新京報：對於當前的房地産庫存現狀，你是否做過這方面的測算？

　　張鴻銘：根據我的估算，中國的庫存規模約為66.72億平方米，按照當前的消化速度，大約需要5.19年的消化週期。

　　新京報：高庫存對金融體系又會帶來哪些影響？

　　張鴻銘：我做過一個測算。我國現有的66.72億平方米的庫存，佔用的資金規模約為40萬億。在這40萬億資金中，約有1/3為房地産開發商的自有資金，另外超過2/3部分為“債務”。

　　新京報：現有的庫存中，有哪些屬於“難啃的骨頭”？

　　張鴻銘：現有庫存有兩個難點。一是非住宅庫存。2011年我國全面實施“限購令”後，房地産企業大量向非住宅（寫字樓、商業）進行投資。對於地方政府來説，商業類的項目也有利於提升城市形象，因此對非住宅項目的批地和建設也十分支援。如今，這部分非住宅項目的土地性質難以轉化，並出現嚴重的積壓。據估算，非住宅庫存佔用的資金規模約有十幾萬億。

　　二是三四線城市庫存。2015年下半年以來，一線城市房地産市場明顯升溫，並傳遞到部分二線城市，但難以從二線城市進一步向三、四線城市和小城鎮傳遞。這部分庫存的問題，是簡單的降價所無法解決的。

　　新京報：近年來，我國出臺一些政策，鼓勵農民工進入小城市購房。這種措施能起到多大的作用？

　　張鴻銘：呼籲農民進城買房，對於“去庫存”有一定的正面效應，但總體作用有限。我們通常講到的城鎮化，其背後必然是産業和就業的聚集，只有在這個基礎上，才能將人口留在城市，“去庫存”才會有實質性的效果。

　　呼籲農民進城買房，對於“去庫存”有一定的正面效應，但總體作用有限。城鎮化背後是産業和就業的聚集，只有在這個基礎上，才能將人口留在城市，“去庫存”才會有實質性的效果。

　　房地産去庫存：房價是漲是跌？

　　“去庫存”正慢慢成為中國房地産市場的熱詞，昔日嚴控的購房政策也在一點點鬆動。繼2月2日央行降低首套房首付比例後，2月19日，財政部、國稅總局、住建部聯合發佈了調整房地産交易環節契稅、營業稅優惠政策的通知，進一步為各地樓市拓寬通道。

　　與此同時，各地對樓市的態度正在變得熱烈而迫切，從最初的限購鬆綁，到“契稅補助”、“財政補貼”和“零首付”等等，刺激樓市活躍的政策此起彼伏。易居房地産研究院智庫中心總監嚴躍進分析稱：“目前絕大多數三四線城市商品房去化壓力較大，房價下跌壓力也大。”

　　去年底中央經濟工作會議將“去庫存”納入2016年五大經濟任務之一，並將農業轉移人口就業地落戶、鼓勵各方購買庫存商品房出租、鼓勵房企降價及取消過時的限制性措施等手段一併推出。在業界看來，中央的表態刺激了各地樓市政策進一步加碼。

　　根據媒體報道，在今年的地方“兩會”上，在26個省級政府工作報告中，“去庫存”共出現41次，其中，河北、山西、吉林、黑龍江、江蘇、浙江、安徽、福建、湖北、貴州、雲南、陜西、新疆等13個省份把去庫存列入了2016年的政府工作安排之中，且大多與“去産能、去杠桿、降成本、補短板”等共同出現。

　　一組國家統計局的官方數據或許可以揭示國內樓市庫存的現狀，2015年末全國房地産庫存待售面積高達71853萬平方米，較2014年末的62169萬平方米增加近億平方米。其中住宅待售面積45248萬平方米，佔比約63.97%。

　　據安信證券測算，除了上述待售的商品房面積，全國尚未開工的企業拿地面積有42.3億平方米，此外在建商品房庫存約49.1億平方米，上述三項疊加後的總面積為98.5億平方米，完全消化至少需要10年。

　　面對如此巨大的存量，北京市房地産交易市場有限公司副總裁修大鵬指出，去庫存將會是一個漫長的過程，尤其是對於三四線城市，但目前能夠引起自上而下的重視，是一個好的開端。

　　★個案

　　瀋陽樣本：經濟疲軟人員外流 如何去庫存

　　近日，在各級政府連番出臺的樓市新政中，瀋陽以“應屆大學畢業生零首付購房”迅速佔領頭條，被稱為“最猛新政”。雖然瀋陽市官方當日澄清政策還處於調研論證階段，暫不具備出臺條件，但當地政府對於樓市去庫存的迫切程度由此可見一斑。

　　近年來，東北三省經濟疲軟，人口外流突出，間接導致了樓市的供需關係嚴重失衡。瀋陽也沒有逃出這個怪圈，據中原地産的數據監測顯示，2015年瀋陽全年成交商品住宅1314.8萬平方米，同比增23%。但瀋陽整體的庫存非常大，接近3000萬平米。這使得瀋陽的市場去化週期處於全國最高的少數城市行列。

　　“瀋陽樓市的庫存應該是目前國內城市中最高的幾個之一，已經受到集團的關注，未來在拿地方面肯定會收緊。”某港資上市房企相關負責人在接受記者採訪時如是説。

　　選擇逃離瀋陽市場的開發商在近兩年持續增多。2014年開始，包括中海地産、保利地産、恒大地産、碧桂園、龍湖地産在內的品牌房企都停止在瀋陽拿地，但他們還必須消化掉在瀋陽市場的存量房。

　　不僅僅是新房市場銷售遇阻，二手房市場似乎面臨著更大的尷尬。9年前大學畢業後就離開瀋陽到北京工作的王瑤，2011年在家鄉一環附近的瀋陽鐵西區，購入了一套萬達廣場的房産，單價在1萬元/平方米左右。“當時的想法很簡單，想趁著瀋陽房價便宜先買一套，等價格漲起來再賣掉，然後作為北京買房的首付。”讓她沒想到的是，將近四年的時間，瀋陽的房子始終在原地踏步，而北京的房價越來越高不可攀。王瑤在去年初決定將手中瀋陽的房産出手，按照當時周邊的市價1萬元/平方米掛牌，始終無人問津，經過漫長等待後，最終以9000元/平方米價格出手。“即便如此，也沒什麼後悔的，瀋陽就是這樣的市場現狀。再等下去，北京的房子就更買不起了。”王瑤説。

　　“三四線樓市降價需設底線”

　　新京報：你提出房地産去庫存可採取設置降價底線促銷的方式，如何依據不同城市確定不同政策？

　　劉志彪：降價措施不能針對一二線這種庫存少、需求旺的城市，而是針對需求小庫存大的三四線城市，降價太多肯定賣不出去，要設置一個底線，就能形成穩定一個預期，逐漸就能消除庫存了。

　　新京報：底線怎麼設置？如何保證不涉及以前購房者的利益？

　　劉志彪：現在是市場經濟，降價政府説了不算，開發商不降價又賣不出去，現在處於兩難之中。但如果不採取措施就會産生金融危機了。這裡的危機主要講三四線城市的民房貸款拖欠，還不了的問題，雖然是逐步性的，但可能帶來衝擊性效應，所以要設法解決。至於底線，我覺得總之要讓原來買房的人不吃虧，政府賣地拿的錢和開發商賺的錢，拿出來補貼點嘛，不然怎麼辦？

　　新京報：在制定政策時，如何平衡去庫存與抑制房價過快上漲的關係？

　　劉志彪：房地産這種特殊商品，預期起了很大作用，去庫存不能在價格下跌市場實現，否則庫存會越來越大，要想減少庫存不能降低價格，因為人的心理預期影響會越來越大。所以降低價格不能去庫存。因此價格不能維持不變，要有所增長，但是要從正常投資回報中。一方面有人買，一方面也不會漲得太快，否則房子的價格會變成危害經濟金融安全因素。總體來説要用價格手段平衡關係，保持房地産價格不下跌也有所上漲，有限上漲，保持在正常投資收益效率之內，而不能有暴利，否則去庫存是做不到的。

　　降價措施不能針對一二線城市，而是針對需求小庫存大的三四線城市，降價太多肯定賣不出去，要設置一個底線，就能形成穩定一個預期，逐漸就能消除庫存了。

　　“不能指望農民工當‘接盤俠’”

　　新京報：你認為應如何化解房地産庫存？

　　蔡繼明：曾有專家説，2014年底農民工總量2.74億。2015年10月末商品住宅待售面積約4.4億平方米，約440萬套；商品房待售面積6.8億平方米，折合約680萬套。理論上10%的農民工實現市民化，就可以有效緩解商品住宅市場的庫存壓力。

　　但我認為不能指望農民工當“接盤俠”。可以算筆賬，當前全國商品住房平均銷售價格約為6500元/平方米，如果按照90平方米估算，加上稅費、裝修等費用，保守計算一套房子總費用為50萬元。

　　數據顯示，農民工月平均收入2864元。如果平均一個農民工家庭兩個人工作，家庭年收入約為5萬元，房價收入比達到10倍。30%的首付，也要拿出3年的全部家庭收入，如果考慮稅費和裝修等費用，負擔會更大。顯然，要讓農民工在城市買房或租房，政府必須給予鉅額補貼。

　　事實上，有數據顯示2.7億農民工及其家庭，在工作地買房的只有0.9%，在靠近原住地的縣城買房的只有15%左右。

　　新京報：在接下來的房地産去庫存方面，應該採取什麼措施？

　　蔡繼明：必須改變現行房地産市場的遊戲規則，對房地産市場的供給側進行結構性改革，重新塑造房地産價格形成機制，實現房地産市場從結構到功能的根本轉變，才能使房地産行業擺脫長期低迷的困境——一邊是2.7億農民工因買不起房而不能進城落戶，另一邊是大量的存量房和價格高不可攀。

　　我建議開闢準商品房市場，就是只許買而在一定期限內不許賣的自住性或改善性商品房市場，只能供購買者居住，而不能進行二次交易，如果遇到特殊情況需要退房，就只能由政府按照折舊率進行回購，再由政府委託的管理公司定向銷售。若住宅所有者需要進行産權交易，則必須溢價購買政府擁有的産權，並支付高額交易稅金，同時城市住宅供地應以準商品房用地為主。

　　我建議開闢準商品房市場，就是只許買而在一定期限內不許賣的自住性或改善性商品房市場，只能供購買者居住，而不能進行二次交易。

　　“保障年輕人每家一套經適房”

　　全國人大代表、娃哈哈集團董事長宗慶後針對幫助年輕一代解決住房與就業困難的問題提出了自己的建議，他建議“保障年輕人一個家庭一套經濟適用房，解決其基本需求問題。”

　　宗慶後認為，按目前的收入和房價水準，很多年輕人可能一輩子都買不起房，不得不淪為“啃老族”和“房奴”，而收入再低些的年輕人，甚至連租房都租不起，因而成家立業、生兒育女都會成為問題。這些問題不解決，年輕人就無法安居樂業。

　　宗慶後建議，開發商要降低房價，設定合理利潤空間，相應去庫存政策號召，同時銀行要促使開發商回籠資金加快還貸，這樣可以推動開發商將現有空置房降價銷售，降低置業者的購房壓力。

　　對於房價問題，宗慶後計算得很精確：“其實現在房屋的建築成本並不高，大約僅為每平方米2000元左右，而前幾年開發商拿地的成本亦沒有這幾年那麼高。”

　　據此，宗慶後建議，政府應當引導開發商核算一下成本，設定合理利潤空間，降低房價去庫存，同時銀行要促使開發商回籠資金加快還貸，這樣可以推動開發商將現有空置房降價銷售，降低剛需人群的購房壓力。

　　宗慶後分析，目前房價高還有一個很重要的原因是土地出讓金比較高，而同時開發商又欠了銀行大量貸款無法償還，銀行壞賬風險較大。

　　因此他建議將土地出讓金(樓面價)從房屋價格中剝離出來，由購房者直接與銀行簽訂協議免息償還衝抵開發商的相應貸款，並且可以分50年或者70年支付，這樣既可以降低購房者的付款壓力，銀行收回貸款亦得到了保障。

　　對於無房戶和剛需人群，宗慶後建議政府完全免除其購房時的稅費，而開發商降價向困難人群銷售房屋的，亦予以減免稅費，銀行則對無房戶首套房降低房貸利息。

　　政府應當引導開發商核算一下成本，設定合理利潤空間，降低房價去庫存，同時銀行要促使開發商回籠資金加快還貸，這樣可以推動開發商將現有空置房降價銷售，降低剛需人群的購房壓力。（李婕 黃穎 劉夏 羅超 實習生 郭錳）