百餘城市出招“去庫存” 下一步還有哪些發力點?

　　繼2月初降低非限購城市首付比例後，財政部等三部門日前又發文調整房地産交易環節稅收……去年以來，中央連續出臺推進“去庫存”政策，包括山東、江西、甘肅、海南等20多個省份的100多個城市也密集出招，從供需兩端入手出臺“去庫存”政策。專家分析認為，這些政策短期內將對樓市去庫存形成實質利好，但從中長期看，還需做好産城融合、戶籍制度改革等文章，以釋放更多的需求。

　　哪些區域“出招”最多

　　易居房地産研究院智庫中心總監嚴躍進分析稱，從目前已出臺去庫存政策的地方來看，二線城市佔比約為5%，三四線城市佔比高達95%。從區域分佈看，中部城市最多，佔比超過一半;西部次之，佔比約40%;東部目前僅有山東省。出臺政策的省市與庫存高企的區域分佈重合度較高。“目前絕大多數三四線城市商品房去化壓力較大，房價下跌壓力也大。”

　　專家分析和記者調查發現，各地去庫存“招數”雖有異同，但主要可分為以下五類:

　　【招數一:活用公積金杠桿】

　　目前，推進異地貸款、提高貸款額度、延長貸款年限、放寬提取條件等已成為各地公積金新政的“標配”。江西、甘肅等省份推進公積金貸款全省“一體化”政策。多省表示擴大住房公積金的覆蓋範圍，四川省表示今年將積極推進住房公積金向城鎮穩定就業新市民覆蓋，湖北探索在鄉鎮建立健全住房公積金制度等。

　　【招數二:降低稅費】

　　多地政府採取降低稅費、契稅補貼等方式減輕購房者負擔，提高購買能力。甘肅省將住房轉讓手續費整體下調33%，寧夏居民購買住房交易契稅稅率超出1%的部分由地方財政補貼，新疆將商業個人住房貸款利率比照公積金貸款利率計算……

　　與此同時，多地還對房地産企業實施減稅優惠。南昌市全面下調房地産開發企業銷售未完工産品計稅毛利率;寧夏將簡化、合併和下放房地産行政審批事項，改革規費繳納方式。

　　【招數三:鼓勵農民工進城購房】

　　山東將對農民進城購房給予契稅補貼、規費減免、貸款貼息、物業費補貼等政策;甘肅加大實施戶籍制度改革力度，讓新落戶城市的居民能享受購租住房的政策，並擴大住房公積金制度覆蓋面。

　　【招數四:打通商品房和保障房通道】

　　甘肅計劃今年把4.6萬套保障房中的3.3萬套保障房用於從存量商品房中回購，福建等省明確表示不再新建公租房;安徽等省要求，確保貨幣化安置比例不低於50%，山西要求商品房庫存較大的市要達到80%以上。河南出臺新政策探索“租售並舉”，規定公租房承租對象租住一定年限後，符合規定的可選擇申請直接購買所租住公租房。

　　【招數五:實施房地産供給側改革】

　　山東、海南等省份探索將空置海景房、山景房改造為分時度假酒店、養老養生地産、家居式短租賓舍等持有型物業;將符合條件的非住宅庫存改造為中小學和幼兒園、電商用房、都市型工業地産等。

　　有的省份嚴把土地放量和新增開發關口。寧夏對閒置面積超過批准總面積10%的地區，不再新增用地指標;江西提出將對履行去庫存、穩市場主體責任不力，效果不明顯的市、縣，進行約談和追責。

　　“組合拳”效果怎樣

　　仲量聯行分析師認為，地方政府相繼出臺政策提高購房者的可支付能力，短期內將對樓市去庫存形成實質性利好。

　　今年春節期間，在福州東區某樓盤售樓部裏，記者遇到了來自福州的郊縣長樂的“購房團”。“平時大家都奔波于上海、北京等地，趁著過年放假來福州看看，想買房置業。”看房的周先生告訴記者。

　　不過，記者也注意到，在一些三四線城市，返鄉置業並沒有預料中的火爆。在外務工的85後小孫説:“煙臺的新房均價在6000元左右，而自己的月收入也不過3000元左右，若買一套80平方米的房子，大約需要48萬左右，算上稅費和首付，需要一次性拿出將近15萬元，這是我不吃不喝4年多的工資。”

　　在山東淄博市從事房地産行業的仲介王經理説:“春節期間我只接待了三位顧客，不少人期待樓市還有利好政策，觀望情緒比較重。”

　　中原地産研究部高級經理盧文曦説，各地出臺的去庫存組合拳給市場帶來了好的預期，但效果還需政策的細化落實。

　　還有哪些發力點

　　如何更加有效推進“去庫存”，業內人士認為，從中長期看，三四線城市地方政府下一步應在産城融合、戶籍制度改革等方面下大力氣。

　　記者近期在多地調查了解到，很多城市在公積金貸款方面都有連續繳存等規定，但這些規定對工作不穩定的農民工來説，在實際操作中難度不小。

　　來自四川的新生代農民工梁博説:“我們流動性太大，在這個工地交了，去另一個工地不一定給交，就算給交也會間隔一段時間、無法接續。換個城市就更麻煩了，公積金賬戶不但要轉來轉去，時間接續的認定標準也不一樣。”

　　首付比例降低後，在滬打工的農民工羅旭輝想回老家安徽縣城買房。“問題是在縣城要找到一份月薪幾千元的穩定工作難度挺大，收入不穩定，哪敢貸幾十年的款?”

　　中國指數研究院常務副院長黃瑜表示，應加快調整産業結構，引入新興産業，大力發展第三産業，從而帶給城市更多的就業機會，進而産生大規模的置業需求。小城市則更應結合自身特點及 資源優勢 ，明確城市定位，主動承接區域中心城市的産業轉移，增強人口吸附力。

　　“政策要與市場相結合，落實戶籍制度改革，真正推進城鎮化和農民工市民化進程，這才是未來推動住房等城市消費最重要的發動機。”國家發改委城市和小城鎮中心主任李鐵説。(新華社)