新房市場豪宅化已成為不爭的事實，被新房市場擠出的需求紛紛投向二手房市場的“懷抱”，強勁的需求促使2015年二手房市場的成交量達到了197407套，相比2014年全年的104772套上漲了超過9成。2016年伊始，二手房市場繼續保持在高位成交，且成交節奏也明顯加快。不少購房者已經加入了“淘”房的大軍，去哪買房?買什麼房?什麼貸款方式適合你?本刊將一一為你解答。

　　□綜述

　　二手房成交量穩步攀升成交節奏加快

　　臨近春節，不少購房者都希望在春節前塵埃落定，買到合適的房子，加快了看房和定房的步伐。根據鏈家研究院統計，從2015年11月起，北京二手住宅客戶成交週期整體呈現下降趨勢，鏈家客戶成交週期由11月初的39天下降為當前的32天。

　　與此同時，二手房業主也相對理性，根據鏈家研究院統計，北京二手住宅業主成交週期由一個月前的74天下降至當前的64天。

　　成交週期的持續縮短，意味著市場成交節奏逐漸加快。

　　同時，買賣雙方的積極態度，使得成交量穩步攀升。根據鏈家研究院統計，上周(1月11日-1月17日)北京市二手住宅共成交6028套，環比上漲14.7%。上周的網簽量創近三年來新高，僅次於2013年3月份。從鏈家實際成交量來看，二手住宅成交量環比上漲1.8%，近6周以來，單周成交量持續與高位持平。在買賣雙方均較為積極的情況下，業內預計，未來成交量仍將居於高位。

　　在價格方面，朝陽、海淀、豐臺、石景山上周的成交均價環比上漲2.5%，而近郊區(通州、大興、昌平、順義)成交均價則環比上漲1.5%，呈現出整體上漲的態勢。

　　鏈家研究院李巧玲表示，北京二手住宅交易節奏加快，市場參與者對未來市場預期普遍向好。一方面，2015年最後一輪“雙降”之後，中央房市調控基本完成，公積金貸款利率、首付比例、商貸利率等方面的調整不斷降低購房門檻;另一方面，北京二手住宅成交量價在本輪“雙降”之後持續增長，在需求方形成了成交驅動力。因此，春節前潛在購房者入市仍將持續，且未來房屋成交均價仍有繼續上升的空間。

　　□熱點區域推薦

　　方莊

　　優勢:區域配套成熟，交通發達，價格平穩

　　短板:人口密度大，停車位較為緊張、房齡較老價格:2015年整個方莊區域二手房成交均價約每平米4萬元。

　　配套:有物美超市、方莊購物中心、家樂福超市、美食一條街等商業設施，教育配套上有十八中學、芳城園小學、芳古園小學等，醫療配套則有東方醫院、方莊第一醫院等。

　　熱點板塊:芳古園、芳星園、芳群園等

　　>>市場情況

　　作為北京商品房最早的成片小區，方莊經過二十餘年發展，衣食住行都非常成熟，以交通為例，位於二環三環之間的方莊本身位置優越。在軌道交通方面，此前已有地鐵5號線(蒲黃榆站和劉家窯站)和地鐵10號線(成壽寺站)，加上去年年底通車的地鐵14號線(方莊站)，目前已有三條地鐵線通過，軌道交通出行十分方便，14號線中段的開通，將望京、大望路、方莊三個大型商圈串聯起來，直通北京南站大型交通樞紐。

　　由於地理位置優越、交通配套完善，二手房源供應量大等原因，方莊一直是北京二手房成交的熱點區域，吸引地鐵沿線的CBD、東城等商圈置業者青睞，目前方莊二手房均價4萬元/平米左右，在售二手房價格最低的約為3萬元/平米，購房主力以剛需、改善為主。

　　方莊小區主要圍繞在方莊環島周圍，芳古園、芳城園、芳群園、芳星園、紫芳園等，大多為上世紀90年代和2000年前後建造，近年來，隨著首開璞瑅等項目入市，方莊樓市出現新房供應，目前首開璞瑅在售二手房價格已經普遍超過每平米6萬，戶型以大戶型為主。

　　>>購房者樣本

　　去年12月底剛剛在方莊購買一套二手房的小張向記者表示，自己從大學畢業就一直在方莊租房，對這裡有感情，方莊區域配套完善，交通發達，從方莊坐地鐵去東三環上班也就半個多小時，因此，一直就希望在方莊周邊安家。

　　去年年中，有了購房資格的小張開始在方莊及周邊看房，“本來打算買新房，但是目前方莊周邊的舊宮、榴鄉橋等區域新房普遍超過每平米5萬元，不僅價格高，而且配套也不完善，最後在方莊買了一套總價接近400萬的小兩居。”小張説。

　　>>推薦小區

　　芳城園三區

　　芳城園三區位於方莊環島東，距地鐵14號線三分鐘路程，處於方莊核心位置，目前在售成交每平米4.2萬，戶型以中小戶型為主，性價比高。小區西邊是家樂福和方莊購物中心，小區南門緊鄰方莊小吃一條街，配套完善，生活氣息濃厚。

　　通州

　　優勢:行政副中心的規劃，前景廣闊;房源量大，可選擇範圍廣

　　短板:全國最嚴的限購政策

　　價格:多數普通住宅成交單價在2萬-3萬之間配套:經過多年的發展，通州的商業配套、教育資源、醫療設施等均較為齊全，大型商業有萬達廣場等，另外，環球影城將成為通州乃至全國重要的旅遊娛樂場所。

　　熱點板塊:梨園、北關環島、果園

　　>>市場情況

　　去年的通州樓市又坐上了一趟過山車，從政府搬遷到首都副中心的坐實，再到史上最嚴的限購令，使通州樓市像過山車般刺激。在8月份限購政策出臺之前，通州樓市火熱，隨著通州區限購政策升級的落地，二手房市場的溫度隨之下降。“中國城市二手房指數”數據顯示，升級版限購政策抑制了通州區二手房出售價格的上漲速度，去年9月份環比漲幅下降0.4%，10月份環比漲幅下降1.7%。

　　在市場回歸理性的背景下，一些購房者開始出手，記者在調查中發現，梨園、北關環島、果園等板塊成為購房者熱衷的區域。

　　我愛我家監控的數據也顯示，從2015.12.1到2016.1.15期間，梨園區域二手房的成交量佔通州區域的10.6%，成交均價為28185元/平方米，成交量較大的區域還有北關環島，成交量佔通州區的8.8%，成交均價為23623元/平方米，而果園則佔到了7.5%，成交均價為27307元/平方米。

　　偉業我愛我家集團市場研究院經理孔丹告訴記者，上述三個板塊之所以熱度較高，主要是出行便捷，都靠近地鐵，區域位置相對較好，同時，這幾個區域之前多數是首次置業，現在有大量的改善型需求需要升級，使得區域內的二手房供應量較大，呈現供需兩旺的態勢。“通州北關還受到了通州行政副中心規劃的影響，購房者預期向好。”

　　>>購房者樣本

　　一直在通州租房的陳小姐(化名)最近正在北關附近看房，雖然每天往返于二環和通州之間較為辛苦，但陳小姐告訴記者，她已經習慣了通州的居住氛圍，並且未來自己所在的單位也可能搬到通州，所以打算早點入手買房。

　　“買房還是越早越好的，通州房價下調的可能性比較小的，我已經看了四五個小區了，春節前一定要定下來一套。”陳小姐説。

　　>>推薦小區

　　新華聯家園

　　新華聯家園地理位置優越，位於北苑和九棵樹中間，距離萬達一站地距離，距離家樂福、羅斯福兩站地，周邊配套齊全，小區北門前的道路為廣渠路，計劃將於近期開通，開通之後開車去市區較為方便。小區內有幼兒園，方便孩子上學，周邊商業配套有京客隆、物美、味多美等。

　　時尚街區

　　時尚街區西區小區是2006年建成的，以高層板樓為主，小區綠化率高，樓間距寬，小區環境相對較好，成交價格在2.8萬元/平方米左右。出小區步行5分鐘就是城鐵八通線梨園站，小區門口還有多路公交路線。周邊配套有貴友大廈、蘇寧電器、淘寶城、藍島大廈，小區周邊配套完善，出小區門口左轉就有一個大的菜市場，再往東走就是一個大型商場及超市，還有各大銀行網點。

　　大興黃村

　　優勢:老城區，配套全，有地鐵

　　短板:距離北京市中心較遠

　　配套:大興黃村位於北京市區南部，良鄉東部，是大興區政府所在地。交通方面，東有通黃高速路直接京津塘國家高速公路，中有京開高速高架路橫貫南北，西有黃良路、京良路與京石國家高速路相連。

　　除交通外，黃村板塊醫療、教育等基礎設施完善，大型綜合性商業中心配套完整，且坐擁火神廟等成熟商圈。黃村的規劃建設十分有序，生活氛圍濃厚，是大興傳統的商業中心之一，也是最中心、最成熟的板塊。尤其是“京霸城際鐵路”在黃村設站、年吞吐量預計高達1.3億人次的北京第二機場，輻射至整個京南。其中，以黃村為核心的傳統黃村商圈地位將得到鞏固，未來發展潛力被業內普遍看好。

　　>>市場情況

　　2010年和2013年的兩次“南城計劃”，讓大興成為最直接的受益者，作為大興核心區域的黃村，更是受益匪淺。泰禾等多家品牌開發商抓住機遇，集中拿地，落址于大興核心區的黃村板塊再次成供應主力。除了多個在售新盤，最近兩年新成交的黃村區域地塊，也將在今明兩年陸續入市。樓市供應的快速升溫，使得購房者的置業目光也更多地投向南城，促使南城樓市價格飆漲。

　　>>購房者樣本

　　在東四環工作的江小姐夫婦，近日在大興黃村購買了一套二手房。江小姐告訴記者，雖然房子距離自己上班的地方較遠，不過，房子具備的三個特點，最終還是打動了她。一是戶型合適，總價不到200萬元就買下了82平方米的小三居，為以後孩子出生、老人來住做好了充分準備;二是配套齊全，房源毗鄰黃村鎮政府所在地，緊挨著傳統黃村商圈，生活、醫療、教育資源齊備;三是有地鐵，地鐵大興線距離房源僅十幾分鐘的距離，不用換乘即可直達西單、北京南站、西直門等地。

　　在江小姐看來，與大興其他板塊如天宮院等相比，黃村的基礎設施建設更為完善，在售樓盤也較多，仍處價值洼地，在城南投資的帶動下，未來升值潛力不可限量。

　　>>推薦小區

　　新里·西斯萊公館

　　新里·西斯萊公館去年累計成交144套房源，成交均價30363元/平方米。項目位於大興區黃村高米店收費站出口，佔地面積162000平方米，建築面積458000平方米，容積率為2.60%，綠化率50%，可容納總戶數2000余戶入住。項目周邊配套齊全，有興電百貨商店、大興區婦幼保健院、大興老年大學等。

　　順馳·領海去年成交153套房源，成交均價28133元/平方米。項目由北京順馳置地達興房地産開發有限公司投資開發，是順馳集團進入北京的第二個品牌項目，同時也是2004年順馳在北京最重要的一個項目。項目位於大興黃村衛星城北區的西北端，是政府大力開發的黃金地段，北至北興路，南至前高路，西至西旺路，東至興業路。北靠五環，東臨京開高速，交通十分便捷。

　　豐臺

　　優勢:上升潛力大

　　短板:目前配套情況較差

　　配套:豐台區是北京市的城六區之一，也是北京四個近郊區之一。南城計劃的推進、首都第二機場建設、河西生態發展政策的實施等諸多利好的推動下，北京市的建設重點正在向豐臺傾斜:地鐵9號線、10號線等線路的貫通，使得區域交通環境大為改觀;醫療教育方面，天壇醫院等內城醫院的外遷，優質教育集團的打造使得區域內醫療教育配套逐漸完善;此外麗澤商務區以及豐臺科技園兩個産業聚集地已出現雛形，區域産業支撐開始發力。

　　>>市場情況

　　據中原地産統計，全北京一共有41宗樓面價超過3萬的經營性地塊，其中有13宗在豐臺。北京樓面價在5萬以上的地塊一共有13宗，其中有7宗出現在豐臺。另外，從市場成交看，豐臺出現了多個熱銷項目，前10個月銷售額突破10億的項目就達到了4個。

　　在土地市場和新房市場都在攀升的同時，豐臺二手房也不示弱。偉業我愛我家的統計數據顯示，截至去年11月中旬，豐台區域2015年二手房成交量已經達到了16994套，比2014年的成交量高出4000余套。二手房成交價格方面，熱點區域二手房價格比年初上調了1000-2000元/平方米不等。雖然漲幅平穩，但房價相對堅挺。

　　鏈家給記者提供的一份數據也顯示，和去年1月的成交均價相比，去年底馬家堡、方莊、劉家窯、成壽寺等豐臺熱點區域的房價都有明顯的上漲，其中，馬家堡上漲了9.5%，劉家窯區域上漲了12.5%。專家預計，地王和豪宅對區域二手房價的帶動作用明顯，預計未來將維持穩步上漲趨勢。

　　>>購房者樣本

　　“目前豐台區域內的二手房價格還沒有出現想像中的瘋漲，但長期來看肯定是利好的”，準備出手在豐臺買房的王女士告訴記者，之所以考慮在豐臺買房，看中的正是對未來市場的預期。在她看來，除了拉升整體區域房價之外，隨著區域內地王項目的開發，一些配套尤其是商業配套的建設，必然也會越來越發達。

　　王女士認為，這些年南城一直不被看好，主要就是因為南邊軌道交通不發達、區域配套設施差，甚至很多地方都看不到什麼配套，雖然近幾年這些問題在逐漸發生變化，但還是沒有實質性改善。地王頻繁出現，也就意味著未來高端項目會頻出，而這些高端項目一定會給區域的一些配套建設帶來利好，這也是她最為關心的，而到那時，豐台區的房價也許才會迎來更大更實質的上漲。

　　>>推薦小區

　　銀地家園

　　銀地家園，去年累計成交131套，成交均價26436元/平方米。小區是50萬平米純板溫泉社區，緊鄰京開高速公路，距公主墳、復興門兩個市級商業中心僅十五分鐘的車程，目前小區內有六條公交線路設站經過，在新發地更有十幾條公交線路，出行極為便利。社區私屬休閒公園、地熱溫泉直引入戶、社區專屬高爾夫練習場、3500平米時尚會所，為平凡生活提供更多想像力。同時社區內的2萬平米社區商業街(盡顯150家商業店舖的成熟便利)、社區診療中心、區重點小學、一級一類幼兒園等配套設施。

　　京投快線陽光花園介於南三環至南四環之間核心地段，目前均價4萬元/平方米以上。小區東至馬家堡東路，南至西馬場北裏住宅小區，西至北旅汽車製造有限公司宿舍，北至石榴莊路。坐擁北京地鐵10號線角門東站交通樞紐，與地鐵10號線無縫連接(角門東站)，與4號線角門西站的距離約1000米。2012年地鐵10號線二期全線貫通，從京投快線陽光花園經地鐵前往CBD、金融街、西單、王府井等城內主要商圈只需20分鐘。

　　■小貼士

　　如何選擇貸款方式

　　隨著年初二手房市場的回暖，趁著政策利好進行買賣的人群也逐漸增多，在貸款環境比較優越的情況下，年初是購房的良好時機，不過，很多購房者對選擇什麼樣的貸款方式較為迷茫。本刊特邀擔保公司“偉嘉安捷”為購房者解開謎團。

　　案例

　　劉先生在海淀有一套租了五年的房子，單位也一直為他繳納公積金，今年他想趕在春節前買一套城裏的新房，他通過仲介選擇了方莊一套南北通透的兩居室，總價270萬，這套房是業主滿五年唯一房産，而且業主急需用錢，催促著劉先生趕快簽合同，但是究竟該選擇哪種貸款方式，讓劉先生比較“犯難”。

　　>>“偉嘉”解析

　　買房的方式通常分為商業貸款、公積金貸款和組合貸款，按照劉先生目前的情況來看，“偉嘉安捷”以20年為例，在現如今大部分銀行首套房利率能夠給予“八五折”的情況下，為他設計了三套貸款方案進行綜合比對:

　　貸款方式1商業貸款

　　特點:月供壓力大對購房人收入要求高

　　“偉嘉安捷”指出，商業貸款是購房人選擇最多的一種貸款途徑，對於劉先生來説，他是首次購房，因此按照30%的首付比例計算，他需要前期支付81萬，剩下的189萬購房款則需要通過商業貸款來完成。按照20年基準利率八五折和等額本息的方式計算，他每月需要向銀行還11618.02元，全部利息支出為898324.35元，對劉先生來説，如果選擇這種貸款方式，月收入需要達到3萬以上，才能通過銀行的批貸，月供壓力明顯是比較大的。

　　貸款方式2

　　公積金貸款

　　特點:月供壓力小前期需要的首付款多

　　劉先生每月正常繳納公積金貸款，因此他也可以通過公積金貸款來購房，在三種貸款方式中，公積金貸款的利率是最低的，尤其是在去年央行5次降息後，按照30年方式計算，他的月供為每月6806.35元，利息支出為433523.79元，無論從月供壓力、總還款額度、支付的利息來計算，公積金貸款都是壓力最小的，然而公積金貸款的最高貸款額度僅為120萬，因此，劉先生還需要額外籌借150萬的首付款，雖然每月的月供比較輕鬆，但是前期需要準備的首付款比較多，如果劉先生手裏有比較多的現金，可以考慮這種貸款方式。

　　貸款方式3

　　組合貸款

　　特點:壓力相對較小貸款辦理時間最長

　　在貸款方式中，很多購房人為了省利息，通常採用組合貸款方式買房，然而“偉嘉安捷”通過計算發現，用組合貸款買房，每月月供為11047.85元，總利息為761483.47元，和商業貸款相比，在月供和利息上並沒有太大的優勢，而且現在組合貸款的辦理流程是所有貸款裏面最長的，很多業主都不會接受，所以並不建議劉先生用這種方式買房。

　　綜合來看，在三種貸款方式中，公積金貸款無疑是最為劉先生省錢的，也是最經濟實惠的，然而他如果使用公積金貸款，就需要多準備一定的現金作為首付款。因此“偉嘉安捷”建議，如果業主著急簽合同，就辦理商業貸款，如果他手裏現金較多，也可以採取公積金貸款。

　　京華時報記者桂瑰潘秀林邢飛