2015年，天津商業地産的轉型升級信號進一步釋放。前一年的“閉店潮”延續，很多天津人耳熟能詳的老牌商場的關閉讓傳統商業風光不再。與此同時，一批強調自身特色，通過擺脫同質化謀求發展的全新購物中心脫穎而出。在“自貿區紅利”的影響下，主打進口商品直營中心概念的“洋貨店”也越來越受津城市民的青睞。

　　老商圈沒落與新商圈崛起

　　2015年對天津老牌百貨商場來説是黑暗的一年。自春節開始，不到半年的時間裏，天津四個知名度很高的百貨商場，即遠東百貨、亨泰百貨、津樂匯百貨和百盛百貨接連關閉。在此之前，勸業場西南角店、美美百貨、伊都錦百貨及一批大中型商場也已關門歇業。

　　傳統老店的接連閉店折射出以往以百貨業態為主的商業模式受到嚴峻挑戰。這一方面來自電商的巨大衝擊，而另一方面則是商業市場自身不斷發展的客觀要求。以往業態單一、品牌重合的商場正在漸漸喪失對顧客的吸引力。同時，傳統商場內部面積較小、制約發展，周邊交通擁堵、車位緊缺等原因都成為傳統商圈沒落的外力因素。

　　不過另一項數據卻顯示，天津的商業氛圍並沒有受到百貨業態走弱的影響。據天津市統計局發佈最新數據，截至去年11月份，天津市社會消費品零售總額突破4771億元，同比增長10.7%。這一方面得益於電商的迅速崛起，另一方面也來自新型購物中心業態對零售消費增長的貢獻。

　　2015年以來，多家各具特色的購物中心相繼開業，讓津城商業市場走出一輪遍地開花的走勢。嘉裏中心嘉利匯、紅星愛琴海購物公園、熙悅匯購物中心、天津國貿購物中心等大型購物中心在選址時，不再拘泥於以往的熱門商圈，而是更看重區域價值和發展潛力。最近這兩年的商業地産走勢表明，天津一家獨大的商圈模式正在被顛覆，這在市內六區表現得尤為明顯。以往都聚集在濱江道的客流，如今被分散到大悅城、恒隆廣場、銀河購物中心、萬達廣場、紅星國際廣場等各家大型購物中心，多商圈崛起態勢顯著。從點到面的散開局面成為近兩年天津商業地産發展的新特色，而北京、上海等地發展相對成熟的模式錶明，這是市場未來發展的必然趨勢。

　　體驗式業態成吸金法寶

　　隨著電商的不斷發展，人們目的性購物的驅動力越來越弱，因為此類購物行為大多已經通過電商得以實現，在商場裏，人們更多的是為了滿足聚餐、娛樂、社交等需求，在社交過程中發生隨機性購物行為。因此百貨業態向購物中心轉變是商業地産進化的必經之路，而購物中心的一大特色就是體驗式業態。通過體驗經濟來吸引客流已經成為天津商業地産業內的普遍共識。

　　從天津來看，目前包括大悅城、河東萬達、永旺等一系列購物中心在內的業態就在非傳統商圈的各大居住區周邊取得了不錯的成績。這些購物中心都有一個共同點，那就是將加大體驗業態的比例，加強對消費者購物、休閒體驗的服務水準放在了非常重要的位置。大悅城（天津）有限公司總經理吳錚認為，體驗性業態在吸引人流方面有重要作用，要做好體驗性業態，一是要保持業態創新，讓受眾保持新鮮感，二是通過運營，將人流最大程度轉化為消費力。

　　去年年底開業的愛琴海購物公園在業態選擇上就充分體現出自己的兩大核心競爭力——餐飲和兒童。紅星商業京津唐區域總經理孫環宇在接受採訪時表示，他們對體驗業態的重視在於：72家餐飲品牌，面積超2萬平方米，佔據了整個商場的三層面積；兒童業態面積也超過2萬平方米，通過打造 “一站式兒童體驗空間”，激發家庭型顧客的參與熱情。在前期充分預熱和宣傳的基礎上，愛琴海購物公園開業當天客流達35.6萬人次，一舉刷新了天津商業項目新的客流記錄。

　　另外，在電商衝擊和傳統零售業下行的雙重壓力下，以往商業地産項目同質化嚴重、客群定位不清晰、缺乏特色等情況有所緩解。比如大悅城依靠騎鵝公社、5號車庫以及近期開業的IF街等特色街區，細分目標客群，吸引了追求新奇、消費能力強的年輕人。而銀河國際購物中心則通過引入國際知名奢侈品品牌，受到關注品質、購物能力強的社會精英人士青睞。

　　自貿區帶動洋貨商城成新寵

　　隨著天津自貿區政策的落地，2015年以來，以直營中心、跨境電商、保稅展銷等為代表的“淘洋貨”新購物中心受到市民熱捧。目前由天津自貿試驗區三個片區主導或授權在天津成規模設立的跨境商品直營店有10多家，除了以進口百貨食品為主，整合優化服裝、鞋帽、皮革製品、化粧品等百貨類供應鏈資源外，打造集餐飲、娛樂、休閒、購物于一體的大型購物中心也成為新選擇。

　　與于家堡高鐵站毗鄰的天津自貿區環球購商業街從試運營期間就“吸粉無數”。借力高鐵，該商業街可輻射北京、河北、天津市區及濱海新區客流，商品價格比市價至少要便宜15%-20%，幾乎與香港無異，為消費者提供“足不出區、購遍全球”的消費體驗。而同樣借力自貿區的、于去年年底開業的天津（空港）歐貿中心兼具線上展示與線下體驗的跨境實體功能，匯聚了進口母嬰産品、食品、家居用品、日化用品、時尚品牌服飾等近百個品類，國際知名品牌如PRADA、萬寶龍、葆蝶家、Gucci等商品也一應俱全。

　　如果説以上兩個洋貨商城還是停留在單純靠“商品”吸引客流的層面上，那麼剛剛開業不久的天貓國際跨境O2O體驗中心則更關注購物體驗。作為阿里巴巴集團建立的北方地區首個跨境O2O體驗中心，它將以天津為核心，輻射京津冀和整個北方地區，打造線上線下聯動的購物新模式。與線上只能看不能摸的情況相比，在體驗中心內，消費者可以先通過展示了解該物品，看中後通過掃描商品二維碼直接下單購買，甚至可以在高鐵列車途中線上瀏覽、預訂、購買，到站即可線下自提或選擇送貨到家。簡單點説，這種模式實際上是將以往通過出境遊的海外消費攬入懷中，在提供更低價格的同時，也關注購物體驗和消費選擇。