房地産去庫存應供需兩端發力
- 發佈時間：2015-12-24 01:00:02 來源：經濟參考報 責任編輯：羅伯特
“房地産”在時隔三年後再次以較大篇幅在中央經濟工作會議上出現，成為2016中國經濟工作的重點之一。中央經濟工作會議提出的“擴大有效需求，打通供需通道，消化庫存”抓住了解決房地産市場的牛鼻子。而實現去庫存需要多管齊下，供需兩側同時施力。
當前，因庫存高企帶來的房地産市場投資下滑已十分明顯。房地産開發投資增速在去年勉強“保十”後，今年一季度開始一直徘徊在個位數，甚至在9月至11月連續出現負增長，且有逐月下降趨勢。國家統計局數據顯示，2015年前11個月，全國房地産投資開發增速降至1.3%，僅為去年同期水準的十分之一。其中，住宅投資增長0.7%，幾近停滯狀態。
受房地産業績下滑的影響，其上下游産業鏈包括鋼鐵、水泥、平板玻璃等因産能過剩陷入巨幅虧損。另外，銀行不良貸款率大幅提升，預計今年年底整個銀行體系的不良率接近2%，個別銀行將高達到3%，面臨較大金融風險。有機構測算，目前我國房地産企業自籌資金中50%來自銀行貸款，訂金和預收款中，來自銀行貸款的比例也有15%之多。
因此，化解房地産庫存，是解決促投資、降低風險等問題的“絕對藥方”。同時，這方面應多管齊下，從供需兩端同時發力。
首先，要擴大有效需求，加大對農業轉移人口在中小城市、城鎮首次購買住房政策的支援力度，例如給予財政補貼、稅收減免、利息補貼等支援政策。同時擴大公積金繳存基本面，以低貸款利率更大程度支援該群體購房。
其次，改變增量為主調控方式。在當前形勢下，採用增量供應為主的調控方式已不適合市場化需求，在一定增量供給的前提下利用二手房市場和租賃市場存量去庫存，可以有效防止總量供給過剩。比如，成都萬科11月就率先試水“租售並舉”，對成功申請西九萬科驛的租客，如購買萬科西九二期住宅，可享受與所租房屋2年租金等額的房款總價優惠。
再次，建立以需求為導向的房地産供給結構。例如可以購租並舉，發展住房租賃市場，鼓勵自然人和各類機構投資者購買庫存商品房，成為租賃市場的房源提供者，鼓勵發展以住房租賃為主營業務的專業化企業。
最後，在保障類住房的提供上，大幅增加貨幣補貼的比例，由新建轉為收購，以最大程度盤活存量待售新房、二手房等存量住房。另外可取消普通住宅與非普通住宅的劃分，降低改善性人群的購房成本。
當然，必須認識到，在未來一段時間內去庫存的趨勢不會改變，也就意味著政策仍將保持持續寬鬆。而在結構失衡下，一線城市與部分人口凈流入明顯的二線城市住房仍存短缺，因此，也應警惕政策寬鬆引發的該類城市房價大幅上揚。
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