交易所公司債正在成為房地産企業去庫存的重要金融工具。相關媒體記者通過廣深地區地産企業融資情況調研發現，今年之前遭遇融資寒冬的房地産企業在2015年公司債發行規模迅速增長，債務重構、提升資信價值和行業整合併購成為地産公司債務融資的三大主要方向。在房地産去庫存的大背景下，業內人士認為，房地産資産證券化相關工作將在2016年取得突破，未來2年到3年時間內推出或是大概率事件。

　　公司債成債權融資新寵

　　越秀集團是目前廣東省資産規模最大的國有企業之一，公司相關人士介紹説，2015年以前，越秀作為擁有多家香港上市公司的境內集團，充分利用境外融資平臺的良好評級和較高的市場認可度，通過境外票據、債券等多種形式融入多筆低成本資金。而2015年以來，隨著證監會指導下的交易所公司債發行審批效率的提高、品種的多元化、發行的靈活化市場化以及發行成本的屢創新低，公司及時轉入國內交易所公司債市場進行融資。越秀集團介紹，截至2014年末，公司境內債券佔比僅為3%。但截至2015年11月30日，公司境內債券融資已經上升到11%。

　　萬科同樣在今年啟動了公司債券發行工作。今年7月，公司董事會審議通過“關於在境內公開發行90億元公司債券的議案”，8月上旬便收到中國證監會關於核準公司向合格投資者公開發行公司債券的批復，並於9月28日完成公司債券發行，11月9日在深交所掛牌交易。

　　萬科相關人士表示，經中誠信證券評估有限公司綜合評定，公司本期債券的信用等級為AAA，票面利率僅為3.5%，繼2013年萬科在港首次發行境外美元債獲得2.625%超低融資成本之後，公司良好的信譽在資本市場再一次得到體現。

　　廣發證券相關分析師介紹，前幾年，地産類公司融資遭到政策限制，今年政策放開以來，地産企業大大拓寬了融資渠道，而交易所公司債正在成為房地産企業債權融資選擇的新寵。

　　三方向成地産融資目標

　　中信證券相關負責人介紹，與以往不同，在房地産業去庫存壓力增大背景下，本輪房地産企業融資後並非擴張拿地，而是替換了原來過高的融資成本，債務結構調整成為融資的重要目標之一，“短債換成長債，高息換成低息”成為關鍵詞。

　　萬科相關人士介紹，今年債券募集資金中的20億元擬用於償還公司銀行借款與信託貸款，剩餘資金將用於補充流動資金。公司表示，在房地産行業進入白銀時代的背景下，本次50億元公司債的發行將進一步增強公司的資金實力，優化公司的債券結構，降低公司的融資成本。

　　受益於今年初證監會債券改革方案中的放開紅籌公司境內發債，恒大集團今年先後發行了3筆400億元規模的公司債。其中6月19日發行50億元，採用“3+2”模式，利率為5.38%。恒大集團總裁夏海鈞表示，今年發債主要是為了置換成本，調整公司債務結構。“公司90%的債務置換此前的信託、永續債等高成本融資，第二期私募債則100%用來償還舊的債務。短債換成長債之後，企業運作更加良好，有利於企業去庫存，通過有效資金運營，盤活消化現有項目，避免變成不良資産。”

　　夏海鈞表示，恒大此前綜合信託成本在9.8%左右，現在發債綜合成本僅為6%左右，下降了40%到50%，極大減輕了企業負擔。同時債務結構方面，信託一般2年期，通過本次發行，則實現了短債變成長債，債務結構的調整為恒大下一步穩定健康發展打下了基礎。“將10%的信託融資全部降成5%、6%左右的直接融資，通過公開市場不斷募集將成本往下壓，恒大通過置換實現負債率的進一步降低，負債率下來後，今後的發債成本應該也會下來。”

　　同時，萬科方面指出，此前公司也會通過質押等方式在銀行進行融資，但是今年通過交易所公司債等方式，很多優質的房地産企業把“資信”價值充分體現了出來，這為通過其他途徑融資提供了很大的談判砝碼。

　　債券發行同樣為地産企業增加了商業機遇。夏海鈞表示，恒大集團今年並購了很多房地産行業的小項目，其中不乏在香港地區收購的位置較好的項目。“隨著中國經濟增速面臨壓力，一些小的地産企業無力支撐，如果沒有大的地産商接盤，就可能引發風險，並形成大量的爛尾樓。由於恒大有穩定的資金來源，這些並購實際上對於中國經濟發展起到支撐作用，通過改善房地産項目配套措施、建設品質，提高銷售率，降低房地産庫存，對房地産的健康發展非常有利。”

　　廣發證券相關分析師指出，房地産企業通過公司債融資，有利於上市房企在強化多元化融資渠道的同時，降低融資成本，構建更加優化的融資結構。此外，國內持續寬鬆的資金面，使得房企資金成本中樞呈現較為明顯下移，一定程度上有助於緩解房企的資金壓力。也有分析師指出，當前解決社會融資難、融資貴問題，首先應當解決房地産企業融資難、融資貴問題，由於房地産行業在國民經濟中體量較大，融資額較多，降低房地産企業融資成本，也會降低國內主要資金提供者對利息收入的預期，為更多資金流入民生行業、中小企業、高新技術企業創造外部條件。

　　資産證券化有望加速推進

　　業內人士介紹，我國房地産行業某種程度上是資金密集型行業，融資渠道相對單一，高度依賴於銀行貸款。交易所公司債的推出，對於整個行業的健康發展乃至實體經濟的發展起到了很大的支援作用，但未來在地産融資創新方面仍有較大提升空間。

　　廣州證券相關人士表示，目前房地産行業融資呈現出兩大趨勢：一是從間接融資向直接融資調整，二是房地産從重資産化向輕資産化調整，資産證券化將是下一步更大的發展空間。

　　業內人士介紹，REITs這一類型資産證券化的推出，既可以拓寬房地産行業的融資渠道，也可以釋放集聚在銀行業內的房地産行業風險，防範房地産週期性風險向銀行業轉移。而由於REITs公開性、透明性和流動性較好，可充分發揮資本市場的資訊披露和監督治理作用，這使得房地産開發和運營更加趨於規範化和透明化。

　　而不少公司也希望能夠借助新融資渠道的推出實現資産負債表的優化。萬科公司相關人士指出，允許企業發大規模ABS，能夠解決啟動問題；但是如果沒有REITs提供更為便捷的退出渠道，使負債留在表內，會導致負債率越來越高，股權融資成本也會上升，因此，金融已經成為制約障礙。

　　“中國優秀的房地産企業往往擁有更多的好項目，更有機會通過REITs來募集資金。”廣州證券相關人士指出，中國有很多優質的商業地産項目，證券化或者二次證券化之後，能夠為投資者帶來投資穩定回報，而實際風險也較小，目前新加坡、香港等地交易所有很多中國內地的REITs掛牌交易，但由於境外資本市場的規模和投資者受限，很多REITs的市值，大大低於REITs持有的物業凈值，國內資本市場急需推動房地産資産證券化的發展。

　　記者從知情人士處了解到，證監會正在和財政部、國稅總局溝通相關稅務問題。隨著房地産去庫存思路的轉變，交易所層面真正意義上的REITs産品有望加速推出。

　　招商證券相關人士坦言，目前中央提出房地産業要去庫存，REITs作為重要的金融工具之一，業內需求非常強烈。“預計REITs相關工作明年會有重大突破，未來2到3年時間內推出來應該沒有問題。”