城市擴張誘發了商業地産的快速擴張，同時也對市場和企業提出了更嚴峻的考驗。日前，深圳市零售商業行業協會發佈了《2014深圳購物中心發展報告》。報告顯示，去年深圳新開業14個購物中心，年度開業的數量達到了歷史最高位，儘管這些購物中心都保持了較高的出租率，但銷售額卻不同程度的有所下降。

　　另據統計，截至2015年底，深圳的購物中心數量將達到74個。2016年預計還將有11個購物中心相繼開業，面積約139萬平方米，屆時深圳購物中心總面積將達到635萬平方米，總量將達到85個。

　　撰文：南方日報記者 鄧翔

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　　購物中心銷售額總體下滑

　　華潤萬象城仍舊一枝獨秀

　　在過去的一年裏，深圳商業地産的開發依然沿著過往高速發展的慣性向前推進。截至2014年底，深圳已開業的購物中心數量為60個，比上年增加了14個，平均每個購物中心的商業建築面積為6.26萬平方米。

　　深圳目前在建及尚未開業的購物中心約為25個，面積約259萬平方米。預計到2015年底，這25個購物中心將有14個開業，屆時深圳購物中心總數將達到74個，購物中心總的商業建築面積將達到496萬平方米。其餘11個購物中心若能在2016年全部建成開業，深圳購物中心的面積將達到635萬平方米。

　　值得注意的是，雖然深圳購物中心的總量不斷增加，但這些購物中心全年的銷售額卻較往年有所下滑。以2014年為例，全深圳購物中心平均每平方米的年銷售額僅為1.01萬元人民幣，較2013年每平方米1.26萬元的銷售額下降了24.7%；60個購物中心的總銷售額約為380億元人民幣，較2013年的387億元人民幣減少了1.84%。

　　具體來看，去年深圳營業額最大的五個購物中心，有兩家位於羅湖區，兩家位於南山區，還有一家位於福田區。位於羅湖區的華潤萬象城，2014年的營業額依然保持全市第一，達到62億人民幣，較2013年的61億元略增加1.6%，但卻佔到全市60個購物中心總營業額的16.3%。

　　營業額排在其後的4大購物中心，分別是印力廣場（原深國投廣場）、海岸城、益田假日廣場和金光華廣場。這4大購物中心的年營業額均未超過30億元，但是增速較為可觀。其中，海岸城從2013年20億人民幣的年銷售額增加到2014年的24億，年增長幅度為20%。與地鐵1號線世界之窗站相連的益田假日廣場，自2008年開業以來經過多次業態調整和持續不斷的行銷推廣，也取得顯著效果。

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　　出租率下滑但仍高達86%網購對實體商家影響加深

　　購物中心的經營狀況，也可以從出租率狀況看出。據統計，2014年深圳購物中心全市購物中心的年平均出租率為86%，比2013年降低了2.9個百分點。報告分析稱，導致全市平均出租率降低的原因，是一些新的購物中心以及一些經過重新裝修或重新定位後的購物中心，在招商率非常低的狀況下開業試運營，拉低了全市購物中心整體出租率。

　　不過，報告也顯示，位於城市中心商務區或商業區的購物中心，年平均出租率則依然保持在95%以上，遠高於全市平均水準。而根據深圳的人口數量和消費水準，市場人士此前預測，深圳市場可容納的購物中心數量大約為100個。

　　記者在採訪中了解到，在當前和今後的一段時間，深圳市購物中心將面臨兩大突出難題：一是如何實現精準定位，防止同質化競爭和消費資源外流；二是如何革新銷售渠道，在和電商的比拼中進一步提升銷售額。

　　“深圳這些一線購物中心在2014年取得了不錯的成績，但網購和港購（深圳市民赴港購物）的影響依然對深圳大多數購物中心帶來較大衝擊，銷售額出現不同程度的有所下降，尤其是那些面向市民日常消費的購物中心所受到的影響更大。”深圳市零售商業行業協會副秘書長謝永明説。

　　在影響購物中心的各種因素中，網購的發展確實已對實體購物中心産生了不小影響，這種影響或將持續。謝永明分析説，尤其是最近一兩年，國內一些知名的超市已經解決了網上訂購生鮮冷藏食品包括新鮮蔬菜的難題，實現了中午下單，下午送貨到家，此舉將對以超市為主力店的購物中心産生一些不利影響。

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　　赴港消費繼續衝擊本地商家自貿區免稅店作用恐將有限

　　據了解，北上廣深四個一線城市的市級或跨區域級購物中心，對各自周邊區域甚至周邊省市的消費者都具有較強的輻射力。深圳也不例外，深圳的市級或跨區域級購物中心如羅湖萬象城、福田COCO PARK、南山海岸城等對遊客及深圳周邊地區的消費者具有相當大的吸引力。

　　然而，深圳市民近幾年卻把相當一部分消費花在了香港大大小小的購物中心。從2009年開始深圳戶籍居民享有赴港“一簽多行”的便利條件，這讓不少深圳家庭形成了定期或不定期赴港購物的習慣，並由此有了深圳居民赴港“打醬油”的説法。

　　針對深圳居民赴港購物的狀況，深圳零售行業協會曾持續幾年做過調查。據調查報告顯示，三分之一的深圳市民每月至少赴港購物一次以上，另有三分之一的市民每兩至三個月赴港購物一次。據香港特區政府入境事務處的統計，2014年深圳“一簽多行”赴港旅客人次為1485萬。

　　“深圳市民定期赴港購物的這一獨特現象，成為分流我市購物中心銷售的重要原因之一，直接影響了深圳購物中心銷售額的增長。”深圳市零售商業行業協會負責人説，特別是一些高價值的奢侈品、黃金珠寶、高檔電器、化粧品以及高消費金額的營養品、奶粉、嬰幼兒用品、寵物用品及食品等商品受到的影響最大。

　　“近一兩年來，在那些以深圳市民為主力消費群體的購物中心，這類商家門店的銷售額下降幅度最大，甚至在一些新開業不久的購物中心也出現了此類商家關店的現象。”上述人士表示。

　　不過，值得注意的是，隨著新的政策落實，深圳蛇口以及前海自貿區內將會出現一些免稅購物場所，此舉可吸引部分赴港購物回流。但國內零售行業增值稅、所得稅、商品品質與選擇性以及日益增長的租金等形成的高昂零售成本將長期存在，致使相當一部分商品無法與香港的價格競爭。