被稱為史上最嚴的上海樓市新政昨天正式出爐。新政主要包括打擊場外配資、限購升級、限貸升級等內容。業內人士表示，此次政策收緊後，上海將進入調控歷史上最嚴峻的政策環境。與此同時，上海新政也將對其他房價漲幅較大的城市形成震懾，不排除後續仍會有其他城市跟進出臺收緊性政策。北京政策微調的可能性較大。

　　政策 上海樓市調控升級

　　昨天，上海出臺《關於進一步完善本市住房市場體系和保障體系促進房地産市場平穩發展的若干意見》(以下簡稱“意見”)。意見表示，上海住房市場體系繼續堅持以居住為主，更加注重支援首套和改善性居住需求；堅持以市民為主，更加注重滿足上海市戶籍人口和穩定就業的非本市戶籍居民家庭、保障科創中心建設引進人才的居住需求；堅持以普通商品住房為主，更加注重中低價位、中小套型的居住需求。

　　嚴禁房地産開發企業、房産仲介機構從事首付貸，過橋貸及自我融資、自我擔保，設立資金池等場外配資金融業務。對各類非正規金融機構為房産交易提供各種形式金融業務行為開展專項整治。

　　從嚴執行住房限購政策。提高非上海市戶籍居民家庭購房繳納個人所得稅或社保的年限，從自購房之日起算的前3年內在上海市累計繳納2年以上，調整為自購房之日前連續繳納滿5年及以上。企業購買的商品住房再次上市交易，需滿3年及以上。

　　從緊實行差別化住房信貸政策，加強個人住房貸款管理，對擁有1套住房的居民家庭，為改善居住條件再次申請商品性個人住房貸款購買普通自住房的，首付款比例不低於50%；購買非普通自住房的，首付款比例不低於70%。購房人在申請貸款時還應承諾首付款為自有資金，違反承諾則作為失信行為資訊納入上海市公共信用資訊服務平臺。

　　此外，上海還將加大住房用地供應力度，提高中小套型商品住房供應比例。

　　影響 第二季度市場交易量將走低

　　“政策發佈後，第二季度市場交易量會走低，下半年或因為第一季度市場高位放量而進入深度的市場調整期”。同策諮詢研究部總監張宏偉告訴記者，這將是新政對於上海樓市的影響之一。

　　其次，政策對首次改善型需求的影響較大。對於擁有一套住房的居民，再次購買普通商品住房二套首付比例提升至50%，非普通二套房的首付比例可能提升至不低於70%，並且要求購房者承諾自有資金比例。多位業內人士指出，市場對於二套房首付比例調高早有預期，提高二套首付比例後，二套房交易受到直接衝擊。

　　另外，企業購買商品房再次上市需要滿3年及以上。郭毅認為，這將對高端盤成交産生一定影響。無論是高端客群重復置業購買豪宅，還是投資客一次性投資多套房産，目前唯一能夠繞開限購的法寶就是用企業名義購房。而一旦企業購買商品房後再次上市需要滿3年及以上，將堵住投資客短期炒房的通道。

　　解讀 二套房購買門檻提高

　　“上海新政首先叫停仲介機構從事場外配資業務，這條政策是意料之中。”亞豪機構市場總監郭毅認為，鏈家事件起源自上海，發酵于全國，正是上海率先挑開了仲介機構從事2年以上的場外配資業務的蓋子。如果仲介機構自建資金池，造成的影響將不僅僅是放大購房杠桿助力樓市泡沫，更為嚴重的是構成了巨大的潛在金融風險。郭毅預計，北京可能出臺的調控政策中也將強調對於仲介機構從事場外配資業務的管控和打擊，資金杠桿降低後，將遮罩部分資金實力較弱的購房者，造成市場交易量的下滑。

　　北京早在2011年就執行非本地戶籍購房的社保及個稅繳納年限達到5年，才擁有新購一套房的購房資格，此前上海一直執行的是2年，本次上海升級至5年後，將與北京共同執行全國最嚴厲限購政策。

　　從信貸方面來看，上海實施差別化信貸政策，將在很大程度上約束改善需求。上海市住房和城鄉建設管理委員會主任顧金山表示，上海方面區分普通房與非普通房有兩個指標，一是面積以140平方米為界，二是以450萬元成交價格為界。根據新政策，上海的非普通住房首付最低7成，普通住房首付最低5成。

　　央行上海總部調查統計研究部主任王振營25日在上海市政府新聞發佈會上表示，根據上海房地産新政，今後上海居民如果擁有一套房，在購買二套房的時候，不管第一套的貸款結清與否，都將按照第二套標準繳納首付款。此前上海居民購買第二套房，若第一套房的貸款已經還清，則第二套按照第一套的標準執行，只需繳納30%　的首付比例。

　　背景

　　旨在擠出房地産泡沫

　　分析普遍認為，此次政策調整主要原因是上海樓市出現非理性上漲，監管旨在擠出房地産泡沫。

　　從上海商品住宅市場表現來看，同策諮詢研究部數據顯示，2016年1-2月上海商品住宅成交面積分別為134萬平方米、79萬平方米，截至3月21日，3月份上海商品住宅成交量已高達136萬平方米，預計3月上海商品住宅成交量會突破230萬平方米。按照這樣的預估值來計算，2016年一季度上海商品住宅成交量將超過440萬平方米，這是歷史上前所未有的。

　　春節之後，上海商品住宅市場成交量價迅速回升，從市場去化壓力來看，同策諮詢研究部數據顯示，截至2016年3月21日，上海市商品住宅庫存量已經降至849.78萬平方米，由於去年下半年至今市場成交量及去化速度維持相對高位，市場去化週期已經縮短至6.02個月(按照3個月移動存銷比計算)，單純從指標意義上來看，短期內上海商品住宅基本面將繼續呈現快速上漲態勢。

　　在兩會期間，監管業務明確表態在醞釀新政解決一線城市房價過快上漲問題。央行副行長潘功勝此前表示，為了解決一線城市房價過快上漲問題，央行正與住建部、銀監會等部門醞釀新政，準備對一些房地産市場、房企和房地産仲介跨界經營金融業務的問題進行治理，沒有資質將不能跨界經營。

　　上海市委書記韓正也在兩會期間表示，全國各地房地産市場情況差異性很大，因城施策是非常正確的。上海房地産市場將加強科學的、符合規律的調控。近期上海房地産市場出現了非理性、過熱的情緒，這不利於上海房地産市場的健康發展。韓正認為，房地産市場的健康發展不僅是經濟問題，更是民生問題。

　　延伸 北京微調可能性大

　　“上海新政對其他城市的威懾作用是很大的”。中原地産首席分析師張大偉對記者表示，目前深圳、上海、北京、南京、廈門、合肥、蘇州等城市房價上漲速度均比較快，預計這些城市出臺不同力度限制政策的可能性非常大。不過，由於目前北京的房價漲幅相較于其他幾個城市還算平穩，如果其他城市陸續推進房貸收緊政策，北京地區有跟進可能性。

　　與上海不同，北京並未出現明顯的投資需求升溫的跡象，新房市場交易量也保持著相對穩定的狀況。據亞豪君岳會數據顯示，截至3月22日，北京共成交商品住宅(不含保障、商住，包括自住房)10178套，同比減少了3241套。而北京二手住宅交易量在今年初實現了同比翻倍增加，不過，近期從一線門店傳來的聲音，當前二手業主提高報價之後，看房量已經明顯下降，未來一段時間，預計北京二手住宅市場的交易量將有所下滑。

　　在郭毅看來，二手交易的下滑終將傳導到新房市場，因此可以判斷，北京房地産市場已經自主調節了春節前後曾出現的樓市過熱現象，加之北京本就執行著全國最嚴格的限購，預計不會繼續加強，微調的可能性比較大。