溢價地王頻現 二線城市樓市火爆需警惕

　　⊙記者 朱楠 ○編輯 全澤源

　　滬深樓市新政落地半月，一線樓市成交急速降溫。而另一邊，一線城市周邊的蘇州、南京、合肥等二線城市卻一片火熱，不僅樓市成交火爆、一房難求，土地市場也頻頻上演爭奪大戰。4月7、8兩日，蘇州今年的首場大型土地拍賣會轟動了地産圈，平均溢價率超過200%的瘋狂熱度令業界咋舌。業內人士表示，過剩資金可能把二線城市作為投資的避風港，應該警惕“虛火”向二線城市轉移。

　　二線土地競拍屢創新高

　　4月7、8兩日，蘇州迎來2016年首場大型土地拍賣會，火爆程度令不少業內人士驚嘆“前所未有”。超過40家房企對蘇州樓市虎視眈眈，最終11家房企成功拿地13宗，總成交金額達到250.73億元，平均溢價率高達203%，其中住宅性質的土地拍賣溢價率全部超過100%，甚至有的土地溢價率超過300%。

　　其中，景瑞地産所拿地塊溢價率最高，達319%；當代置業收穫最多，共斬獲3幅地塊，其中一幅樓板價達28761元/平方米，是成交地塊中單價最高的一幅；魯能、華發、東原等房企均有所斬獲，且是首次進入蘇州市場。從記者獲得的數據看，兩天的土地拍賣中，只有一幅地塊溢價率低於100%，為60%，其中還有7幅溢價率超過200%。

　　不僅是蘇州，南京、合肥、杭州的土地市場也同樣火熱。3月18日，全國近40家房企爭奪南京5塊地，成交金額達92.72億元。其中鼓樓區熱河南路客車廠地塊，該地塊共吸引了包括保利、融創、華潤、招商等在內的23家房企報名參與，最終經過16輪競價，招商以總價48.2億元競得，3萬元/平方米的成交樓板價成為南京城北的新單價地王。

　　3月24日，合肥3月土地拍賣會上，多宗熱門區域地塊亮相，其中濱湖區一宗地拍出76.89億元的“天價”，溢價率高達400%，成合肥總價地王。

　　4月5日，杭州蕭山北幹山口單元杭發廠及北幹街道中單元E-3地塊集中出讓。最終，蕭政儲出[2016]2號地塊經過17輪報價，由融信集團以17億元總價競得，樓板價18556.52元/平方米創新高。

　　火爆背後的“溢出效應”

　　3月中旬以來，為防止樓市過熱，蘇州、上海、深圳等熱點城市相繼出臺了樓市調控新政，如上海、深圳提升非戶籍家庭購房年限、調高二套房首付比例、蘇州限定樓盤一年內漲價不得超過12%等。滬深兩大樓市隨即出現降溫。但二線城市的樓市依然熱度不減。已有“穩房價”政策出臺的南京和蘇州，成交量依然在穩步上升。

　　土地市場也顯現出一線城市受限後的“溢出效應”。克而瑞數據顯示，2016年一季度土地成金額較2015年一季度上漲15%，達到3040億元。熱點二線城市土地競爭尤為激烈，尤其是那些2015年樓市成交量或者成交價格未能與整體市場同步上漲的城市，成為土地市場的新寵。數據顯示，3月土地市場成交金額城市排名中，天津、合肥、南京、佛山、杭州分別位居前五名。從土地成交單價來看，3月土地成交單價排名前十的地塊中，南京和杭州各3宗，上海2宗，三亞和天津各1宗。在一、二線城市在政策收緊以及地價較高之下，企業拿地熱情逐漸轉向二線城市，尤其是合肥、南京等城市，且大多數為高溢價拿地。

　　“這些熱點二線城市受益於一線城市的‘溢出效應’和‘比價效應’，再加上自身有一定的産業和經濟體量，因此在一線城市受限後，成為接棒的熱點城市。”易居（中國）控股有限公司執行總裁丁祖昱表示。對於後市，他認為上海、深圳受到收緊政策影響，成交量將有下跌過程；二線城市熱點城市市場過於“火熱”，部分城市房價出現非理性上漲，且已經出臺調控政，未來部分城市將繼續調整，總體市場回落幅度小于一線。而三、四線城市變化不多。THE_END