應對高房價，深圳這一步走對了。近日發佈的深圳市“十三五”住房保障規劃顯示，未來5年（2016-2020），深圳將建設保障房40萬套，供應保障房35萬套，其中70%面向人才分配，到“十三五”末，力爭實現保障房與商品住房套數比提高至40%。不是壓制房價，而是大面積建設保障房來保護那些被高房價“拋棄”的人群，真正做到了“上帝的歸上帝、凱撒的歸凱撒”。

　　看一看深圳的存量房，你就會知道，如此力度的保障房建設早該來了。據2013年住房調查，深圳1035萬套住房總量中，商品住房和保障房分別為128萬套、34萬套，佔比為12.4%和3.3%，而小産權房居然達到650萬套（間），佔比62.8%。在每人平均GDP、每人平均可支配收入和每人平均存款等多項指標高居各大城市之首，被稱為“創業之都”、“中國矽谷”的深圳，常住人口戶均商品住房不足0.4套，商品房和保障房真是少的可憐，甚至沒有工業區配套宿舍（168萬套間）多。

　　掐指也能算得到，産業轉型這麼快，且擁有“富豪製造機器”的創業板、中小板，佔有全國私募的2/3，隨便就能融到錢。在人口結構如此年輕（平均30歲左右）、購房需求正是最旺盛的情況下，這麼少的商品房還不被搶瘋了？房價還不會瘋長？因此，保障房大規模建設早應該來了。

　　事實上，“十二五”期間，深圳就開始大規模建設保障房了。數據顯示，“十二五”深圳在計劃竣工保障性住房21萬套，但最後僅竣工10.2萬套、供應11萬套。對於不到50%的竣工率和嚴重低於計劃的供應，住建局給出四大原因，城市更新因拆遷與補償談判不可控、週期長而耽誤；新增土地資源不足，存量盤活難度大；供應集中在偏遠地區導致供需錯配；公共配套滯後。

　　從“十三五”住房保障規劃的內容來看，可謂對症下藥。首先是釋放土地資源，包括特區內二線插花地居住區在內的棚改，釋放出的土地資源主要建設保障房，盤活的土地資源向保障房傾斜是對的；其次是解決供需區域錯配問題。軌道交通沿線土地及車輛段上蓋主要用於保障房，特區內全部建設高容積率的公租房，這不僅高效率地利用有限的土地資源，而且改變了過去保障房建設過於偏遠，而公共配套短期內跟不上，造成供求錯配、資源浪費的問題；再次是提高“需求針對”的靈活性，構建“租售補”相結合、多層次住房保障體系，適應絕大多數深圳居民住房需求解決的實際路徑；最後是縮短輪候週期和建立“內迴圈”流轉機制，實現了住房保障可持續和代際公平。

　　筆者為“十三五”住房保障政策叫好，不僅在於其對於保障房欠賬彌補的力度，更在於總結過去保障房問題的基礎上對症下藥。特別是，在土地資源緊張、後續新增供應難以持續的情況下，“內迴圈”提高了供應的效率、可持續性，保證了前後供應的代際公平，建立了一個獨立於商品住房市場的保障房流轉市場，將所有符合保障的對象納入該市場，從而隔離了商品住房價格上漲的衝擊。

　　到“十三五”末，若深圳保障房與商品住房套數比提高至40%，並且通過“內迴圈”，絕大部分戶籍和人才住房需求得到解決，而且也能夠分享到房價上漲帶來的財産性和資産性收入。同時，再將城中村為外來低收入人群提供低廉租金住房的“變相保障”結合起來，深圳住房保障供應不僅成規模（佔存量住房的50%以上），而且體系開始趨於完善。這樣，絕大部分中低收入人群將免疫于高房價。

　　到這裡，可以説，不管商品住房的價格炒上天，也不會衝擊到普通百姓了。人才、中等收入人群、城市基本公共服務提供者等等，他們是深圳的“中堅力量”。通過保障性住房，在剛進入深圳時，他們可以先去租公共租賃住房、城中村住房；經過2-3年的收入積累，他們可以去購買遠低於市場房價的安居型商品住房。屆時，他們不僅擁有了自己的房子，而且也分享到了財産性、資産性收入；隨著他們收入的不斷積累，再加上房屋的增值，未來可以購買更大、區位更優、配套更好、品質更高的商品住房。由此，“先租後買、先小後大”、“先居住再改善”的梯度住房消費模式就建立起來了。

　　但是，包括住房保障規劃在內，過去國內各大城市編制了很多藍圖美好的規劃，比如城市發展總體規劃、區域發展規劃、公共服務發展規劃等等。但是，能夠完成且效率較高，不搞“數字工程”、“形象工程”、“政績工程”，重經濟增長不重供應品質的有多少呢？深圳“十三五”住房保障規劃的一些新提法，事實上在“十二五”也提過，比如大規模供應、盤活存量、公共服務配套跟進等等，但實現情況差強人意，有的僅僅是提一下。而且，“十三五”期間，深圳土地制約的問題沒有解除，城市更新配建週期長沒有改變，財政壓力依舊存在，高地價、高拆遷成本下開發商參與積極性或許會更低，公共配套能否跟上、不掉水分和“接地氣”等等，都是澆滅我們樂觀預期的涼水。

　　特別是公共配套，包括交通系統無縫對接、教育醫療資源均化、市政管網建設等等，這些問題的解決，除了大規模新建這個常規動作外，更重要的是規劃和政策能否徵得民義、接地氣、有前瞻性、不重數量、耐心培育。另外，在原特區外供應保障房沒有問題，職住分離也沒有問題，包括香港在內的國（境）外大城市，職住分離很常見。相反，只有在原特區外供應，空間才允許、成本才能降低，保障才可持續，只要實現以軌道交通為主的交通網路密集和無縫對接就可以了。特區內的土地，除了少量拿來建設面積很小的公租房外，絕大部分要拿來建設商品住房、現代服務業用房，從而把經濟和稅收的“蛋糕”做大，為保障房、公共服務設施提供更多的資金。

　　因此，筆者為深圳“十三五”住房保障“新策”叫好的同時，這裡也提個醒。深圳住房保障“新政”，可謂掐準了問題的要害，但關鍵在於執行，包括存量土地能否盤活、資金能否到位、工期能否保障、公共配套能否跟上、政府和市場邊界如何劃分、市場機制在供應效率上的作用如何發揮、分配是否公平、供應能否滿足實際需求、補租售如何搭配、上市流轉如何設計、增值收益如何分配等等。

　　另外，包括深圳在內的各級政府要認識到，搞好住房保障是城市最大、最厚實、最持久的公共服務，是穩定社會的政府投資，是人才安心創業的堅實基礎，是夯實“來了就是深圳人”的最佳手段，是培育踏實創業而非靠資産炒作、資本運作實現暴富氛圍的磐石，是深圳告別代工，走向科技創新而不會陷入到虛擬經濟投機炒作的保障。若深圳未來的住房保障做好了，意味著城市更加吸引人、資金、資源，又一輪吸引人才和資源的“孔雀東南飛”不遠了，這才是城市的核心競爭力。由此，深圳住房保障“新策”，這一步是走對了，但這一步能走多遠，我們在為政策叫好的同時也拭目以待。

　　（作者李宇嘉為深圳市房地産研究中心高級研究員）