本報杭州1月5日訊 （記者 方臻子） 新年伊始，杭州樓市保持去年底放量成交的巨大慣性，連續衝高：1月1日，全市新房成交420套，2日成交318套，3日成交358套。2016年頭三天，杭州以 1096套的成績，創下同期新高。無獨有偶，在2015年的最後一天，“住在杭州網”杭州新房銷售統計定格在12.5萬套，也刷新了歷史紀錄。

　　然而，兩個歷史紀錄的背後，是杭州待售新房庫存量又比去年增加了2.7萬套，總庫存達177236套，需16個月消化。

　　2016年杭州樓市去庫存的壓力有多重？1月5日，浙江線上“住在杭州網”舉行以“新里程”為主題的年會，會上浙報傳媒地産研究院發佈了《2015年杭州樓市研究分析報告》，本報記者多方採訪，為讀者勾勒去庫存背景下的杭州樓市新邏輯。

　　成交創新高

　　庫存同步漲

　　元旦假期，雄居成交量榜首的是精裝LOFT 酒店式公寓中贏康康谷，共成交64套。“40年産權，不能公積金貸款。”康康谷的銷售小孫説，雖然是商業用地，但因為位於濱江板塊核心區、均價僅2.1萬元、産證42平方米實際面積70多平方米等等因素，讓這個小盤頗受周圍拆遷戶、企業員工的熱捧。一期440套，12月26日開盤當天訂出400套。康康谷2016年成交“開門紅”，更多的是去年年底成交量的自然延續。

　　2015年，無疑是杭州樓市的豐收年。自4月起市區每月新房成交量一直維持在萬套以上高位，實現了史無前例的“九連萬”。其中，最後一個月共成交新建商品房15882套，強勢超過2009年5月，創造了新的單月成交套數、成交金額紀錄。

　　成交量數據不錯，但如果提到目前樓市的另一個關鍵詞——庫存量，就眾説紛紜了。杭州樓市庫存，真實情況怎樣？

　　1月5日，浙報傳媒地産研究院發佈的《2015年杭州樓市研究分析報告》開門見山地宣佈：“杭州樓市是帶著極大的不確定性，帶著15萬庫存的重壓，進入2015年的。”去年全年，杭州新建商品房銷售超過12.5萬套的同時，庫存卻不降反升，又增加了2.7萬套。按今年的月均成交套數計算，去庫存週期達16個月，超過10到15個月的合理區間。不過從面積看，去年杭州商品房銷售面積超1300萬方，同期開發商購置土地可建面積 851萬方，實際庫存凈減少450萬方，全部消化了2014年新增庫存，實際庫存回落至2013年的5250萬方水準。

　　無論從何種角度，杭州樓市2016年主基調已然奠定，那就是完成“去庫存”這一“國家任務”。總體上，《報告》對杭州樓市去庫存表示樂觀：“2015年市場的真實庫存即潛在供應量還是緩慢下降的。”

　　“杭州未來

　　就是一線城市”

　　借勢G20和亞運會，杭州樓市2015年打出了一套去庫存“組合拳”。

　　2015年8月杭州提出申辦2022年亞運會的同時，杭州新建商品房也結束了長達一年半的跌勢，同比開始上漲。年末敲定2016年G20峰會落戶杭州，又給年末樓市打入一劑強心針。“杭州迎來城市建設和發展的重大機遇，杭州的城市基礎設施建設，特別是軌道交通建設1至10號線，排定一張不能推遲的7年倒計時時間表。”浙報傳媒地産研究院院長丁建剛説。

　　“G20、亞運會，對杭州是一個臺階，杭州未來就是一線城市。”首開地産杭州公司總經理任子龍認為。

　　千載難逢的重大機遇面前，2015年杭州從供給側入手，打出了一套“去庫存”組合拳，政策供給源源不斷、招招新手：

　　5月7日，杭州市政府下發《關於大力推進住房貨幣化保障方式的指導意見（徵求意見稿）》，對於房屋徵收貨幣化安置最高給予原房評估價值42%的補貼和獎勵。截至目前，共有900多戶國有土地徵遷戶選擇了貨幣安置，佔總徵遷戶的50%以上；

　　9月24日，一則《杭州市人民政府辦公廳關於印發杭州市徵收集體所有土地住宅房屋補償貨幣化安置指導意見的通知》，讓更多的拆遷戶受益。中贏康康谷的新業主中，就有一些附近村裏的拆遷戶，“等回遷還不知道哪一年，而且還要排隊、抽籤，還不如用貨幣安置的錢直接買一些現房，現在自住，以後出租。”

　　12月8日，富陽發佈《富陽區促進房地産市場健康穩定發展實施細則》的通知，落實了富陽購房補貼的優惠政策。政策主要有：對在富陽購房新建商品房的購房者，在取得房屋所有權後，給予購房款1%的補助；另外，對6種不同類型的人才規定了相應的安居購房補貼，最高可享受80萬元補貼。政策出臺後，富陽區的成交量開始擺脫低迷。

　　去庫存

　　關鍵是供給創新

　　還有一股更強烈的去庫存力量，是來自市場主體自身的供給創新。

　　2015年的庫存量，一方面是總套數增了2.7萬套，另一方面是總面積少了450萬方，兩個數據一對比，或許可以看出怎麼樣的房子被剩下了——前幾年土地出讓集中的板塊，很多項目都在近兩年扎堆供應，而且受制于當時70/90限制，大部分項目以90平方米戶型為主。例如在城東新城，中大普升剩餘932套可售房源中，90平方米以下戶型有813套，保利·梧桐語的542套存量中，小戶型324套。

　　需求不足僅是表像，供需錯配才是實質。

　　“2015年杭州樓市的一個重要特徵，就是市場分化加劇。”丁建剛説，“板塊之間，項目之間，開發商之間分化都在加劇。”

　　反觀位居上周成交榜首、2015年末開始發力網簽的地鐵盤綠城楊柳郡，這個位於七堡地鐵一號線上蓋的樓盤，精裝、均價2萬元，12月末開盤，一期1025套房子，目前只剩下了20余套，成交額突破 200億元。樓盤策劃馬經理，將成功歸為綠城的品牌效應、重新定位的目標人群，“65%的購房者是25歲到35歲的年輕人，以前對綠城的房子可望不可及。”馬經理説，“都是改善型自住，現在已經不會有買房子投資的人了。”還有最重要的一點——樓下就是地鐵，交通極其便利。

　　“現在購房者已經不再看重得房率、幾個房間等傳統硬指標，他們更看重配套、教育、醫療、交通等等生活環境的營造。”他説，“原來買的是房子，現在買的是未來的生活方式。”

　　今年將持續

　　較高成交量

　　2015年去庫存組合拳，成效已經顯現。但購房者的信心，還是有不小提升空間的。

　　80後台州人王先生，在2014年末賣掉了剛來杭州工作時在濱江買的房子，準備入手一套主城區婚房。一年多來，他和女友及其父母，看了不下20個樓盤，但還是沒下單。他們期待去庫存政策來得更猛烈一些，房價能夠再降一點。

　　2015年12月25日，杭州價格網公佈了一批房源價格調整公示，大部分房源是在原先的備案價上進行了調低處理。比如金地自在城天悅灣一套排屋，毛坯備案單價從原來的33431元/平方米，調整到27945元/平方米，降幅達16%。但記者發現，這些降價的樓盤，基本都是尾盤在售。

　　馬經理的説法，也代表了一種業界的共識：“對去庫存來説，降價是最直接的手段，但若非尾盤甩賣，開發商是不會輕易降價的。”

　　“整體上看市場供應依然充裕，現階段購房者依舊可以從容購房，沒必要恐慌性購房；隨著剛性需求和改善型需求的持續釋放，開發商資金狀況有了較大改善，大部分樓盤降價可能性不大，降價本身也不是去庫存的最佳選擇。”透明售房研究院院長方張接分析説。

　　事實上，杭州成交活躍的年度樓盤，尤其是那些品質還不錯的改善盤，成交量佔據了樓市的相當份額，他們的價格變動才反映了樓市的價格起伏。比如，綠城楊柳郡，在杭州價格網最近一次價格調整公示中，樓盤單價上升了300至500元/平方米。

　　2016年，杭州房價是漲是跌？王先生能買到心儀的婚房嗎？《2015年杭州樓市研究分析報告》中的展望部分，或許能給我們一點參考：

　　“成交量方面，2016年雖不如2015年，但仍會保持較高水準；改善型需求所佔比例進一步提高，特別是品質改善需求；部分投資性需求將入市；平均價格將繼續恢復性上漲；市場分化將繼續加劇，特別是産品分化，同一區域不同産品價格會有巨大差距；行業集中度進一步提高。”

　　“2016年，對杭州樓市的影響，可能更多的不是來自杭州這個城市本身，甚至不是來自於房地産業的本身，而是來自宏觀面的影響，宏觀經濟、金融風險等等。”《報告》説。