東莞完成省裏“3年內商品房去庫存40萬平方米”壓力不大

　　廣州日報訊 （記者蔣幸端）在央行發佈降準0.5%的同時，省政府也印發《廣東省供給側結構性改革總體方案(2016年-2018年)》及五個行動計劃的通知。根據通知要求，3年內東莞商品房去庫存任務為40萬平方米。業內人士表示，東莞完成這個去庫存的任務壓力不大，尤其是在住宅方面，按照之前12個月的走貨速度，東莞消化目前的住宅庫存量僅需4個月。

　　【降準】

　　深圳投資客或拋售房源

　　央行降准將給樓市的買賣雙方增強入市信心，開發商的市場預期也將更高，購房者積極入市，利於市場延續活躍的交投氛圍。東莞中原地産市場研究部分析認為，央行降準後，銀行的資金更加寬裕，貸款利率也會出現折扣優惠，9折等折扣優惠將現市場，從而直接降低購房者的貸款成本，加速購房者入市步伐。

　　不過，該研究部指出，央行降準更有利於股市。目前，股市低位與樓市高位形成反差，降準後，投資資金將從樓市回到股市。該研究部稱，特別是深圳的投資客，其對樓市的投資預期或將降溫。面對高企的東莞臨深片區房價，深圳投資客或會拋售手中房源，將資金投向股市。雖然自住的深圳客還會繼續流入東莞，但深圳客的購房需求將有所減弱。

　　【去庫存】

　　完成任務壓力不大

　　根據省政府的通知，到2018年，全省各地級以上市商品房去庫存週期要基本控制在16個月以內，其中2016年~2018年東莞的去庫存任務為住宅10萬平方米、非住宅30萬平方米。

　　天為大數據研究中心表示，東莞完成這個任務的壓力並不大。據其統計，目前東莞住宅去庫存的週期僅為4個月左右，不過非住宅商品房的去庫存壓力相對較大。根據相關機構的統計，目前東莞住宅類商品房的庫存約為320萬平方米，非住宅類商品房的庫存約為350萬平方米。

　　對於上述新政的落地問題，天為大數據研究中心稱，目前在東莞，不少政策已經落地，如國家調整房地産交易環節契稅、營業稅優惠政策等均已落地。不過“居民家庭首次購買普通住房的商業性個人住房貸款最低首付款比例降低為20%”則暫未在東莞落地，目前仍執行原來的“首付款比例25%”。業內分析認為，這是因為去年以來東莞樓市成交火爆所致。

　　至於“商品住房項目停止實施90平方米以下套型住房佔全部套型70%以上”的要求，記者了解到，該政策在市場上早已名存實亡，目前新建樓盤中，滿足改善型需求的大戶型已佔很大比例。

　　●政策要點

　　央行宣佈3月1日起普遍下調金融機構人民幣存款準備金率0.5個百分點。

　　將全省各市分為4種類型，實行“一類一策”去庫存政策，其中東莞為二類城市，3年內商品房去庫存任務為40萬平方米。

　　3月底前各市要出臺新政的落地細則。經廣東市場利率定價自律機制確定的地區，居民家庭首次購買普通住房的商業性個人住房貸款最低首付款比例降低為20%。

　　■市場觀察

　　面對自住客 定價要理性

　　2月，在一系列利好政策的刺激下， 一線城市的開發商抓住機會快速出貨，上海、廣州等地的不少樓盤開盤即現“日光碟”，購房現場人氣火爆。春節過後，一線城市樓市也已率先回暖，而在這種氛圍中，東莞的樓市則較為平淡，春節後幾週住宅成交出現價漲量跌的現象。

　　據東莞中原地産市場研究部介紹，這種現象的出現，一方面是因為開發商捂盤惜售心態太強，他們抱著高預期的心態在觀望，定價也往往高於市場價格；另一方面，東莞樓市供應緊缺的局面目前還無法緩解，開發商捂盤惜售與市場供應緊缺的矛盾持續惡化。

　　對於東莞房價的快速上漲，合富輝煌東莞市場研究部表示，莞深同城化日漸加速，深圳客頻頻來搶購東莞的房子，致使不少樓盤漲價明顯。如卓越蔚藍山，從去年12月到本月，從首推到加推、再加推，3個月的時間裏，聯排別墅已售罄，均價更是從每平方米2.8萬元升至4萬元。此外，東莞在售房源庫存量少，新增供應不足，這也支撐房價繼續堅挺。如保利中惠悅城，去年11月首次開盤定價9300元/平方米，目前已漲到1.4萬元/平方米，上漲近50%。

　　由於房價過快上漲，深圳購房者開始擔心投資價值被透支而陷入觀望，東莞部分區域住宅成交量明顯放緩。東莞中原地産市場研究部分析認為，今年的樓市成交量將會從去年的高位有所回落，市場需求有所減弱，上半年借助政策利好，市場有望延續活躍的交投氛圍，因此上半年是開發商出貨的好時機。

　　該研究部認為，當前東莞樓市供應緊缺，市場上但凡有貨，基本上就能走貨，開發商應該抓住這個機遇將手中貨量及時消化。同時，因為股市低位將會吸引投資者的資金進場，投資客需求將減弱，自住客則積極入市，但對價格，自住客敏感性更高，開發商應理性定價，抓住上半年的機會快速出貨，這才是王道。