廣州二手房市場政策利好疊加“火上加油”，去年二手房交易宗數超10萬宗

　　2014年二手房成交萎縮，讓業界人士傷透心。然而，堅持下來的地産仲介卻在2015年收穫成交大年，自年初“3·30”新政推出，營業稅“五改二”，多次降準降息以及貸款政策持續放鬆，二手房成交逐月環比上升，據廣州市房地産仲介協會統計的仲介成交宗數顯示，2015年頭3個月尚是在“2字頭”徘徊，但得益於“3·30”新政的推動，4月份成交即邁上4000多宗，自此開始一個個臺階攀升至11月的7137宗，達到今年的峰值。

　　廣州市二手樓市在過去一年經歷了起起伏伏，無論是政策、市場還是行業來説，2015年的里程碑值得深深銘記。2016年已經來到，從政策來看，樓市獲得正面支援的趨勢不可逆轉，成交旺勢依然會持續。就行業而言，巨頭間喊話增多，明爭暗鬥成為“新常態”。2016年最終的市場走向會是如何？廣州市“三大行”分析人士給出他們的答案，元芳，你又怎樣看呢？文/圖：廣州日報記者 李鳳荷

　　2015年政策回顧：新政疊加促成交

　　本想著“勒緊褲腰帶過苦年”的仲介人士突然在2015年3月30日獲得從天而降的大禮——“3·30”新政橫空出世：調整公積金貸款首付比例，二套房商業貸款從此前的7成首付降低為4成首付；營業稅免征5年改2年。這個政策延續了2014年“9·30”松貸的新政，從政策效力看，對二手房市場推動尤為明顯。5.6%的營業稅，佔據二手房成交稅費的近半成本，普通住房營業稅減免的門檻從證滿5年降低到2年，“減負”一半，以百萬總價房屋為例，證滿2~5年的房屋營業稅從5.6萬降為0。市場上大部分房源都符合減免條件，買家入市積極性大增，行業協會統計的數據基本上可看出自2015年4月後每月遞增成交1000套房屋。

　　除了稅費鬆綁外，貸款寬鬆條件持續放鬆。雖然廣州市屬於一線城市，受“穗六條”等政策約束，二套房貸依然需要首付7成，但是只要付清貸款，購房者就可以享受首次貸款待遇，改善型置業者不再受貸款記錄所羈絆。更重要的是，2015年，央行進行了5次降息，五年以上的商業貸款基準利率從年初的6.15%，降至目前的4.9%。對於絕大多數有房貸的市民而言，降息的福利在次年生效。據計算，從2016年元旦起，“房奴”的還貸壓力將減輕，20年期的100萬元商貸，每月可少還700多元。對於新入市的買家來説，他們自簽合同開始就享受到政策利好，首先房貸利率獲得下調優惠，基準利率9折或8.5折基本上都可以拿到，再算上“央媽”實打實的降息，“房奴”負擔減輕，購房決策也做得更快。

　　2015年行業回顧：電商低傭搶市場

　　廣州仲介三大行格局在2015年首次被打破平衡，網際網路房産電商以低傭搶佔市場份額，外來大鱷對廣州市三大行進行並購，本地大行滿堂紅被鏈家地産兼併，鏈家地産全國佈局版圖初現。

　　2014年，國家和地方相繼取消房地産仲介3點傭的限價規定，原本市場人士預期佣金有可能上調，但網際網路電商的大舉進軍打破了行業人士的美夢，無論是0.5%還是1點傭，這大大低於行業2%~2.2%的收傭水準。同樣是品牌仲介，一邊是低傭，一邊是高傭，消費者的選擇可想而知。不過從記者報道消費者體驗來説，網際網路房産電商的初體驗未必那麼好，網路資訊的混亂讓奔0.5%佣金去的購房者失望而回，而仲介網簽刷單造假的陰影一直籠罩在行業上空。仲介協會尚未找到刷單造假的“黑手”，而網際網路電商卻第一時間透露公司退單率低於行業水準，行業協會至今仍未有正式説法。

　　對傳統仲介行業來説，鏈家並購滿堂紅後，實體仲介行依然維持三大行格局，未來網際網路電商也開始線下布點，搜房預計將開50家門店。對於有志上市的中原集團和鏈家地産來説，仍需在業績上拿出靚麗成績單，而在納斯達克上市的搜房網，仲介佣金也對其年度業績有重大影響，行業比拼佣金和成交額將是大佬們相互喊話的一大內容。

　　2015年市場回顧：仲介成交近6萬宗

　　據廣州市房地産仲介協會統計，經仲介公司成交的宗數從年初2000多宗一直攀升到11月的過7000宗，全年仲介公司成交宗數為59554宗（含自助交易）。仲介促成二手房交易約佔市場總額52%~56%，由此看全年廣州二手房交易宗數過10萬宗。從成交大區看，天河、番禺、花都和海珠穩坐前四，由於天河和海珠兩個老城區域位居前四，廣州市二手房月度成交均價基本在1.6萬元/m2以上。

　　成交大區天河區在全市量價排名都佔據前列位置，仲介促成的成交宗數過萬宗，均價過2.4萬元/m2，越秀區宗數雖然只有4000多宗，但以24321元/m2的成交均價排名全市第一，成交均價第三位置屬海珠區，成交均價過2萬元/m2。花都、從化、南沙、增城是全市二手房成交均價萬元以下的區域。

　　2016年展望：

　　政策或會更寬鬆 仍會是成交大年

　　合富房地産經濟研究院院長龍斌表示，2015年進入收官戰的12月，開發商整裝待發，廣州樓市成交或平穩增長。而二手房方面，由於時近年底，“剛需”客出手的迫切性正逐步增加。購房需求集中在農曆年前釋放，市場需求的增加將帶動廣州二手樓市交投活躍度進一步提升。中央經濟工作會議所傳達的資訊非常清楚，2016年房地産政策更為寬鬆，預計去庫存這個政策主旋律會讓二、三、四線城市直接受惠，一線城市政策全面放開的機會不大，但存在微調機會。2016年貨幣信貸環境趨於寬鬆，房地産政策要去庫存，保開發投資，或許比2015年更為寬鬆，因而明年房地産市場應該較為樂觀，當然，三四線城市去庫存需要地方政策到位，有力度，否則市場去庫存會持續更長時間。2016年廣州房價看漲，而且是中心區領漲趨勢。市中心項目必定繼續漲價，2016年第三、第四季度漲勢更加明顯。

　　中原地産區域營業總監丁振公認為，在2016年，樓市利好政策有望出臺，或樓市限購政策解限，或外地人社保年限從3年放寬至1年等。若日後政策放鬆，會將此前積壓的置業需求釋放，無論是“剛需”或是改善戶型，相信成交都會十分火爆。若從目前的買方市場向賣方市場轉變，相信業主的心態也會更加強勢。而投資型買家方面，即便出臺樓市利好政策，廣州的投資客也較為冷靜、理性，會認真分析政策的動向走勢，並在觀望市場一段時間後才會入市。

　　展望2016年，中原地産丁振公預期，“如果樓市政策沒有明顯放鬆，廣州二手樓市的交投有望比2015年更活躍，成交量也會增加，樓價方面則會呈現出穩中有升的態勢。”

　　滿堂紅鏈家市場部研究主任劉鏡棠表示，2016年仍有可能出現降息降準，但頻率和空間會明顯低於2015年，持續性的信貸利好有利於樓市活躍，但受“限購”影響，市場需求依然會受到壓制，預計2016年第一季度初市場成交量仍會延續2015年年末的行情，如政策或信貸方面均無明顯變化，第二、第三季度二手房成交量有可能會出現一個調整期，第四季度成交量由於受換房客、婚房客入市，市場活躍度會明顯上升，成交量亦會有所增加。預計2016年二手房價格不會出現太大的波動，呈現平穩向上的可能性較高。