新政出臺前的3月24日，上海一手房簽約套數（包括保障房）總數達到1706套，總面積超過20萬平方米。而二手房市場上，此前非常強勢、屢屢跳價、不惜毀約惜售的二手房東，紛紛放低姿態，甚至一些業主願意讓價促成交。

　　新政出臺的當天，上海一手房網簽再次“爆表”，截至18點42分，網簽套數已達到2373套，創下歷史新高。業內分析認為，這兩日網簽的大幅攀升主要是為了“趕末班車”，因為一旦錯過簽約，一部分購房者可能因為首付不夠或者不再具備買房資格，而令購房計劃告吹

　　傳聞已久、備受關注的上海樓市新政終於在一片喧囂中正式落地，“史上最嚴厲”的威力彰顯。一邊是以“最嚴限購”抑制需求，一邊是大量增加供應，業內人士認為，此次上海政策力度超過預期，將明顯抑制改善型和非滬籍人士的購房需求。市場降溫不可避免，成交量或將出現明顯萎縮。

　　力度之大超過預期

　　“這次調控的力度可以説超出預期，尤其是二套非普通房首付比例和非戶籍人口社保年限的提高，將抑制相當一部分改善型需求和外地在滬人士的購房需求，對市場影響較大。”克而瑞房地産研究中心分析師楊科偉表示。

　　相關數據顯示，在上海2015年成交的改善住宅（120平方米以上）中，只有不到一成歸屬於普通住宅。經過年初至今的樓市暴漲，如今能夠滿足普通房標準的房子，在上海更是不多見。二套非普通住宅首付比例上調至七成，恐怕會令很大一部分改善型需求面臨首付不夠、換不起房的窘境，從而放棄換房計劃。

　　值得注意的是，政策調整後，上海對於二套房的認定是“認房不認貸”，即只要名下無房，就可以視作首套房，這對於改善型需求算是留了一道口子——只要把原有唯一住房賣掉再買，仍算首套。但是，有仲介人員告訴記者，這樣一來無疑會延長交易流程，置換型買家必須把自己原有住房賣掉並完成過戶手續之後，才能進行買房及貸款流程。“任何一個環節卡殼都有可能中斷交易，不僅交易時間延長，還會增加違約風險。”

　　有仲介人員告訴記者，新政出臺當天，長寧區甚至出現直接降價20萬拋售的情況。記者還了解到，浦東唐鎮板塊的畢加索小鎮有一個業主，在新政出臺當天報價直降60萬元，因該業主第二天要去認籌一套新房，原有住房不賣掉將影響其首套房的認定。

　　而對非滬籍人口限購政策的進一步趨緊，使得上海在限購年限上已經和北京持平，但由於上海對非滬籍人口買房還要求已婚，所以其實比北京更加嚴格。上海易居房地産研究院分析師朱光認為，限購政策的升級會將一些購房需求排除在外。同時，由於上海市中心區域房價較高，外地來滬工作群體由於自身承受能力有限，購房大多會考慮市郊區域，新政策對上海市郊一些庫存相對較高區域的樓盤去化明顯將帶來不利影響。

　　據記者了解，對於首付因新政由五成提高到七成的購房者，有開發商表示，新政出臺後會給他們預留準備首付的時間，對於湊不齊首付的將允許無理由退房。同樣，因限購而失去購房資格的購房者，也將允許其無理由退房。

　　新政效力提前顯現

　　事實上，上海樓市調控新政在正式出臺前已現“史上最嚴厲”的威力。從3月初調控收緊風聲漸起，傳聞已經給市場一些壓力，房企在推盤上捂盤惜售現象已有所緩解。中原地産提供的數據顯示，上周新房市場供應達到19萬平方米，為今年以來最高值，並且本週前3天市場供應也達到13萬平方米，房企惜售心態有所轉變。3月23日夜晚，更有滬上樓盤連夜開盤，當晚120套房源全部售罄。

　　從二手房市場看，買賣雙方心態變化明顯。此前非常強勢、屢屢跳價、不惜毀約惜售的二手房東，紛紛放低姿態，甚至一些業主願意讓價促成交。

　　新政出臺前的3月24日更是出現了“趕末班車”的景象。當天，網上合同備案系統簽約時間延長到了24點，上海一手房簽約套數（包括保障房）總數達到了1706套，等於每分鐘簽約1.2套，總面積超過了20萬平方米。而上海單日簽約套數的最高紀錄是在2010年3月29日創下的，單日簽約1801套，但當時是因為有一大批動遷房及配套商品房集中簽約。

　　？樓市將進入調整期

　　新政出臺的當天，上海一手房網簽再次“爆表”，截至18點42分，網簽套數已達到2373套，創下歷史新高。業內分析認為，這兩日網簽的大幅攀升主要還是出於“趕末班車”的緣故，因為錯過了這兩天的簽約，一部分購房者可能因為首付不夠或者不再具備買房資格，而令購房計劃告吹。

　　一邊是以“最嚴限購”抑制需求，一邊又大量增加供應——要求開發商一次上市供應量不得少於30000平方；進入可售階段的樓盤要加快上市，加強捂盤惜售的打擊。在土地供應方面，2016年會比2015年增加169公頃。由此，上海樓市將不可避免地進入一段調整期。

　　上海中原地産首席分析師盧文曦認為，限購政策進一步加強以及信貸去杠桿，將令購買力大幅縮水，成交走弱是大概率事件。從産品來看，將對“非普宅”造成衝擊最為明顯。今年1、2月份新房市場非普宅成交比例達到六成，而這些物業使用貸款的比例高達九成，因此，二套房首付提高到七成，成交量或出現更大幅度頓挫。(記者 朱楠)