從春節樓市看去庫存“痛點”

　　【環宇雜談】

　　與當地開發商和業內聊天時發現，到底有多少庫存，他們也不清楚，反正3~5年內消化不完。

　　李宇嘉

　　在猴年春節即將來臨，懷揣一年積蓄和年終獎的“老鄉”踏上春運之路時，央媽送來了“大紅包”：對於非限購城市，首套房、二套房購置貸款的首付比例分別降至20%和30%。同時，各地也祭出財政補貼、減稅、送裝修等“大招”，卯足力量吸引回鄉過節、探親人群買房。在“去庫存”已呈上下齊動、左右聯動之勢下，三四線城市能否從庫存高壓的泥潭中解脫出來呢？

　　春節前後，筆者在廣西、湖南等地一些三四線城市調研後，發現樓市“去庫存”的“痛點”比想像的要多。

　　一是庫存量非常大，披露的售庫存消化期均在2年以上，而這僅僅是庫存的一部分。由於這些城市預售要求（高層達到2/3形象進度、中高層封頂）形同虛設，項目出地面即開始賣樓是普遍現象，過去幾年城市擴張又供應了很多土地。因此，隱性庫存隨時會冒出來。筆者與當地開發商和業內聊天時發現，到底有多少庫存，他們也不清楚，反正3~5年內消化不完。

　　二是新房多位於偏遠的新區或新城，房子早建起來了，但基本的公共服務無從談起，有的連接主城區的道路還在修建，高鐵站到主城區花半個小時到1個小時很正常。過去幾年，借助於高鐵新城、産業新城、城市副中心等概念，東西聯動、南北呼應、中心極化是樓市發展的空間共性，三四線城市“骨架”被拉大了。

　　道路交通是在售項目最大的“賣點”，但相關市政設施（地下管網、水電煤氣）、生活設施（如菜市場、公交站、郵局）、公共服務（教育、醫療）嚴重滯後，已售房屋也並無多少入住，晚上漆黑一片是這些新區、新城的共性。因此，儘管三四線城市地方政府、開發商使出渾身解數，但返鄉人群購房的積極性並不是太高，一方面忌憚房價還會下跌，另一方面覺得房子不太適合居住。

　　三是需求可持續性不夠。目前，通過拆遷補償、子女購房，多數三四線城市原市民家庭已經擁有了2套或以上住房。由此，除了少量改善型需求外，原市民不再是購房主力，來自轄屬縣、附近鄉鎮居民購房、輸出勞務返鄉置業佔據60%以上需求份額。特別是，房子、車子、票子（彩禮）已經成為縣和鄉鎮結婚新“三大件”，農民工回鄉或農民在城鎮買房多數基於婚房倒逼。

　　但是，農民年可支配收入多在2萬元左右，“咬牙”買房往往集祖孫三代積蓄。而且，買房後很多家庭還要支付裝修、傢具家電、買車等費用，這就必然擠壓其他方面的消費，甚至擠壓農業生産性投資，很多農民甚至被迫舉債付首付。在新房集中區域基礎設施、公共服務不到位的情況下，未來在城市生活的支出還很大。因此，根據筆者走訪，三四線城市靠農民買房“去庫存”的可持續性存疑。

　　四是三四線城市房價依舊偏高。目前，筆者調研的三四線城市，房價多在3000~4000元之間，基本為農民月收入的2倍左右。但在10年前，這些城市的房價多在600~800元，與當時農民收入相差不多。同時，考慮到時下城市的生活成本已居高不下，與10年前不可同日而語，多數受訪農民購房者認為目前房價偏高。但是，開發商均認為，3000~4000元的房價已經接近建材和建築安裝成本，即便降價空間也有限。由此，房價成為制約農民購房需求釋放的另外一個“痛點”。

　　最後是房屋供應的有效性較低。公共服務配套滯後已嚇跑了不少農民，除此之外，三四線城市新房供應中，適合改善型需求的大面積住房偏多，而農民需求的、總價較低的中小戶型住房偏少。此外，三四線城市缺乏二手住房市場，投資需求缺乏成長空間，也抑制了一部分需求。同時，樓市全面滑坡，債務鏈條斷裂現象比比皆是，房子抵債很普遍，包工頭成了業主，新房轉手在微信端屢屢被刷屏。除個人按揭貸款外，再抵押盤活資金的案例很少，買房即意味著手上資金被凍結，這也嚇跑了一部分購房者。

　　（作者係深圳市房地産研究中心高級研究員）