樓市快評

　　龔名揚

　　在上周，東莞住宅新增供應16.09萬平方米，環比下降53%。進入4月後，東莞樓市供應量明顯減少，其中上周樓市推新項目寥寥無幾。東莞樓市的成交量低迷，據東莞中原研究部監測數據顯示上周東莞住宅成交1449套，環比大降45.85%。

　　過去一週，東莞住宅簽約成交大於20套的項目僅剩下15個，同比再減少9個，數據顯示市場正在加速降溫，東莞樓市已經進入冷靜期。筆者認為，導致這一狀況的原因是多方面的。

　　首先，近年來東莞樓市一直依賴於深圳客的外溢，這在今年年初到達頂峰。在深圳高房價的壓迫下以及仲介的鼓動下，深圳的剛需客和投資客同時涌入東莞，使得東莞的樓市在短時間內“趕頂”。而在深圳出臺樓市調控之後，樓價出現調整，再加上之前三級仲介的行為使得深圳的購房者迅速進入觀望。

　　其次，雖然在過去一週東莞的樓價已經出現回調的跡象，但高達每平方米13582元的均價依然讓很多東莞的本地購房者望而卻步。相比起深圳客來説，東莞本地購房者向來理性，對於目前樓市的觀望態度更為堅決。

　　目前東莞的樓價正處於幾年以來的歷史高位，買方觀望情緒不斷加深。而不少開發商的心態仍然偏向樂觀，這導致短期內市場處於僵持狀態，從而導致成交量下滑較快。

　　在冷靜期內，可以預見的是除了個別新開樓盤會吸引購房者的目光外，成交量在一段時間內仍會在低位徘徊。至於東莞樓價要調整到哪個區間，則要看開發商和購房者之間的僵持如何打破。

　　筆者認為，雖然此前東莞樓市因為多重因素的作用而導致短期迅速升高，如今的高樓價對未來兩到三年的透資。如果短期內深圳客無法重燃對東莞樓市的熱情，那麼對於遲遲不肯讓步的開發商來説無疑是個壞消息。

　　目前東莞樓市已經進入“萬元時代”，有18個鎮街的均價已經超過1萬元，但其中有不少是“虛火”。在冷靜下來之後，東莞的各個樓盤價值幾何，購房者心裏面還是有一桿秤的。

　　近日，萬科在麻涌打造的珠江東岸開盤，樓盤的均價預計為8000—9000元/平方米，帶精裝修，除掉裝修因素，毛胚價格約為7000多元/平方米，較為理性的定價吸引了不少購房者前往了解。同時，有部分樓盤降低售價推出房源，成交效果也不錯。

　　可見，在買賣雙方關係僵持的樓市冷靜期，樓盤的定價還是關鍵。只要價格定得合適，很多購房者還是會出手的。

　　筆者認為，在未來一段時間內開發商應該順勢而為，採用合理的價格來推盤，維持一定的供應量，以免購房者長期處於觀望期。否則，在供應量萎縮和購房者觀望的僵持之中，東莞樓市可能會進入惡性迴圈，這樣的“雙輸”局面是大家都不願意看到的。