【導讀】開發商低價出售商住兩用房，宣稱已有“三證”，首付50%房款，餘額可按揭分期付清。購房者以為撿到便宜房，付清首付款後才發現真相：商住兩用房竟然建在工業用地上。《天天315》聚焦：暗藏陷阱的低價房。

　　央廣網北京4月12日消息 據經濟之聲《天天315》報道，買房時，您如果遇見定價比周邊同地段的房價要低的低價房或者是特價房源，您會不會動心？提醒各位買房人，開發商低價賣房總有原因，房子可能先天存在硬傷，或者土地來的便宜，所以購買低價房或者特價房源一定要謹慎，避免購房後讓自己陷入無盡的煩惱當中。

　　低價房，到底能不能買？背後可能存在哪些風險？先來關注幾位買房人的購房經歷。

　　浙江蕭山買房人李先生（化名），2003年9月份，花低價購買了一套商住兩用房，這套房位於浙江蕭山新塘街道，會郎曹村。李先生告訴記者，開發商杭州高運房地産開發有限公司在銷售房屋時宣稱，樓盤已有三證，首付50%房款就可以拿到房屋鑰匙，餘額可以稍後按揭分期付清。他以為撿到了便宜房，當時爽快付清首付款，付清後，按揭貸款長時間辦不下來，他才意識到這套低價房背後可能有貓膩，但是首付款已交，只能如待宰羔羊一般等待未知的後果。

　　李先生：路過嘛，因為他們房産銷售公司有一次弄了一個交流會，然後就去看了一下。他們説這個價格也不貴，房子有三證，有房産證、土地證、契稅證，還可以通過銀行辦理按揭的。

　　記者：他説完了之後你有沒有看過三證？

　　李先生：當時因為法律意識也淡薄，買房的時候就是聽他們銷售部的人説的，沒有看。

　　記者：只是聽銷售人員口頭介紹了一下，你就確定要買了是嗎？

　　李先生：對。

　　記者：買的這個房子，它是哪個小區，叫什麼名字呢？

　　李先生：它不是什麼小區，就是按照商業的形式賣給我們的，我想要既可以住人，也可以做生意的，他説這就是商住兩用的。

　　記者：你簽合同的時候，合同裏面是怎麼寫的？

　　李先生：寫的是綜合樓，我去買的時候他已經建好了，我去看過，是商住兩用的。合同上約定，先給他們首付50%，我不是183.74平方嗎？價格是33萬多，我就付給了他16萬多。他説可以按揭的，可是後來他變卦了。付過首付後，他説這個房子按揭不了，他換了一個方法，第一次我們的錢都是交給杭州高運混凝土有限公司，50%就是付給他的；第二次是付給企業的一個負責人，打到他的賬號上去，每個月付給他們一筆錢，我每個月付給他4456元，如果不交錢，首付錢是不退給你的，沒有辦法只有交啊。

　　沒過多久，麻煩就接踵而至。買房人王先生（化名）告訴記者，先是開發商告訴業主們，銀行按揭貸款辦不了了，讓業主們將剩餘房款分期支付到一個個人銀行賬戶上，並以此為由，將舊合同收回，又和業主們重新簽訂了一份新的房屋買賣合同，新舊合同存在兩點不同之處，一處是甲方變成了高運混凝土有限公司，另一處是，新合同上註明了土地使用年限只有20年，業主們既驚訝又氣憤，但因為首付款已付，房子又便宜，業主們將，和土地使用年限相關的條款劃去後，就又在這份合同上簽了字。

　　王先生：跟我們在2004年3月14號簽的買賣合同增加了一個條款，就是土地的使用年限只有20年，我們就不認可了，不認可的過程當中，我們又沒有增加其他的補充協議，我們就是把2004年3月14號那個條款給它劃掉了，簽的時候，因為我們首付款50%的錢已經在他手上了，相當的被動，在沒有辦法的前提下我們才簽的。

　　後來已經付清全款的業主發現，土地證又遲遲辦不下來，一查原因，業主們頓時慌了，他們查到這些商住兩用房竟然建在工業用地上。業主們這才意識到，從第一步起，開發商就在交易中設下了圈套，業主付清首付的同時就變成了待宰的羔羊。在這之後，業主們開始拒付尾款。

　　業主：後來法律意識強了，人家知道這個事情有一點上當受騙的感覺，有幾戶人家，他比我早，我是在付錢的，他就停止付錢了，因為他們發現這個房子不合法，它是工業土地期限只有20年，有幾戶人家是一次性付的全款，他拿不到土地證，土地證是總的一本，不是每個人都有的。

　　緊接著，又有業主發現開發商還拿土地辦理了抵押貸款，抵押還沒解除；還有業主查到，一些業主只付了一半房款，但開發商竟然能用偽造的房産證辦理委託書辦出了房産證，辦出後也沒有交付給業主。

　　接下來，更令業主們難以接受的是，他們在拒付尾款後，反被開發商告上了法庭。

　　業主：他先起訴我的，就是説我沒交給他錢，説我違約了。我們也請了律師去維權，法院通過行政的手段已經把部分人賬戶上的錢取走了，剩下還有10多戶人家還在維權。

　　業主：我們現在唯一的辦法就是房款不付，剩下的尾款沒有付，因為尾款沒有付他才起訴，這個案子一審判我們輸的，我們還在上訴。

　　記者昨天輾轉找到開發商相關負責人朱先生的聯繫方式，想要核實清楚土地證難産和起訴買房人的原因，但是這位負責人的電話一直無法打通。

　　業主們向記者提供了收據，新舊房屋買賣合同，法院判決書的照片等證據資料。法院判決書結果顯示，業主需要繼續向開發商支付尾款，並支付相應的違約金。業主們覺得很委屈，他們認為開發商違約在先，業主拒付尾款在後，違約責任應該由開發商承擔，而不是業主承擔。

　　北京中聞律師事務所律師李斌提醒，賣方的義務是按照合同約定期限交付合格房屋，並且向買方辦理産權過戶登記，如果開發商沒有按約履行合同，就構成對買方的違約，買方可以通過反訴或者另行起訴的方式請求賣方承擔相應的違約責任。業主們在提出反訴時，重點應該放在追究開發商的違約責任上。因開發商違約所以拒絕支付尾款屬於本訴的抗辯理由。

　　我們也對於低價房，到底能不能買？背後可能存在哪些風險？如何規避風險等問題，北京中聞律師事務所律師李斌和北京潮陽律師事務所律師邵桐進行了詳細的解讀分析。

　　經濟之聲：首先，工業用地的土地使用年限真的只有20年嗎？工業用地上能否建設商住兩用房？

　　李斌：工業用地的土地使用權期限是50年，但這裡面為什麼是20年？有可能他出讓這塊土地之後，從那個時候開始了計算土地使用權的期限，可能到簽訂這份商品房買賣合同的時候，土地使用權期限只剩20年而已。根據土地的用途規定，工業用地上不能建築商住兩用房，這是其違規的一個地方。

　　經濟之聲：這麼明顯的違規的情況，這個房子竟然建起來了？

　　李斌：就是看相關的主管部門有沒有發現這個問題，有沒有接到相應的舉報投訴之後及時查處。因為他聲稱的三證這一説是否真實得到了，三證究竟指的是哪三證，這一切都有待於事實的核實。

　　邵桐：我們認為在開發商承諾有三證的情況下，其實這是對我們的購房人懂不懂常識的一種考驗，就是説你在購買房屋的時候，其實按照我們國家相關法律法規的規定，就是開發商在出售房屋的時候應當是具備五證的，也就是説建設工程規劃許可證，以及建設工程施工許可證，和國有土地使用證，還有商品房銷售或者預售許可證。具備5個證的情況下，開發商才可以按法律的規定對房屋進行出售，那麼這種情況下，只具備三證的情況下，我認為它不滿足對房屋銷售或者預售的條件。那麼我們消費者在購買房屋的時候，要對這五證是否齊備進行仔細的核實，那麼剛才所説的開發商只具備三證就進行房屋的預售或者銷售的話，那麼顯然是對相關法律規定的一種違背。那麼消費者在這裡面很早就可以發現開發商不符合法律規定的。

　　經濟之聲：據業主們介紹，開發商在工業用地上建商住兩用房，但是在低價出售時隱瞞了實情，業主們在付清50%房款後，才發現低價背後暗藏貓膩。如何定性開發商的銷售行為？

　　李斌：首先，開發商應當將土地的用途如實披露給買房人，同時剩餘土地使用權的期限也應當寫在合同之中。如果開發商在簽訂商品房買賣合同時向買房人隱瞞了這些事實，那麼他就涉嫌構成欺詐。但是這種欺詐實際上在法律上的後果是，作為買方可以以欺詐為由，在一年之內，請求法院撤銷這份合同，如果能夠實現這樣的目標就不會存在支付尾款，而且之前支付的款項也有權要求返還。

　　通過這個案件我們清楚的發現，買房人在訂立合同的過程中其實也存在很大的疏忽和過失。因為我們看，首先他支出了50%的首付之後才發現存在的這些貓膩。按照中國目前的法律規定，正常的商品房交易應當具備五證，那麼你是否盡到了審查義務。第二，如果更進一步，你還可以審查其另外兩證，即開發商的營業執照以及房地産開發的資質證書。如果個人盡不到這種審查的義務，你也可以考慮到政府相關部門核實。這樣的大件事情可能要花我們一輩子積蓄的很多錢，所以應當慎重對待。如果事後發現上當受騙了，再維權就會增加很大困難。當然這個案件中更有意思的是，他們在一審就敗訴了，但是我們也不確定他敗訴的原因是什麼，這就要看到底能不能有證據證明，開發商存在一些隱瞞事實或者其他的違約行為。

　　經濟之聲：在微信平臺上網友“有眼則明”發表了自己的觀點，他説，這個案件似乎應該分開兩部分，首先是開發商違約在先，消費者被欺騙，作為消費者應該起訴開發商違約，而不是因為其違約拒不付款，這樣就成了違約人了，現在法院判消費者敗訴，是基於消費者不繼續履行合同，我覺得沒錯。消費者在執行法院判決的同時，是不是應該另外起訴開發商的欺詐行為？

　　邵桐：談到開發商有欺詐行為，這裡面有一個矛盾的焦點問題，也即在新舊兩份合同變更的過程中，在新舊變更的時候，消費者已經看到有相應的條款做出變更，為什麼他還會簽字認可，或者説按照新的合同履行。現在我們沒法根據現在的材料去探究到當時購房者的真實意思到底是什麼。如果消費者認為當時對這個變更就有異議，並提出修改，而且已經在開發商以及消費者手裏的兩份合同當中，都做了真實修改，在這種情況下，應該不會出現法院判定購房人有違約情形存在。現在主要要看一下，當時消費者購房時對於新合同變更的內容是如何表示其真實意思的，如果他認可了20年的使用權，那麼現在法院做出的判決就有一定的合法依據。

　　經濟之聲：我們記者採訪時，業主們提到，開發商拿到首付款後，通知業主無法辦理銀行貸款，然後讓業主們將剩餘房款分期支付到一個個人銀行賬戶上，並以此為由，將舊合同收回，又和業主們重新簽訂了一份新的房屋買賣合同，新合同和舊合同存在兩點不同之處，一處是甲方變成了高運混凝土有限公司，另一處是，新合同上註明了土地使用年限只有20年。交付首付款後，能否再重簽新合同？業主想問，遇到這樣的情況時該怎麼處理？

　　李斌：首先，這兩份合同的主體發生變更這是一個非常重大的事實。我可以理解為兩種情況，第一，我們和開發商之前簽訂的合同解除了，取而代之是另外一個賣方，就是混凝土公司，他顯然不具備開發商的資質，因此這就成為了一個二手房買賣，或者三方簽協議，等於開發商把它的債權、債務全都轉移給了高運混凝土公司，而從這以後所有的權利義務都由混凝土公司來承擔。我們通常認為的一手房買賣，應當是由有資質的開發商作為出賣人，所以要考慮到第二份合同簽訂的時候，我們是否已經注意到了相應的條款變化，注意到土地使用權的期限以及土地用途。如果你不能證明你是被欺詐脅迫簽訂了合同，就視為是你的真實意思表示。第二份合同的效力就要受到法院的維護。

　　所以這份合同在我們看來，首先合同是有效的，作為買方主要的義務就是要交付款項，按期支付，如果你沒有按期支付就構成違約。但是問題在於，我有履行抗辯權嗎？如果開發商或者賣方混凝土公司違約在先了，我支付尾款的條件還沒有成就，那麼我可以行使合同履行抗辯權。但是這些都依賴於雙方在一審過程中如何進行訴辯的。所以如果第二份合同被確認為是有效的，並不存在意思表示不真實的情況，或者説買方無法證明這些事實，那麼你應當按照合同的約定期限支付款項。至於賣方如果有什麼違約的地方，你也可以通過反訴的方式或者另行起訴的方式讓賣方承擔相應的違約責任。因為賣方的義務是交付合格房屋，並且向買方辦理産權過戶登記，如果他沒有完成這樣的行為可能就構成對買方的違約。當然也要看合同約定的到底是誰先履行，也就意味著是買方先付款，還是賣方交房之後先辦過戶，這些都要看合同約定的條款加以認定。

　　經濟之聲：低價房到底能不能買，背後可能存在哪些風險？如何規避這些風險？

　　李斌：房子低價一定有它的故事在裏面，開發商不可能隨意出售低價房子，除非有非常大的資金鏈壓力。作為消費者，這是一張餡餅還是一個陷阱，首先你要有充分的注意義務，要審查一下這個開發商是否是一個真實存在的合法的主體，執照是不是可以到工商資訊網上去查詢。第二，他是否具備房地産開發的相應資質。第三，這個樓盤本身是否如邵律師所講，它否具有國有土地使用證、建設工程和建設用地的規劃許可，是否具備建委的施工許可證，他有沒有得到住建部門頒發的商品房銷售或者預售的許可證，只有當這些行政審批手續都已經完畢，且獲得相應的證書之後，這個樓盤的銷售才合法。它的合法就意味著我們的風險基本上是沒有的，將來可以非常順利的辦到産權證。如果缺乏一個證書，就不會有銷售許可，沒有這些證書哪怕花低價買了房，你可以裝修入住，但問題在於你將沒法獲得法律上所有權的保護，沒有辦法辦理房産證。

　　同時如果你經過審查之後發現這個樓盤低價是有理由的，所有的行政審批手續都齊備，房屋本身是合法的，可以進行自由的交易，可以辦理産權證，那麼你要注意，在合同的條款上一定要讓開發商明確，樓盤土地的用途，證明一個土地使用權的期限，所有購房款的交付時間以及房屋的交付時間和辦證時間。如果逾期交付房子了，或者沒有在法定的期限或者約定的期限辦理房屋産權證給我，這個時候你要向我承擔什麼樣的違約責任。同時在履行過程中，我們要盡到審查和合同條款的義務。

　　另外在履行過程中，我也注意到，開發商把購房款都付到個人賬戶，我們能付嗎？這種條款能寫入合同嗎？我們作為買房人最重要的合同義務就是按期付款，付款付到誰的名下，賣方在合同上列明瞭指定的銀行賬戶，一定是私對公的，如果付到一個個人賬戶上，將來一旦開發商反悔了，説這個人跟我開發商沒有關係，或者説你支付的那筆款項不是這筆房屋的交易購房款，那麼我們將面臨非常大的舉證困難。所以我們從選擇交易對象，選擇適合的樓盤，去挖掘一下低價的終極理由是什麼，背景是什麼，然後再簽訂一份完備的合同條款。同時在履行的過程中要按期付款，付到指定的開發商賣方的賬戶上等等，要保留相關的證據，才能做到將來一旦發生糾紛，能夠有充分的證據證明我並沒有違約。