佛山樓市為廣州樓價注入“穩壓劑”，中山樓市能否成為深圳樓價的“退燒藥”？

　　深中通道開建

　　中山樓價破萬？

　　1月25日，廣東省委副書記、省長朱小丹在廣東省第十二屆人民代表大會第四次會議上作政府工作報告時表示，開工建設深中通道主體工程。此前，深中通道深圳側接線已正式動工，這一中山、深圳翹首以盼10多年的對接項目終於“破冰”。

　　隨著深中通道的開工，中山也變身為深圳的“隔壁老王”。有專家指出，深圳樓市一直“高燒不退”，其中一個重要原因就是土地供應有限，而中山這個“隔壁老王”的出現，可能在一定程度上緩解這一矛盾。不過，深中通道主體工程預計要到2023年才完工，目前，中山從深中通道中受益最大的翠亨新區、火炬開發區等區域庫存並不多，所以，中山樓市能否成為深圳樓價的“退燒藥”，仍需拭目以待。

　　文：圖：廣州日報記者 梁紅舉

　　深圳客青睞翠亨、火炬

　　“深中盤”不到1月漲價超10%

　　在佛山，廣佛同城已經被廣佛交界處的樓盤宣傳了很多年，而隨著深中通道的開工，深圳中山同城也將成為中山樓盤最響的口號。

　　儘管深中通道主體工程預計要到2023年才完工，但中山沿線樓盤已經迫不及待，應聲漲價了10%以上。

　　記者看盤

　　翠亨火炬樓盤漲價約千元

　　日前，記者驅車來到離深中通道較近的中山翠亨新區。一齣高速收費站，就看見路邊豎著不少廣告牌，都是樓盤打著“飲深中通道頭啖湯”的旗號招攬客人。

　　雅居樂山海郡是個新盤。記者抵達該盤時已是中午，售樓中心坐滿了人。“價格太便宜，一搶而光。”來自深圳的方先生已是第三次來看樓，他告訴記者，去年12月19日該項目開盤時均價為5600元/m2，今年1月16日推新單位時均價已漲至6400元/m2。

　　敏捷地産的錦繡海灣城是翠亨新區的老盤。記者在現場看到，兩輛深圳牌大巴滿載客人離開。目前，錦繡海灣城洋房毛坯均價6500元/m2，較一個月前上漲700元/m2。

　　火炬新區緊挨中山市區，也是深中通道的受益者，在售樓盤的價格也是漲、漲、漲。記者到達雅居樂地産的凱茵又一城項目時，天空正下著雪霰，但售樓大廳的人卻不少，因為當天是收籌的最後一天。銷售人員表示，目前收籌的洋房産品要到3月份開賣，預計售價約8000元/m2。而2015年12月時，該項目均價才7000元/m2。

　　銷售説市

　　越來越多深圳客涌入投資

　　秦順延在中山從事售樓工作已經12年。“在很長一段時間裏，中山除市區的房子以外，大部分購房者都是港澳客。”早在1992年，雅居樂地産就在三鄉推出雅居樂花園，當時主要是吸引港澳客回鄉居住，本地人購房的不多；離雅居樂山海郡不遠的雅居樂禦龍山，2009年推出時洋房均價不到5000元/m2，購房者60%是港澳客，深圳客不多；而等到山海郡開盤，深圳客已超過40%，本地人約30%，還有約25%來自珠海，其他的僅佔5%左右。

　　錦繡海灣城行銷經理周敏毅也透露，“深圳客明顯增多，超過50%，其中不少是投資客。有一次，我接待了一個深圳客，過了幾天，他帶了20多個深圳客一起來買房。”

　　專家論勢

　　中山樓市將步入上升通道

　　正是因為深圳客日益增多，近日，不少中山房地産項目都在考慮到深圳進行樓盤推介活動。不過，

　　記者在採訪中發現，從深中通道中受益最大的火炬開發區、翠亨新區和港口鎮，在售貨量並不多，庫存也在急遽下降。根據合富輝煌市場研究部數據顯示，2015年11月，中山市住宅庫存共61395套，環比10月份66652套下降7.9%；其中深圳客最為青睞的火炬開發區、東區、南朗鎮以及港口鎮的庫存量下降較為顯著。目前，火炬區每個月住宅消化量高達過千套，按照這樣的速度，3~4個月火炬區的庫存量將完全消化。“深中通道經過幾番沉浮，開發商明顯準備不足。” 秦順延指出。

　　中原地産中山分公司拓展部總監植建軍認為，中山樓價將從10多年的低位運作步入上升通道。按照目前的銷售勢頭，交通上佔盡優勢的火炬區、翠亨新區的樓價有望超過鄰近珠海的坦洲甚至是城區內的項目，輕鬆破萬。“深中通道一旦開通，在深圳寶安區和前海房價大幅上漲的情況下，中山樓市也會因受到輻射而升價，突破兩萬元並非不可能。”

　　深圳客怎能

　　不愛中山房？

　　未來兩地車程半小時內可達，目前中山房價僅深圳五分之一

　　深中通道將採用東隧西橋方案，路線起自廣州至深圳沿江高速公路機場互通，向西跨越珠江口，在中山馬鞍島登陸，止于橫門互通，接規劃建設的中山至開平高速公路和中山東部外環高速公路，全長約24公里。深中通道建成後，將使深圳到中山的陸路距離縮短近五分之四，兩地車程半小時內可達。

　　深中通道的建設，對於深圳和中山的經濟發展，將構成較大利好。深圳人去西岸旅行、經商將更方便，經濟成本更低。深圳機場對珠江口西岸的影響力將更強，中山、珠海的居民將更多地選擇深圳機場出行。

　　進入早的深圳客

　　已賺得盆滿缽滿

　　早在去年上半年，已有部分深圳購房者提前殺入中山樓市，由於介入的時間較早，因此在下半年的漲價潮中，獲得不錯的收益。深圳的詹小姐在去年4月購買了火炬新區保利林語一套84平方米的兩房，毛坯房成交價僅4300元/m2，而目前保利林語的兩房單位帶裝修發售已達7500~8500元/m2。

　　中山樓市究竟對深圳購房者有多大的吸引力呢？據最新統計，深圳寶安樓價已上到4萬元/m2，而中山翠亨、火炬兩區樓盤的均價僅約8000元/m2——房價差異高達5倍！中山市經濟研究院常務副院長梁士倫認為，無論從環境、區位、經濟發展水準、小區規劃等各個方面，目前中山房子都是珠三角九市中性價比最高的。深中通道建成後，深圳人到中山買房度假，甚至將其作為“第一居所”都有可能。

　　在深中通道敲定施工方案之後，有網站在深圳做了一項調查，結果顯示，有42.9%的深圳購房者表示會考慮選擇到中山投資，有20.9%的購房者表示考慮在中山購房自住，有29.7%的網友表示會考慮在中山購房以供自己養老，還有6.6%的網友表示考慮在中山購房給父母養老。

　　風險提示

　　深圳工作中山買房

　　看上去很美

　　針對深圳人新一輪到中山買房的熱潮，有業內專家指出，深中通道建設需要N年的時間，之後的市場情況究竟如何很難判斷。而且，數據顯示，中山和深圳兩地的商品房供應量差不多，但中山只有320萬人，而深圳的實際生活人口接近2000萬，即使深中通道、港珠澳大橋以及相連接的高速公路全部建好，中山火炬新區、翠亨新區、港口鎮等區域也承載不了太多的人口，這意味著，在中山買房子的收益肯定比不上在深圳買房，所以，雖然中山有一定的人口增量，居住環境優美、舒適，但深圳客到中山買房並不是一個好選擇。

　　珠海客最愛坦洲、三鄉

　　坦洲房價近萬元傲視中山

　　日前，珠海市市長江淩表示，珠海在利用好港珠澳大橋的同時，也在全力謀劃如何更好地利用好深中通道建設的機會，正在研究建設城市快線與其對接，推動珠江口國際灣區的建設。

　　坦洲不憂庫存憂沒貨賣

　　中山的坦洲和三鄉因為得天獨厚的區域優勢，多年來在珠海樓市中佔據著特殊地位。儘管深中通道並不直接輻射與珠海接壤的三鄉、坦洲，但深中通道的建成，將使三鄉、坦洲到深圳鹽田港的物流運費降低2200元/噸，這也是三鄉、坦洲具備騰飛基礎的原因之一。

　　去年以來，坦洲樓市成交持續火熱，目前均價在9000元/m2左右，樓價已成為全市最高，其中，最靠近珠海的坦南已經走在了萬元的大道之上。正是因為樓市的火爆，在全國都在強調房地産去庫存的大背景下，坦洲卻不存在去庫存的問題，“開發商更憂慮的是無貨可賣”。“按照目前的去化率計算的話，坦洲半年要賣7000多套房，而實際上坦洲半年的庫存也只有6000多套。”世光創建副總經理王近遠表示。

　　三鄉珠海購房者佔七成

　　三鄉鎮被認為是中山最具性價比的人居小鎮。數據顯示，此地珠海購房客的比例已從兩成增長到七成。三鄉盤對珠海客最具吸引力的就是價格，不少熱銷盤“5字頭”起價，對比珠海主城區過兩萬元的均價和坦洲約萬元的均價，三鄉可謂“價格洼地”。

　　“深中通道對坦洲、三鄉的影響在2016年會更明顯，會是一個發力年。”王近遠表示，雖然目前深中通道的影響集中在落腳點火炬、翠亨一帶，但隨著深圳客對周邊區域的深入，影響力會慢慢輻射到坦洲、三鄉這些離深中通道稍微偏遠一點的區域。