眼下，12月高位收官已成定局。從市場表現來看，改善型産品表現突出，成為市場主力，市場熱度也逐漸外溢。業內人士指出，明年初市場或有所降溫，迎來短暫的“喘息期”。

　　□地産評論員 蔡琦雯

　　成交已創年內最高

　　據上海中原地産研究諮詢部數據顯示，截至12月27日，上海新建商品住宅成交154.1萬平方米，同比上漲了47.5%，且已經創下了全年月度最高成交量。

　　事實上，12月起，市場周度成交量便一直延續“鑽十”以來的火熱行情，穩居30萬平方米以上，而早在上半月，就有業內人士預測今年樓市高位收官勢在必行。

　　成交量雖高，但是市場供應卻有所縮水。數據顯示，截至12月27日，12月以來新建商品住宅供應73.8萬平方米，同比下降42.7%，環比下降8%。然而，在其餘産品供應均下滑的同時，成交均價在2.5萬-5萬元/平方米的改善型産品供應大幅上漲，環比增加了400%。

　　與此同時，改善型産品的成交量也超越剛需，成為主力。數據顯示，截至12月27日，12月成交均價在2.5萬元/平方米以下的樓盤成交量在全市成交中的佔比為44.6%，而成交均價在2.5萬-5萬元/平方米的改善型産品佔比為44.8%。

　　“隨著地價的持續上揚，未來改善型産品或逐漸替代剛需，成為市場主力。”上海中原地産研究諮詢部高級經理盧文曦如是稱。

　　上海鏈家市場研究部總監陸騎麟則認為，12月最後一週成交量有望翹尾，全月成交量或突破170萬平方米。

　　熱度蔓延至郊外環

　　從區域上看，12月成交量主要集中在嘉定、松江、浦東等區域，並且嘉定成交量環比上漲了58.1%。

　　值得注意的是，12月市場成交熱度逐漸向崇明、奉賢等郊環外蔓延，以往這些區域的成交量很少擠入前十榜單，而在當前（截至12月27日）成交排名前十的區域中，奉賢躍居第7位，成交量約為10.5萬平方米。而崇明雖未擠入前十，但成交量也達到近4萬平方米，環比上漲了171.3%。

　　位於奉賢的新城花嶼灣在近日開盤，並取得了熱銷。據項目售樓人員介紹：“當前來諮詢、看房的客戶較多，多數購房者認為項目性價比較高。”

　　購房者吳阿姨認為：“目前，郊區樓盤的價格比較低，那麼，未來的升值空間或許更大些，所以看到好的項目就會選擇出手了。”

　　陸騎麟指出，隨著房價的持續走高，購房需求將逐漸外溢，而地價高企也將倒逼房企“往外走”。以奉賢為例，12月17日，奉賢南橋鎮某純宅地以219.65%的高溢價率成交，樓板價也高達1.9179萬元/平方米，足以見得房企對該區域的看好預期。此外，陸騎麟認為，隨著軌交5號線南延伸段的建設、開通，未來奉賢的交通短板也將被補足，潛力較大。

　　明年初或迎喘息期

　　“以往每年最高的月度成交量通常出現在9、10月，然而今年卻在12月，一方面是延續了11月較高成交量的熱度，另一方面，土地市場高溫不退，也助推買家加快了入市節奏。”盧文曦表示。

　　今年4月以來，市場一直維持較高的熱度，業內人士指出，熱度短期內或仍將維持，但是明年初市場可能暫時迎來“喘息期”。

　　“每年的過年期間一直是成交量的淡季，明年1月份的成交很難維持目前的熱度，或會有所下滑。”陸騎麟説。

　　某品牌房企人士也直言，今年業績完成不錯，受即將到來的春節假期影響，近期到明年初的推盤或將有所放緩。

　　盧文曦也認為豪宅項目或將放緩供應。“12月僅有兩個新入市的高端項目，較此前大為減少。並且上周靜安區的某高端項目初入市也僅推出84套房源，即可看出房企的‘試水’心理。”

　　而對於明年的市場，分析人士則有不同的解讀。同策諮詢研究部總監張宏偉指出，今年購買力消化過多，有透支後續的嫌疑，不排除明年豪宅産品交易量出現縮水的可能。

　　戴德梁行董事、華東區綜合住宅服務主管伍惠敏則表示，從上海土地出讓金的持續走高、寬鬆的貨幣政策及樂觀的市場預期等多方因素來看，未來兩年上海整體住宅市場將呈上升趨勢，高端住宅市場表現將繼續高於整體水準。

　　直擊年末土地市場

　　冰火兩重天，房企拿地更“挑剔”

　　12月，有多幅地塊拍出了較高的溢價率。例如12月17日成交的奉賢南橋鎮某住宅地塊，溢價率高達近220%；12月9日，青浦趙巷某地塊溢價率約為127%。

　　上海中原地産研究諮詢部高級經理龔敏指出，年末土地市場呈現分化格局，房企拿地並非一頭熱。相比上述的高溢價地塊，有些地塊雖同在郊區，但是熱度並不相同。12月24日，松江新橋鎮和臨港泥城區社區推出的兩幅地塊都是以底價或近底價成交。

　　“雖然一線城市成為房企首選，而且土地供應趨少，競爭更激烈，但是，未來土地的這種分化現象還將加劇，房企對於地塊本身也更‘挑剔’。一些上升動力不足或是供應較大的板塊的土地，房企會謹慎對待，而類似閔行莘莊、嘉定江橋等板塊，借助大虹橋或是交通改善等重大規劃利好，或更受房企青睞。”龔敏進一步指出。

　　此外，易居智庫研究總監嚴躍進表示，除區域外，地塊本身性質也決定了其熱度。從房企拿地可見，純住宅地塊較為“吃香”。“同在12月17日拍出的奉賢南橋兩幅地塊，熱度就大不相同，純住宅地塊拍出的溢價率遠高於另一幅商住地塊。”

　　嚴躍進補充説，地塊成交冰火兩重天也與房企的心態有一定關係。本土房企多數都有一定的土地儲備，因此拿地相對穩健，而剛進入一線城市的房企則不同，其搶佔優質地塊的決心更強，因此拿地較為兇猛，也更容易出現“高溢價”地塊。例如今年初確定“挺進一二線城市”的碧桂園，近日其在上海拿下的多幅地塊溢價率都較高。