◎李宇嘉

　　滬深樓市新政“落地”後，市場調整明顯。中原地産的數據顯示，新政首周，上海新房成交面積比前一週下跌60.4%，成交均價環比下跌了3.4%;而深圳新房成交652套、7.05萬平方米，分別下滑16%和15.7%，這已經是深圳新房成交量連續5周下滑。二手住房市場調整幅度更大，新政首周，滬深兩地二手住房成交量分別下跌30%和50%，掛牌價下調幅度在5%~10%。

　　從二手房到府量、盤客比(放盤量/看房量)、議價空間等前瞻性指標看，當前市場與新政前差別很大。

　　綜合各機構判斷和筆者市場調研，未來滬深樓市成交量回調30%~50%是大概率事件，價格得不到量的支撐，也會明顯下調。成交量下滑較大不能完全認為是政策的原因。相比過去“10年9調”，此輪滬深樓市新政算是“溫柔的一刀”。新政最大的特徵就是收緊非戶籍人口購房，但滬深兩地非戶籍人口購房佔比分別僅為40%和35%。另外，並無政策限制的北京，4月以來二手房市場新增客源和房源分別下降12.4%和9.4%，新增客源已連續5周下滑。

　　因此，滬深樓市回調的根本原因在於市場預期改變。每一次實施緊縮性的政策，預期都會被衝擊，這與我國樓市特徵有關。對房企、仲介、有産者等市場主體來説，樓市景氣上升的“正外部性”很強，所以往往樓市過度景氣、出現口口相傳的泡沫論調後，監管部門才會出面。此時，滯後的政策給敏感脆弱的市場傳達了一個不妙的信號，加上樓市資訊嚴重不對稱，草根需求端開始出現濃重的觀望氛圍，表現在成交量驟降以及價格回調。

　　至於此次滬深樓市調整，市場預期改變可能更加明顯。滬深樓市新政出爐前，有關樓市泡沫傳言甚囂塵上。首先，目前一線城市房價已經堪比倫敦等國際大城市，但居民收入僅為這些城市的1/5~1/4;其次，按常住人口計算，京滬深房價收入比在20~30倍，意味著絕大多數“剛需”已經不具備房價支付能力了;再次，一年時間內，滬深房價出現了40%左右的大漲，這是史無前例的，投機炒作需求氾濫、場外加杠桿嚴重。據悉，在2015年四季度，深圳投資性購房佔比在40%左右。因此，樓市泡沫化是市場主流論調。

　　因此，新政給市場傳達了“擠泡沫”的信號，這不僅加劇需求端“等等看”的氛圍，也促使一部分人增加掛牌、降低掛牌價。2015年，深圳房貸平均成數為6.3成，很多人通過場外配資獲得首套房資格，變相加杠桿。近期，深圳嚴格控制首付加杠桿，樓市明顯回調在情理之中。

　　但筆者認為，此次新政依然重在抑制需求端，沒有觸及一線城市樓市這盤大棋的“急所”，如政策導向、貨幣環境、資産配置等，不會對一線城市樓市中長期趨勢産生影響。

　　“十三五”及未來，供給側做減法與需求側做加法是經濟主基調，樓市去庫存要承接去産能騰出來的杠桿，以熨平去産能、去杠桿的陣痛。在需求側做加法就需要偏寬鬆的貨幣環境。

　　在貨幣寬鬆週期疊加鼓勵老百姓加杠桿，樓市景氣是必然的，這與人口紅利是否結束、基本住房需求有沒有解決等沒有關係。只要貨幣不收緊，資金易於獲得、利率很低，樓市景氣回升就不會結束。在去産能、去杠桿完成之前，樓市托底功能不變，貨幣政策收緊概率不大，樓市景氣週期也就不會結束。

　　但是，儘管貨幣寬鬆，有效資産供給仍嚴重不足。2015年，全國新增社會融資15.4萬億元，國企新增負債超過12萬億元，2/3的信貸流向國企及地方平臺。但是，國有控股企業2015年實現利潤1.09萬億元，信貸投放對於有效資産形成的作用不大，這是全社會普遍面臨“信貸寬、資産配置荒”的根源，也是資金變著法子回流銀行、銀行理財和同業資産居高不下、資金金融體系內“空轉”的原因。因此，社會資金急需要尋找避難所。

　　當安全資産極度匱乏時，體制優勢最集中的地方也是資金最安全的地方。一線城市集中了全國20%的公共資源、就業機會、現代化成果，房子則毫無疑問是這種優勢的最佳載體。因此，全社會資金對一線城市樓市的追逐不會改變，特別是在貨幣寬鬆大週期不結束的情況下。

　　(作者為深圳市房地産研究中心研究員)

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