隨著海外融資成本上升、國內融資成本下降，房企融資紛紛回歸境內。上市房地産企業的融資規模迅速增加。尤其是下半年以來疊加成交市場持續復蘇，上市房企融資活動持續呈現活躍態勢，2016年伊始更是出現了房企密集融資熱潮。業內人士認為，房地産行業進入“白銀時代”，融資成本下降將推動房企兼併重組與探索多元化的轉型發展路徑。 南方日報記者 牛思遠

　　2015年上市房企融資境內活躍海外萎縮

　　日前有媒體報道，截至1月18日，公佈境內發債定增募資的房地産企業已經多達20家，累計金額更是達到920億元人民幣，不僅額度明顯增加，資金利率也持續走低。而事實上，在剛剛過去的2015年12月，上市房地産企業融資活動已顯得十分火熱，融資規模屢創近年新高。

　　債權融資方面，2015年12月，廣發證券監測的重點上市房企境內銀行貸款規模133億元，同比上升20%；信託貸款規模98億元，同比上漲569%；委託貸款規模240億元，創2014年以來單月新高。股權融資方面，當月亦有綠地控股等9家公司公佈了再融資預案，合計預案融資規模576億元，位居2014年以來的單月次高。

　　1月19日，國家統計局公佈了《2015年全國房地産開發投資和銷售情況》。數據顯示，2015年房地産開發企業到位資金125203億元，比上年增長2.6%，增速比1—11月份提高0.4個百分點。

　　值得注意的是，房地産開發企業到位資金中利用外資297億元，下降53.6%，國內貸款和自籌資金降幅則分別為下降4.8%和2.7%，降幅僅有個位數。而“其他資金”則增長了12.0%，其中定金及預收款32520億元，增長7.5%；個人按揭貸款16662億元，增長21.9%。

　　廣發證券研報分析，2015年融資環境持續向好，上市房企開發貸、信託貸款以及公司債成本等資金成本均處於下行通道。2015年全年，得益於國內貨幣環境持續寬鬆，上市房企融資環境持續向好，尤其是下半年以來疊加成交市場持續復蘇，上市房企融資活動持續呈現活躍態勢。

　　研報認為，上市房企融資一方面用於投資、補充流動資金，另一方面則用於債務置換，降低資金綜合成本。其中值得一提的是，地産公司發債渠道放開，使得公司債成為上市公司的融資熱點。

　　2015年，廣發證券監測的上市房企公司債預案規模合計6621億，呈現爆髮式增長。與此同時，由於海外發債審批收緊、疊加美聯儲加息以及近期的匯率波動，上市房企海外發債規模呈現明顯萎縮。2015年合計海外發債規模928億元，同比下滑26%。

　　房企並購重組加速

　　在去年12月的中央經濟工作會議上，房地産再次成為重要議題。會議提及“促進房地産業兼併重組，提高産業集中度”，這是政府首次提出促進房地産行業兼併。業內人士認為，房地産行業進入“白銀時代”，融資成本下降能推動行業發展，今年房企融資將主要用於“買地、並購及多元化轉型”。

　　“樓市的調整導致更多中小房企退出房地産或被收購，進入‘白銀時代’的房地産行業集中度將不斷提高，房地産並購市場也將持續升溫。”易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進表示。房地産業的兼併重組有利於提升行業集中度、促進行業發展。未來政府部門可能還會出臺相關政策法規，推進房地産行業兼併，房地産行業的並購熱潮將會延續。

　　中國指數研究院報告指出，2015年，在穩健寬鬆的貨幣環境中，房地産行業資金面明顯好轉。以銷售規模過百億元的“百億房企”群體為代表，大型房企加速以重組、兼併方式進行資源整合，以較低成本盤活存量，為房企規模化擴張、進一步做大做強提供契機。

　　一方面，百億房企積極推進內部重組，集中優勢資源壯大核心業務。中海、招商等百億房企通過資産注入、吸收合併的資産重組已經完成，保利、中糧等百億房企地産業務重組也在進一步推進中。

　　另一方面，隨著“白銀時代”的到來，行業分化加劇，房地産行業“大魚吃小魚”的並購案例頻現。行業持續低利率環境也為大型房企實施兼併，借道存量市場兼併收購以擴大業務版圖創造條件。房企兼併完成後，對資源、財務和管理的高效整合也能夠實現雙方資源互補，最大化企業價值。2015年萬科、恒大、融創等大型房企紛紛通過股權收購和項目收購的方式獲取資源，增強企業規模化優勢，其中恒大年內收並購金額超400億元。

　　由於房地産市場庫存壓力不減，企業投資動力不足，在各種相關政策推動下，大型房企也加快了多元化轉型的步伐。越來越多的房企積極轉型為服務商，圍繞現有客戶資源，升級物業服務體系、拓展客戶延伸服務，打造全産業鏈增值服務模式。

　　如在産業鏈前端拓展家裝領域，如萬科6月推出萬科家裝，打造一站式家裝服務，8月聯手鍊家成立合資家裝公司深入挖掘家裝服務市場；在後端拓展社區O2O、社區醫療、社區養老、社區金融等生活服務，如綠地、世茂、金地、招商等房企聯合平安好房等金融機構為客戶提供金融服務，萬科、萬達、恒大、華潤等百億房企2015年競相佈局社區服務端口。

　　■連線

　　同策諮詢研究部總監張宏偉：

　　銷售規模化發展已非房企主題

　　從2015年房企銷售業績表現來看，有7家房企銷售金額過千億，其中萬科、綠地和恒大這三家房企銷售金額超2000億元，此外，2015年銷售金額超過100億元的房企也超過了百家，但由於樓市進入“下半場”，銷售規模化發展已不是房企主題，，將逐步進入存量房時代。

　　由於新增購房需求已經基本得到滿足，市場需求增速沒有那麼快，甚至部分城市還出現下滑，購房者或社區居民的需求將轉向品質或增值服務的提升。

　　對於房企來講，如何豐富服務內容，為C端客戶（購房者或社區居民）或相關産業鏈上下游提供增值服務將成為房企轉型的主題。比如以分享城鎮化為核心的“地産+X産業”的發展戰略、以分享老齡化為核心的養老地産佈局戰略，以分享城市化為核心的商業地産佈局戰略、房企積極與網際網路公司合作等等。