編者按：對於樓市來説，今年的春天來得有點早。房貸利率和首付政策調整、契稅減免等一系列優惠措施的推出，推動春節後樓市迅速升溫。不過仔細觀察樓市，在銷售回暖的同時，去庫存依舊是樓市的主旋律。我們不妨對杭州和寧波的樓市進行閱讀，兩地情況也許有助於我們把握當下樓市真實狀態。

　　“雙城記”：杭甬樓市調查

　　本報記者 吳佳妮 趙 路 李 華 應 磊

　　杭州：是復蘇不是大漲

　　寧波：交易旺均價持穩

　　杭州 距離杭州出臺房産新政“杭十條”半月有餘，在位於杭州西湖文化廣場房産仲介“我愛我家”簽約現場，工作人員有條不紊地忙碌著。與十幾天前相比，這裡已經“冷清”了很多。“三月初，這裡人山人海。工作人員忙到淩晨6時，休息兩小時後，早上8時繼續開門迎客。”“我愛我家”行銷策劃經理宋文傑説。“但也就持續了3天左右，很快就恢復到正常狀態。”他説。

　　“我愛我家”和“中原地産”都是杭城房産仲介的龍頭企業。前者以二手房銷售為主，後者以代理新房銷售為主。中原地産品牌管理總監荊海燕以“復蘇”這個詞來形容這一波樓市行情。“今年1月份已有樓盤在調整價格，大部分板塊都在復蘇，不過並不是猛漲，只是恢復到正常盈利水準。”她説，“之前一些樓盤為了快速回籠資金，保本在售，但現在恢復到有盈利的水準了。”

　　在她看來，這一次的“漲價”與2009年不可同日而語。“那一次是不分板塊、不分戶型的普漲，現在已經兩極分化。”體現在數據上，首先是90平方米以下戶型的熱銷。“在新房銷售總量中佔比超過60%。”這説明，剛需仍然是目前的市場主力。其次，140平方米以上戶型成交量提升特別明顯。以往賣不動的大戶型，這次終於被撬動了。“以萬科玉泉樓盤為例，在售90平方米戶型已全部賣完，目前大戶型也迎來銷售爆發期，最近一個月成交量比以前提高30%，這是之前沒法比的。”荊海燕説。

　　究其背後的原因，荊海燕認為主要還是源於政策放寬。“二胎政策放開後，許多家庭對大戶型房子需求更加迫切，原先受契稅所限，會考慮往緊湊的140平方米以下的三房考慮，但現在契稅減免政策下來後，心態上就不一樣了，會有一部分人考慮購買大戶型房産。”

　　至於價格，宋文傑説杭州二手房漲價幅度並沒有外面傳言得那麼瘋。“140平方米以上二手房房東漲價金額會高，但平均到每平方米，再加上契稅減免利好，真正的漲價幅度不高。從我們的交易記錄看，二手房價格並未大幅度拉升，只有個別略高。”而外界瘋傳的溫臺投資客，從目前來看也並未大量進入杭州樓市，“肯定有，但總體比例要遠遠低於2009年。”荊海燕説。

　　寧波 在位於寧波鄞州區的中海國際社區售樓處，看房的人群絡繹不絕。春節過後，這已經是各大售樓處的常態。

　　“就算是工作日一般銷售量也能達到十幾套，週末普遍都能達到20多套，我們前段時間推出的60多套房源，一週就賣光了。”一位銷售人員表示，按照往年經驗，春節過後通常是樓市的淡季，但是今年春節以來，因為政策的疊加效應，購房者的熱情升溫明顯，銷售勢頭不輸“金九銀十”的樓市旺季。

　　今年2月以來，隨著政策的不斷出臺，寧波樓市銷售持續升溫，整個2月“春節月”，市區商品住宅銷售量為1647套，相比去年同期有明顯增加。另據搜房網數據監控中心統計，3月首個完整周（2016.3.7-2016.3.13）寧波市六區共成交商品住宅1490套，環比前一週成交量增加59.19%。而截至3月13日，3月份寧波市六區已備案商品房2040套，並單日成交創下300多套的年度日成交最高紀錄。

　　隨著成交量大幅增加，但價格並沒有跟隨上漲。搜房網的統計也顯示，雖然3月首個完整周寧波市六區商品住宅成交環比大幅提升，但是成交均價維持在13211.72元/平方米，成交均價環比反而下降了2.70%。

　　在行情升溫的背景下，有一些樓盤已經在醞釀取消優惠甚至提價，呈現出惜售的心態。記者在寧波東部新城、鄞州等區域的一些在售樓盤的售樓處發現，銷售人員口中已是一片喊漲之聲。“最近上海等地都在漲了，我們肯定也很快就會提價。”寧波一個在售樓盤的銷售人員表示。而另一個樓盤的銷售人員則表示，前幾天開始，該樓盤價格已經有所提高，每平方米價格上漲幅度在1000元左右。

　　杭州：遠未到搶房時刻

　　寧波：去庫存是主旋律

　　杭州 杭州市透明售房研究院的最新數據顯示，截至2016年2月底，杭州市區新建商品住宅可售量為86538套（含蕭山、余杭，不含富陽，下同），較去年同期的96604套下降了10066套，下降比例約為10.4%。

　　事實上，從最近一年來看，杭州市區住宅庫存在2015年4月達到峰值（101210套）後，基本上呈下降趨勢。再來看另一組數據。2015年1月，杭州的住宅庫存需要10.9個月能清空。2016年1月，這個數字縮短到9.5個月。這説明杭州在消化庫存房上已經取得了一定的成效。

　　但從全國的層面來看，杭州的壓力不算小——根據公開報道，目前北京、上海、廣州的新建商品住宅去化週期分別為9.2個月、7.5個月和3.7個月，都要低於杭州。蘇州、東莞等二線城市，新建商品住宅的去化週期都在4個月左右。

　　杭州的住宅庫存壓力從何而來？杭州市透明售房研究院數據顯示，在杭州8.65萬套住宅庫存中，余杭佔3.58萬套，蕭山佔1.45萬套。光這兩個區的住宅庫存量，就佔到了全市總量的一半以上（58.1%）。

　　“杭州庫存住宅分佈不均衡，主要源於過去土地市場供應的差異，”杭州透明售房研究院院長方張接説：“以2013年為例，杭州全年出讓了225宗土地，其中余杭86宗，蕭山37宗。以出讓土地兩年左右開盤的週期來算，近一兩年，余杭、蕭山的新樓盤遠遠超過了主城區。”

　　“庫存房數量太多或者太少，都不利於當地房地産市場發展。庫存房太少，購房者容易恐慌，引發房價飛漲。庫存房太多，又會使購房者猶豫觀望導致樓市滯銷。”雙贏置業機構董事長章惠芳在接受記者採訪時認為，新建商品住宅的去化週期，一般6至12個月為宜。“因此，以杭州的住宅庫存情況，還遠遠沒有到需要搶房的時候。很多所謂的緊張局面，不過是開發商、仲介的行銷手段而已。如果這時候盲目追漲，反而容易吃虧。”方張接説。

　　寧波 雖然已有喊漲之聲，但在寧波整個房産市場，去庫存仍然是今後一段時間內的主旋律。“寧波房價大漲的可能性不大，在目前的庫存形勢下，大部分房産商應該會採取措施抓緊時間去庫存。” 房産業內人士陳敏梁表示，寧波去庫存是主流。和一線城市不同，寧波樓市以投資為目的的購房者很少，市場以剛需購房和改善型購房為主，不具備推動房價大漲的市場主體。

　　中國寧波住宅與房地産網顯示，截至3月8日，寧波市區可售住宅套數為41358套，總面積約550萬平方米，按照2015年寧波市區總體485萬平方米的去化速度，要消化目前的庫存，需要13.5個月。目前寧波住宅銷售最旺的鄞州區，也是寧波庫存的大頭，該區可售住宅套數超過1.6萬套，可售住宅面積則超過190萬平方米，庫存量佔到寧波市區四成左右。

　　另一方面，由於2014年寧波土地市場成交慘澹，土地儲備量低導致去年來上市的新項目銳減，去年寧波的商品住宅供應量為418萬平方米，同比減少16.4%。

　　而寧波正在推進的棚戶區改造，則成為樓市去庫存的新動力。據寧波市住房保障管理中心相關工作人員介紹，寧波目前實施的貨幣化安置政策十分優惠，除了按被徵收房屋評估金額15%的貨幣補償外，不論購一手房還是二手房，還可得到10%的購房補助。因此，整個寧波市區的拆遷戶成為了去年到今年以來去庫存的一支主力軍。據統計，到目前為止，寧波啟動棚改面積180余萬平方米，完成貨幣安置11390套。隨著國家的政策利好不斷釋放，手頭拿著住房貨幣補助的拆遷戶更是紛紛出手購房。

　　與此同時，寧波各縣市也推出差異化的貨幣安置措施，推動樓市去庫存。去年，寧波寧海縣棚改對象購買商品房1550套24.7萬平方米，佔商品房成交總量的52.9%，使該縣商品住宅庫存消化週期從40個月下降為目前的20個月左右。今年年初，寧波奉化市又推出了一項棚改貨幣化安置新政——房票安置政策。房票置換的補償補助比直接貨幣安置要高14%，一張房票相當於一筆定額購房款，能在奉化全市各樓盤選購房屋。

　　按照寧波棚改總體部署，到2017年底，寧波計劃實施棚戶區改造10萬戶、1000萬平方米，其中爭取完成成片危舊住宅改造300萬平方米，這無疑將成為樓市去庫存的重要發力點。