔案查詢大廳查詢；買房人要謹慎簽約，仔細看清楚條款，立字為據。

　　仲介合同存在“霸王條款”嫌疑

　　市民趙先生通過某仲介打算購買一套二手房，在與房主、仲介簽訂合同幾日後，因為資金出現了問題，不能購買該房了，雖然房主同意了，但仲介卻不同意撤銷合同。按照合同要求，趙先生將在賠付買房定金的基礎上，支付房屋總價款的10%作為賠償，趙先生算了一下要交十多萬元的賠償金，一時難以接受。

　　記者在調查中發現，還有的案例是因為賣房人不賣了，而仲介卻不退還買房人繳納的定金，這僅僅是因為在合同條款中沒有對賣房人進行約束，而對定金卻進行了約束。

　　“仲介與買賣雙方簽訂的合同有待進一步規範，有些合同確實有‘霸王條款’的嫌疑。”市房産交易中心仲介科相關負責人介紹，部分仲介在合同中惡意不標明服務項目的要求和標準，以減輕自身責任，還有的仲介與消費者簽訂單方面制定的“霸王條款”，如利用代收房款的優勢，在合同中制定消費者如退房將承擔高額違約金的條款，或無論買賣房屋是否成交，消費者均應支付仲介費用等。

　　對此，業內人士提醒廣大購房者，二手房過戶除必須繳納的契稅、營業稅等稅費外，有的還涉及到土地出讓金，這些費用都是有嚴格規定的，仲介不會在這部分獲取利潤。一般情況下，仲介會將獲利部分的費用分為仲介服務費、貸款服務費、評估費等項目。購房人可對比多家仲介，並向貸款銀行機構諮詢，在向仲介繳納服務費時，要求仲介將費用明細逐項列出，以免將來出現不必要的糾紛。