◎每經實習記者 王浩也

　　北京萬科是猴年首家傳出整體統一上調樓盤售價消息的房企。不過，此消息傳出後不久便被辟謠。去年銷售額達2614.7億元的萬科，相對其他房企，確實存在提高售價、修複利潤的可能。

　　春節之後，契稅、營業稅政策的調整，對整個市場和房價的拉動效果立竿見影。北京、上海等一線城市的購房盛況甚至可以用“搶”來形容，南京、杭州等二線城市也不容小覷。那麼，在樓市如此火爆的情況下，萬科會上調銷售價格嗎？

　　毛利率在中等偏上位置

　　根據萬科發佈的2014年業績報告，其營業收入約1463.88億元，同比增長8.1%；歸屬於上市公司股東的凈利潤約157.46億元，同比增長4.15%。其中，98.6%來自房地産業務，房地産業務的結算毛利率為20.76%。

　　根據2015年業績快報顯示，截至12月31日，萬科累計實現銷售面積2067.1萬平方米，同比增長14.43%；銷售金額2614.7億元，同比增長21.54%。其中，2015年12月份單月，萬科實現銷售面積247.0萬平方米，銷售金額332.4億元，同比分別增長19.44%、32.8%。

　　2016年1月4日，萬科上海公司總經理孫嘉在上海萬科翡翠係品牌發佈會上透露，2015年上海萬科銷售283億元，其中萬科翡翠係總銷售額達108億元。翡翠係是上海萬科2012年制定的高端住宅産品戰略，貢獻了較大的銷售額和銷售利潤。

　　2015年上半年，萬科房地産業務毛利率為21.04%，從數據上看，較2014年同期減少0.84個百分點。優淘城總裁薛建雄認為，基於這個行業的毛利總體是呈現下降趨勢的，因此萬科的毛利率在行業內還是能排中等偏上的位置。

　　中原地産研究總監宋會雍也認為，萬科2014年和2015年上半年的毛利是不錯的，“有些房企的項目算下來，毛利都不到10%的，萬科的毛利不錯主要是因為拿地控制比較好，又趕上市場行情不錯，所以價格上去了，毛利也跟著上去了。”

　　市場行情決定價格？

　　據《北京商報》報道，萬科總裁鬱亮在出席活動時表示，2016年萬科的理想目標是銷售額3000億元，利潤300億元。

　　日前，萬科也公佈了其在2016年1月的銷售業績，該公司1月實現銷售面積186.4萬平方米，較上年同期196萬平方米同比下降4.9%，銷售金額達到255.9億元，較上年同期的232.1億元同比增長10.3%。

　　根據億翰智庫統計的數據顯示，2016年1~2月，萬科地産銷售金額達405億元，銷售面積達295萬平方米。由此來計，萬科在2016年3000億元的銷售目標已完成近14%。

　　在回應大家都很關心的“是否會上調售價”這個問題時，萬科表示，價格是由市場決定的，“我們公司始終堅持積極銷售的策略，積極加強庫存去化。在此原則下，各地公司會根據當地市場的具體情況制定相應的銷售策略，具體採用什麼方式促進銷售由一線公司決定。”

　　專家表示，出於盈利目的，各個公司的基本工作很可能就是保障毛利，而當一個新項目因為成本高使得該公司的利潤變薄了、盈利掉下來之後，不可避免地會迫使該公司在漲價方面投入更多的關注度。

　　據了解，在公佈1月銷售業績的同時，萬科也在公告中披露了新增項目情況，其中有兩個受關注度較高的項目分別位於上海和北京。

　　一個為上海徐涇地鐵上蓋項目，該項目位於上海青浦區，地鐵凈用地面積約26萬平方米，容積率1.8，計容積率建築面積約45.4萬平方米，萬科擁有該項目50%的權益，須支付地價款約30.25億元。另一個為北京門頭溝S1線05地塊項目。該項目位於北京市門頭溝沙石坑東路東側，長安街西延南側，項目凈用地面積約6.6萬平方米，容積率3.8，計容積率建築面積約25.2萬平方米。萬科擁有50%的權益，須支付地價款23億元。

　　綜合地價成本可以發現，無論上海還是北京的綜合拿地成本相較于這些地區目前的新房價格水準都是比較低的，以青浦徐涇為例，目前當地的住宅銷售價格已經達到3萬~4萬元/平方米，由於緊靠大虹橋商務區核心，又是地鐵上蓋物業，在未來17號線通車後，這一項目的銷售價格還有可能進一步提高。這些相對低成本地塊的取得，讓萬科有望在不提價的情況下依然有望上調毛利。

　　但薛建雄表示，萬科不可能不上調價格，因為房地産市場很好、房價都在漲。這似乎可以理解為“價格由市場決定”。