短短兩周內，聚焦房地産行業的高規格會議及研究性報告頻發。雖2015年已接近尾聲，但樓市“去庫存”的壓力卻並沒有消除，它如同蓋在城市上方的霾，掣肘著經濟社會的良性健康發展。

　　中國經濟網記者查閱國家統計局日前發佈的《2015年1-11月份全國房地産開發投資和銷售情況》發現，截至11月末，全國商品房待售面積近7億平方米。而去年同期尚不足6億平方米，一年陡增1萬億平方米，這表明，在即將到來的2016年，中國樓市去庫存壓力仍然巨大。

　　市場分化加劇 約80%三四線城市去庫存“壓力山大”

　　中共中央政治局14日召開會議，分析研究2016年經濟工作。會議提出要“化解房地産庫存”。

　　當前，全國房地産市場的庫存狀況較為複雜。國家統計局數據顯示，11月末，商品房待售面積69637萬平方米，比10月末增加1004萬平方米。其中，住宅待售面積增加439萬平方米，辦公樓待售面積增加90萬平方米，商業營業用房待售面積增加318萬平方米。

　　在庫存總量規模過剩的情況下，同時存在各級城市結構性失衡的問題，此外，不同業態房地産産品之間的庫存情況也差異較大。

　　就一線城市及人氣較旺的二線城市來説，樓市仍然處在供不應求的狀況。國家統計局18日發佈的《2015年11月份70個大中城市住宅銷售價格變動情況》顯示，11月份房價同比上漲的城市數量達到21個，佔比30%。房價漲幅最高的城市依然是領漲全國房價12個月的深圳，新建住宅價格同比上漲43.9%。例如，11月7日，深圳某新盤1637套房源在6個小時內售罄，簽約金額高達60億元。此外，上海、北京、廣州、南京、廈門、杭州等地的房價漲幅也較為可觀。

　　但另外一組數據則反映出三四線城市及部分二線城市的困境。中國指數研究院12月18日發佈的《未來五年(2016-2020)中國房地産市場趨勢展望》稱，經過該機構對幾十個三四線城市的實地調研與深入分析，發現約八成三四線城市存在庫存壓力，並且三四線城市之間庫存壓力差別較大。

　　該《報告》顯示，鎮江、錦州、余姚等土地供應過剩，需求基本飽和，人口增長乏力，庫存壓力突出；常州、台州、涪陵等庫存水準較高，但在政策、經濟調整下面臨去庫存機遇；廊坊、東莞、佛山等憑藉區位優勢承接核心城市資源外溢，産業支撐強，存在發展機遇。

　　總體來説，在市場進一步分化的情況下，雖一線城市仍有化解庫存的功夫要做，但今後幾年內，樓市去庫存的重點顯然落在了三四線城市身上。

　　三線城市房價首次止跌 政策利好下樓市迎來暖冬？

　　根據《2015年11月份70個大中城市住宅銷售價格變動情況》來看，11月份全國70個大中城市新建商品住宅和二手住宅價格環比上漲的城市個數分別為33個和40個，分別比上月增加6個和2個。持平的城市個數分別為10個和14個，分別與上月相同和比上月增加5個；下降城市個數分別為27個和16個，分別比上月減少6個和7個。

　　一、二線城市新建商品住宅和二手住宅價格環比漲幅均擴大，中國經濟網記者了解到，目前一線城市已經連續11個月出現去庫存週期低於一年水準的現象，反映了一線城市去庫存壓力得到有效釋放，進而房價增幅會比較明顯。

　　此外，三線城市也交出了令人滿意的成績單，實現房價一年以來首次止跌。中國經濟網記者查閱相關數據發現，11月份國家統計局調查的三線城市新建商品住宅價格環比由下降轉為基本持平，二手住宅價格環比持平。

　　總體而言，今年11月全國商品房銷售面積超過1.4萬平方米，增速比傳統上屬旺季的10月還高3.1個百分點；11月銷售額近萬億元，同比激增20.2%，比“銀十”提高7.8個百分點。

　　在強大的數據支撐下，目前稱樓市“暖冬”並不為過，但從長期來看，是否意味著中國房地産行業一片向好呢？答案顯然是否定的。

　　有業內人士分析認為，由於住宅庫存居高不下，三四線城市房價下行壓力已傳導至二線城市；一線城市樓市雖然現在仍供不應求，但後市可能出現高房價引發的滯銷狀況。雖分析觀點不能代表現狀，但毋庸置疑，總量沒有被消化之前，未來3至5年內，樓市的主題依舊要在“庫存”二字上做文章。

　　因地制宜去庫存 “新市民”或成樓市“接盤俠”

　　在解讀11月份全國大中城市房價數據時，國家統計局城市司高級統計師劉建偉表示，今年以來，包括降息、降低首付比例、公積金政策調整等一系列房地産優惠政策陸續出臺，其促進房地産市場銷售的政策效果已開始顯現。

　　為了進一步消化庫存，《未來五年(2016-2020)中國房地産市場趨勢展望》建議，在地方層面，應暫緩土地供應，完善區域交通及生活配套設施建設，根據城市特點，優化房地産供應結構，促進産業結構優化升級，提升城市綜合競爭力，吸引人口流入，增加住房需求；企業層面，應秉持理性和謹慎的態度，規避在高庫存三四線城市的投資，並以消費需求為導向，加快産品升級，提升産品品質，迎合當地市場需求。

　　實際上，在分化的市場下，也應當對不同區域因地制宜。排去市場自發的定位調整、供需博弈等行為，單從政策制定來看，去庫存壓力嚴重的三四線城市與人氣旺盛的一二線城市應有截然不同的應對策略。

　　對於一二線城市，降息、降首付、寬鬆的公積金政策和“房貸利息抵扣個稅”等手段依舊是“靈丹妙藥”。那麼如何消化三四線城市的住宅存量呢？在本月中旬召開的中共中央政治局會議上，已經給出了答案——2016年“化解房地産庫存”的重要途徑是加快“市民化”：一是要化解房地産庫存，通過加快農民工市民化，推進以滿足新市民為出發點的住房制度改革，擴大有效需求，穩定房地産市場；二是城鎮化是現代化的必由之路……要推進農民工市民化，加快提高戶籍人口城鎮化率。

　　房地産業作為新型城鎮化的重要載體，未來幾年，新增城鎮人口住房需求以及現有人口改善型需求均需要房地産業發展為前提來滿足。形象地説，城鎮化過程中增加的“新市民”將成為樓市庫存的“接盤俠”。而為了完成這樣的目的，從中央到地方還需要通過戶籍制度改革讓農民工進城落戶更容易；將農民工、個體戶納入到城市公積金制度中；通過財政補貼、稅收減免等方式幫助“新市民”購房。相信，在各級政策的刺激和市場的自發調整下，庫存“殲滅戰”定能早日取勝。