瀋陽“二十二條”房産新政去庫存

　　業內人士警示，地方去庫存“過火”醞釀風險

　　3月1日，瀋陽下發《瀋陽市人民政府辦公廳關於促進房地産市場健康發展的實施意見（試行）》（下稱“《意見》”），包括對個人購買住房市區兩級給予獎勵政策；降低二手住房交易稅費；降低公積金首付比例；鼓勵農民進城買房居住、土地供應減半等22項房産新政。其中對畢業未超過5年的高校、中等職業學校畢業生，首付比例實行“零首付”政策，而在校生則將享受每平方米200元的價格補貼。同時，公積金貸款首套最低首付比例降至10%，二套首付也降至20%。

　　對此，業內人士表示，經濟缺乏動力，房地産依然是最重要的引擎。在此背景下高庫存的瀋陽加大了房地産支援力度是必然選擇，但應注意的是，去庫存並不是在短期內可以完成的，需警惕地方的“過火”政策，造成更加不可化解的風險。

　　《意見》指出，凡個人購買住房契稅稅率超過1%的部分，市區兩級財政給予補貼。同時，支援居民改善住房條件，一年內先買房後賣房或先賣房後買房的，購買房産面積大於出售房産面積的，按面積差每平方米補貼50元。

　　此外，瀋陽將減免二手房交易稅費。其中，轉讓繳納的營業稅、個人所得稅實行先徵後補。居民互換住房的，實行“零稅費”政策，免收交易費、産權辦證費，繳納的契稅、營業稅。

　　公積金貸款額方面，新政則提至單方50萬元、雙方70萬元、三方90萬元。主借款人可以與其父母或子女互用住房公積金進行貸款，互用住房公積金賬戶餘額償還貸款。

　　《意見》還指出，對畢業未超過5年的高校、中等職業學校畢業生在沈購買商品房的，給予住房公積金政策支援，公積金連續繳存時限由6個月降為3個月，首付比例實行“零首付”政策，最高貸款額度為單方60萬元、雙方80萬元。對在校生購買商品房的，給予每平方米200元的獎勵政策。並給予契稅全額補貼政策。

　　《意見》明確強調，房地産業是瀋陽市全面振興的重要支柱産業之一，並確定2016年瀋陽市商品房銷售實現同比增長10%的目標。

　　對此，中原地産首席分析師張大偉表示，一些城市房地産需求上漲乏力，地方仍寄希望“強心劑”來促進樓市好轉。2015年瀋陽全年成交商品房1482.5萬平方米、商品住宅1314.8萬平方米，同比分別增長20%、23%。但庫存非常大，接近3000萬平米。這使得瀋陽的市場去化週期處於全國最高的少數城市行列，所以出臺刺激政策非常必要。

　　“但這次政策力度驚人，醞釀巨大風險。”張大偉認為，對於瀋陽來説，目前經濟整體漲幅趨緩，畢業生的收入穩定性差，在此背景下，即使房價不下跌，零首付的舉措也將成為銀行巨大的風險源頭。

　　一位不願意透露姓名的業內人士在接受《經濟參考報》記者採訪時甚至表示，瀋陽這次政策有點“過火”了，庫存高企的瀋陽放鬆調控政策是需要的，但庫存並不是一日積累，也更不會短期內消化。“所以利用多個高杠桿去庫存是萬萬不可取的，因為其風險將因杠桿成倍地放大。”