原標題：房價還能降多少？開發商願意降價嗎？

　　剛剛結束的中央經濟工作會議，把“化解房地産庫存”列為明年經濟社會發展的五大任務之一。將樓市去庫存上升到“國家任務”高度，是前所未有的。那麼，到底哪的房子不好賣庫存大？下一步各地政府在去庫存中能做什麼？想在城鎮落戶的農民掏得起錢買房子嗎？開發商能把高企的房價降下來嗎？針對這些社會高度關注的問題，記者採訪了各方人士。

　　哪些地方的房子不好賣、庫存有多大？

　　國家統計局數據顯示，截至今年11月末，商品房待售面積近7億平方米，而去年同期還不足6億平方米，一年陡增1億平方米，創歷史新高。這還不包括大量已建設未竣工，以及還未開工的。

　　那到底哪的房子不好賣？數據顯示，大量庫存集中在人口流出、需求飽和、購買力不足的三四線城市和中西部地區。

　　據易居房地産研究院監測，截至今年11月底，一二三線35個城市新建商品住宅存銷比分別為9.8、11.9和19.3個月。

　　中西部城市和東部沿海之間也存在分化。國家統計局數據顯示，1至11月，東部地區商品房銷售額同比增長21.1%，中部地區商品房銷售額同比增長10.9%，西部地區商品房銷售額同比增長5.5%。

　　各地去庫存已出哪些政策、還能做什麼？

　　記者梳理髮現，一些三四線城市已率先推出了系列去庫存措施。

　　河南省濮陽、駐馬店、三門峽、南陽、許昌等三四線城市，安徽省宿州市泗縣、碭山縣、銅陵市，以及福建、甘肅、浙江、雲南、江西、四川等地的多個市縣均推出了補貼、稅費減免、公積金異地貸款等優惠政策，以及針對農民進城買房的一些措施。甘肅房地産商會會長陳啟建介紹，甘肅一些城市已經開始探索通過降低首付、降低稅費、延長貸款時間等一系列扶持政策鼓勵農民工購房落戶城市。

　　談到農民進城問題，福州大學房地産研究中心王阿忠指出，除了在購房環節減免稅費或直接補貼外，還應該出臺專門針對農民工的公積金繳存和住房保障制度，同時在宅基地流轉、質押等方面對農民工加大支援力度。戶籍制度改革也要加快推進，目前各地已相繼出臺一系列戶籍改革措施，這只是一個開始，關鍵是要讓新市民群體享受入學、醫療、就業、住房保障等社會化均等服務，從而釋放出較大規模的剛性需求，促進三四線城市去庫存。

　　消化庫存政府和社會已做了哪些事情、還能發揮什麼作用？

　　儘管許多農民工有在城市落戶的意願，但並不意味著這些人有能力買得起房子，他們的城鎮“安居夢”該如何圓？

　　在甘肅建投城關區農民巷一處建築工地上，做了20餘年鋼筋工的武山縣農民李文對記者説：“在城市租房是我首要考慮的，我們怎樣才能租到廉價的、全家老小能生活的房子。”

　　近年來，一些地方政府正在嘗試把農民工群體納入城市住房保障體系。2013年以來，四川省已連續多年把公共租賃住房的30%定向供應給農民工，房租按當地市場租金一半左右水準確定；在福建，多地還探索在農民工集中的開發區、園區，引導各類投資主體面向用工單位或農民工開展公共租賃住房業務。

　　另外，多地政府還通過棚改貨幣化安置方式消化庫存。目前，各地棚改貨幣化安置主要有三種方式，即直接貨幣補償、政府組織棚改居民購買商品房、政府購買商品住房安置。如，安徽將2016年棚改貨幣化安置比例目標定為50%，並積極推進組織棚改居民購買商品房進行安置。山東四線城市的一位住建部門官員表示，無論哪一種方式都對消化庫存、穩定房地産市場具有重要意義。

　　大型房企萬科啟動的存量房改售為租的長租公寓項目正在全國加速落地；市場上還涌現出像魔方公寓、YOU+等一批以住房租賃為主的專業化企業。“中國有2億多流動人口，圍繞這些人口産生的住宿和生活消費，是萬億級的市場。”魔方(中國)生活服務集團董事長葛嵐説，市場之大很有誘惑，相信還會有像我們這樣的企業不斷出現。

　　想落戶城鎮的農民工買得起房嗎？

　　“儘管在外打工多年，但要在大城市買房比登天還難。老家一些中小城市推出鼓勵農民工回鄉買房的政策，對我很有吸引力。”一位在深圳打工的安徽籍農民工小余説。

　　小余的話，道出了許多農民工朋友的心聲。以一線城市的收入去三四線城市買房，首付應該問題不大。而這些區域也恰恰是庫存“重災區”，因此在這次去庫存的政策設計中，農民工成為擴大有效需求的主要目標群體。

　　據清華大學房地産研究所所長劉洪玉測算，2014年底農民工的總量為2.74億人，如果10%的農民工實現市民化，就將緩解不小的庫存壓力。

　　房價還能降多少、開發商是否願意降價？

　　中央經濟工作會議提出，鼓勵房地産開發企業順應市場規律調整行銷策略，適當降低商品住房價格。老百姓最關心的房價能降下來嗎？

　　萬科原高級副總裁毛大慶向記者介紹，房價的構成因素一是土地價格，二是行業稅費，三是建安成本，四是合理利潤。後三項在成本構成各地差不多，區別最大的是土地價格。

　　一位開發商給記者算了一筆賬，假設房價每平方米8000元，則地價3000元，稅費2000元，建安成本2000元，利潤1000元。

　　一方面是成本居高不下，另一方面則是供過於求的市場。旭輝集團執行副總裁陳東彪分析認為，三四線城市需用3到5年時間實現房價“擠泡沫”，“也就是説，在庫存沒有明顯變化之前，房價水準將維持原有水準甚至下降。”

　　全國工商聯房地産商會理事陳寶存表示，在三四線城市，即使政府不出臺明確的鼓勵政策，開發商近兩年也會“降價跑量”，但在土地成本既定的情況下，降價幅度不會太大。

　　“下一步還看政府能否會通過降低稅費和交易成本等方式，促進三四線城市有大量庫存的房企加大降價幅度，從而進一步釋放購房需求。”陳寶存説。(記者鄭鈞天、董建國、連振祥、胡旭采寫)