■一財

　　由於春節前後的兩波利好政策，節後一線城市房價開始出現一輪上漲，隨後出現房東惜售和房産交易中心人滿為患的情況。近期上海鏈家等仲介被曝利用“首付貸”等金融産品，幫助客戶“配資”買房，而有坊間傳言認為，僅上海鏈家就有3000套房源利用首付貸進行買賣並增加了樓市的杠桿。

　　按揭貸款買房為大家所熟知，也是國家政策鼓勵的。但隨著一線城市房價快速上漲，購房起點越來越高，一些購房者開始更多利用“首付貸”等“場外”資金，加大購房金融杠桿。

　　過去一年“首付貸”

　　快速發展

　　“首付貸”由來已久，開發商較早使用“首付貸”促銷，尤其是在樓市低迷時，一些開發商為了儘快回籠資金，有時會推出“零首付”活動，實際上就是聯合金融機構為購房者提供“首付貸”，期限從一年到三年不等，開發商還會補貼購房者“首付貸”的部分利息。

　　隨著房價上漲、門檻太高，房産仲介也逐漸意識到“首付貸”等産品的前景廣闊，除了平安好房、搜易貸等房地産網際網路金融平臺，世聯行、鏈家、我愛我家、搜房網、房多多、好屋中國、中原地産、悟空找房等線上線下房産仲介，紛紛推出包括“首付貸”在內的金融産品及服務。

　　從具體操作模式來看，仲介提供“首付貸”有兩種類型：一種是仲介自己擁有小額貸款等金融牌照，可直接提供金融消費服務；另一種則是仲介僅為業主提供中間服務，尋找合適的金融機構，後續的資金貸款仍由金融機構完成。世聯行、鏈家屬於前者，中原等屬於後者。

　　以世聯行為例，作為國內最大的一手房代理商，該公司從2012年通過股權收購的方式，開始涉足金融服務，主要産品家圓雲貸就是為一手房、二手房業主提供小額貸款。世聯行的官網資料顯示，家圓雲貸——新房置業貸的額度一般為50萬元~150萬元，期限3個月~36個月，購房者只要通過置業顧問代為申請，在資料上傳後的1個~3個工作日內通過審批即可放款。

　　去年，隨著一線樓市強勁復蘇，世聯行的金融業務快速發展。2月28日，世聯行發佈的2015年年報顯示，該公司去年一共發放了家圓雲貸32209筆，放貸金額為29.92億元，同比分別增長65.05%、51.90%，該産品為公司帶來收入 4.15 億元，同比增長69.54%，這部分收入佔世聯行2015年全年收入的8.8%。

　　截至2月29日，鏈家理財平臺數據顯示，其成交金額為180.5億元，發放收益17.9億元，用戶規模31萬。

　　中原集團也在2015年推出了新金融業務，為客戶提供“首付貸”、過橋貸、裝修貸等服務，但與世聯行不同的是，中原主要是做金融仲介業務，與銀行等金融機構合作，從中獲取服務費。

　　“中原主要負責做業主的背景調查，為業主的需求匹配相應金融機構的産品，從中獲取貸款額2%左右的服務費。”深圳中原董事總經理鄭叔倫告訴記者。

　　中原集團提供的數據顯示，2015年，該公司新金融業務總放款金額約30億元，2016年的目標是放款100億元，收益2億元。

　　杠桿的作用有多大

　　記者在採訪中發現，目前“首付貸”分為有抵押和無抵押兩種情況，幾乎所有的房地産仲介代理公司，都給購房者提供“首付貸”産品。在一手房方面，“首付貸”主要是和開發商合作，主要是為了降低購房者的購房門檻，只要開發商沒有太大問題，一般不會存在違約情況。在二手房方面，如果是置換型購房者通常自己有住房，由於之前房屋沒有售出，在短時間記憶體在首付資金緊張，這類“首付貸”通常有房地産抵押，因此也比較安全，由於是短期資金需求更像是過橋貸款。而對於首次購買二手房而沒有抵押的購房者而言，使用“首付貸”則可能出現風險。

　　“這個就相當於把購房者的年終獎提前支取了一樣，每年春節後樓市容易出現價格上漲，很多購房者就想搶到節前購買，如果在首付方面差一點，就可以應用‘首付貸’這樣的産品，這個産品的初衷就是促進交易活躍，而一手房的購買由於有開發商擔保，很多開發商還會約定交房前要把首付還清，因此風險較小。”東方證券地産行業首席分析師竺勁告訴記者。

　　雖然如此，“首付貸”在一定程度上的確放大了杠桿。

　　如果購房者購買一套價值100萬元的房子，在一線城市購房者需要準備三成首付房款，即30萬元，剩下的70萬元可以選擇公積金貸款以及商業貸款任意組合。但如果購房者目前只有20萬的現金，該購房者一樣可以購買100萬元的房子，剩下的10萬元通過“首付貸”這樣的金融服務解決。那麼之前購房者的杠桿是3.3倍，而如今的杠桿則是5倍。

　　由於在一定程度上放大了風險，因此“首付貸”更被認為是樓市交易的“場外配資”。

　　“這類融資和股票的場外配資情況並不一樣，首先股票的價格波動非常大，而目前樓市還是一個比較穩定的市場。其次股票的配資可以多達10倍，但是目前‘首付貸’一般只能佔到首付的50%，也就是説100萬的房子三成首付，最多可以使用‘首付貸’15萬元，這一類的風險控制能力還是很強的。”同策諮詢研究部總監張宏偉向記者表示。

　　多位業內人士指出，從放大杠桿來講，降息、降低首付比例等金融措施的杠桿效應，比“首付貸”要強得多。

　　儘管目前一線城市仍執行限購政策，但房貸利率已非常划算。根據融360數據，目前上海首套房的平均利率折扣8.78折，執行利率降至4.30%，上海可辦理房貸業務的銀行30家。

　　交易規模不到10%？

　　“其實‘首付貸’只是一種融資方式，風險並沒有那麼誇張。但是由於每家公司不披露相關規模，因此我們很難進行規模的統計。”網際網路金融行業研究機構盈燦諮詢的副總經理于百程告訴記者。

　　“我們做的草根調研發現，深圳地區‘首付貸’比例在一線城市較高，北京和上海使用‘首付貸’人群較少，其中二手房的‘首付貸’比例沒有一手房高。”竺勁透露。

　　美聯物業深圳及惠州區董事總經理江少傑持有同樣的觀點，以他對房地産行業的了解，使用“首付貸”購房的總體比例應該不到10%。

　　但是由於部分“首付貸”的資金成本較高，因此也被業內詬病這類産品造成房地産交易價格的邊際交易成本提高。“特別是一些市區的老公房，本身物業資産品質低，在這一輪的市場中也出現價格上漲，如果後面一旦有價格回落，不排除有信貸違約的風險。”中原地産市場研究部經理盧文曦告訴記者。

　　“目前並不是每家公司都用P2P來進行‘首付貸’業務，也有一些類銀行金融機構進行首付貸發放，目前首付貸平均年化利率為10%。以上述100萬元房屋為例，如果你貸款15萬元，一年的利息是1.5萬元，但是可能一套100萬元，房屋一年後要漲到120萬元，因此有購房者選擇首付貸也是情有可原。”張宏偉告訴記者。

　　誰在借“首付貸”的

　　“東風”

　　在樓市低迷時期，“首付貸”等金融服務是開發商促銷的手段。但在樓市上行時，“首付貸”或許一定程度上助推著房價的上漲。

　　以深圳樓市為例，過去一年深圳房價上漲了近50%，某些片區的漲幅甚至超過了100%。一些投資客抱著房價會大幅上漲的預期，在首付款不夠的情況下，多方籌措資金買房，其中就包括“首付貸”。

　　中信建投證券房地産分析師陳慎分析，“目前房價的上漲，還是源自一線樓市的供求關係，也就是土地供應不夠而需求一直在高位。”一位在深圳從事了十年仲介業務的經紀人張濤（化名）對記者説，能夠將資金杠桿用得最足的是金融行業的投資客，他們獲取資金更加便捷、成本更低。

　　深圳中原研究中心最近的報告指出，2015年深圳的新房成交客戶中，從事金融、保險、證券行業的客戶為購房主力軍，佔比達22%。

　　“一線城市房價大漲，是由多方面因素造成的。”鄭叔倫表示，首先是市場中流動的資金過多，在實體經濟和股市都不景氣的情況下，出現了“資産配置荒”，而房地産是相對穩健的投資標的，因而資金大多流向了房地産。其次，目前全國樓市的政策基調是“去庫存”，從中央到地方政府都陸續出臺了去庫存政策，市場預期房價會上漲，在“買漲不買跌”的心態下，一些需求提前入市，而供給尚未跟上，導致房價短時間內大漲。

　　在業內看來，目前上海、北京房價上漲與去年深圳的現象有共通之處。去年“3· 30”政策出臺後，深圳樓市也是一夜暴漲、業主跳價，在那一輪瘋狂之中，深圳的購房者們可謂“用盡”杠桿。來自人民銀行深圳中心支行的統計顯示，2015年12月末，深圳房地産貸款餘額為10286億元，首破萬億元關口，同比增長29.2%。其中，個人住房貸款餘額為7420億元，同比增長40.0%，遠高於北京、上海。2015年12月份的按揭平均成數達到65%，遠高於其他一線城市，同比高3.2個百分點，與70%的最高貸款成數限制相差僅5個百分點。