[摘要] 不可否認的是，因能更好實現資源整合和優勢互補，房企聯合越來越成為一種主流現象。硬幣的另一面是，房企聯合拿地，多方參與意味著更多的不確定性。

　　時代週報記者 胡天祥 發自廣州

　　2015年5月14日，萬達和萬科在北京（樓盤）宣佈建立戰略合作關係，將啟動聯合拿地、開發等諸多深度合作。10個月過去，在萬科2015年業績發佈會上，問及此前引發熱議的“萬萬合作”，萬科集團總裁鬱亮明確指出：“目前與萬達的合作暫時被放下來了，以後再尋找合適的機會吧！”

　　鬱亮解釋稱，合作“擱淺”是因為有個別商業條款最後沒達成一致。

　　萬科萬達合作“擱淺”更為深層次的原因仍不為外人道，但不可否認的是，因能更好實現資源整合和優勢互補，房企聯合越來越成為一種主流現象。加之目前地價高企，近年來，包括保利、融創、萬科、富力在內的多家房企均會選擇聯手拿地或共同開發項目，以共同分擔資金風險。

　　不過，硬幣的另一面卻潛藏著未知的風險。房企聯合拿地，多方參與意味著更多的不確定性。而更深層次的合作則必然因企業文化、各自訴求的不同，而遭遇來自話語權層面的角力的挑戰。這種角力，往往亦是阻力。

　　地價高企催生聯合體頻現

　　近年來，房地産市場持續回暖，一二線城市土地拍賣價格亦屢屢被刷新，讓部分企業直呼“買不起”。

　　對於全國土地市場數據，2015年的多幅地王中，總價地王門檻已由2014年的54億元提高到71億元，增長了31%；單價TOP10門檻也由3.4萬元/平方米飆升至4萬元/平方米，上漲了20%。2015年位於榜首的單價地王，其樓面價高達近8萬元/平方米，2014年位於榜首的單價地王樓面價僅為63377元/平方米。

　　泰禾集團（000732，股吧）董事長黃其森表示，2015年泰禾在土地市場不像前兩年那麼激進，因為很多地方地價跟前兩年比翻了一番，“我們現在非常審慎，我們只在適合的城市拿適合的地塊”。

　　融創中國董事長孫宏斌認為，過去北京、上海（樓盤）什麼地都能拿，現在覺得要避免掉進高價地的“坑”裏面。

　　為規避風險實現優勢互補，越來越多的房地産選擇聯合拿地或開發。

　　2015年3月20日，華潤華發聯合體70.52億元拿下上海閘北區市一地塊。6月3日，華潤華發聯合體再以高價87.95億元競得上海一地塊，樓板價38062元/平方米。9月25日，平安集團聯合杭州濱江集團（002244，股吧）豪擲34.65億元競得祁連社區121601單元B3-03地塊。12月23日，上海奉賢區南橋新城一宗8.79萬平方米的宅地由碧桂園+東原+平安聯合體以23.1億元競得。

　　同樣的聯合拿地，不僅出現在上海。在北京，2015年1月7日華潤首開平安聯合體以86.25億元摘得豐台區花鄉白盆窯村1516-0665等地塊。8月31日，中鐵建與方興地産以50.25億元摘得豐台區南苑鄉石榴莊村0517-659等地塊。9月2日，保利首開64.83億元摘得朝陽孫河北甸西村2902-18、2902-19、2902-27地塊。9月8日，龍湖保利首開聯合體以42.5億元總價競得北京市東壩南區1106-657地塊。

　　有業內分析指出，房企聯合拿地有多種考慮。一種情況是大家預期目標地塊成交價高的話，成立聯合體會減輕資金壓力，同時能共擔項目風險。另一種情況是目標地塊産品類型比較多樣，比如有住宅有商業寫字樓或者其他，聯合體可以利用各家地産商開發優勢，將産品做到最好。

　　聯合體的出現，不僅僅是因為土地價格高昂，透過合作開發從而實現優勢互補，亦能成為驅動房企聯合的動力。

　　2014年11月21日，東原與旭輝簽訂長期戰略合作協議，根據協議，旭輝與東原地産將發揮各自專業所長，積極促進符合雙方發展戰略的房地産開發項目合作，並就各自掌握的合作開發、資産重組、項目並購、房地産金融創新等方面的投資資訊及時充分交流。

　　通過引入合作方來拿地、開發項目，對於旭輝來説，並非首例。但重慶（樓盤）市場的緩慢發展，或是旭輝選擇聯手當地房企-東原集團的主要考量。據其2013年年報顯示，旭輝在重慶區域銷售物業已確認收入為18.45億元，佔總合同銷售16%；2014年，重慶區域銷售物業已確認收入6.4億元，佔總合同銷售4.1%。2015年上半年，重慶區域銷售物業已確認收入1.34億元，佔總合同銷售1.3%。

　　“目前正在規模化發展的房企，一旦採取孤軍奮戰的做法，就會在招攬客戶方面缺乏優勢。所以在全國擴張中，與本地房企聯合開發或者打造地標性建築以贏得政府優惠政策，則是房企紮根外土、降低風險行之有效的策略。”易居智庫研究總監嚴躍進告訴時代週報記者。

　　東原地産董事長羅韶穎對時代週報記者表示，在經濟低迷時期，人和企業都更加需要抱團取暖，東原希望首個合作項目讓東原和旭輝為探索創新領域打下基礎，探索出雙方合作的新模式。

　　“融合”難題待解

　　看似共同利益下的聯合併非表面看上去的牢不可摧。聯合體拿地，主要為分擔資金風險，而一旦雙方在土地價格上“談不攏”，聯合體亦會隨之破裂。

　　2015年10月，碧桂園和中國金茂聯合拿下北京豐台區花鄉四合莊兩宗商業金融用地，但隨後便有媒體曝出碧桂園以金茂的最終舉牌價格超出其授權金額為由，希望轉讓土地權益給金茂等説法，2016年3月份舉行的碧桂園2015年業績發佈會上，總裁兼執行董事莫斌確認，北京地塊已經退出，現在完全是金茂在做。

　　無獨有偶，2015年11月，華潤華僑城招商聯合體經過80輪激烈競拍，最終以總價83.4億元、溢價率50%、折合樓面價5.6萬元/平方米，並配建5.7萬平方米公租房的代價，擊敗眾多“豪強”奪得北京豐台南苑鄉地塊。

　　此後不久有市場人士發佈消息稱，由於土地成本超出華潤、招商的預期，兩家房企決定退出，該地塊可能由華僑城獨自開發。

　　“兩個企業之所以合作，就在於尋找到了一個利益的契合點，通常體現為‘資金和開發技術’的融合。”嚴躍進告訴告訴時代週報記者，然而，聯合體在土地預算、産品定位、銷售價格都有可能出現分歧。尤其是土地價格不斷上揚更讓聯合體中的各個企業對樓市的後市判斷開始出現分歧。

　　億翰智庫指出，在聯合體拿地後的操作流程中，因為有多方參與，會出現更多的不確定性。因為開發企業各自心理預期、産品定位、成本控制能力以及管控程式等都不盡相同，會存在“拆夥”的風險。

　　儘管如此，房企對聯合體的期待依然沒有消退。

　　雅居樂品牌部王海（化名）告訴時代週報記者，房企聯合可以共擔資金風險共用開發收益，早前公司便與包括萬科、星河灣、富力地産在內的多家地産公司進行聯合開發，收效甚佳。

　　合景泰富戰略品牌部李霞（化名）則對時代週報記者稱，此前公司引入新鴻基、富力地産兩個品牌房企聯合開發位於珠江新城一項目，“由於是綜合體項目，聯合開發的好處在於可以各自分工，開發自己擅長的領域，同時可減緩三方的資金壓力”。

　　李霞向時代週報記者透露，公司未來仍希望在更多的項目上引入合作夥伴。時代週報記者了解到，2015年，合景泰富與新鴻基地産訂立股權收購協議，斥資近20億港元收購新鴻基控股位於佛山（樓盤）一項目三成股份。由此，該房企持有佛山項目股份由此前的兩成上升為五成。

　　標普在其發佈的《中國開發商的聯合控股實體的有限透明度帶來潛在風險》的報告指出，聯合持股實體令開發商能夠利用彼此的實力、降低昂貴的收購帶來的財務負擔、保證利潤率、以及從使用實力較強公司品牌中受益。他們還能夠幫助房地産開發商在行業成熟後尋找多元化機會。“儘管聯合持股實體結構會滿足真實業務需求並帶來好處，但此舉也會産生執行風險和削弱流動性、財務杠桿和盈利能力。”

　　“我們認為，聯合持股實體能夠帶來更高的執行風險，因為他們要求多家公司聯合管理一個項目或者將一個聯合持股項目整合進入所涉及各方的現有業務之中。這會導致項目推遲、銷售下降以及項目品質降低。” 標普分析師黃馨慧指出。