■首席記者 江海 文/圖

　　這段時間，樓市去庫存成為熱詞。自2014年7月，“去庫存”取代“控房價”成為樓市新主題後，樓市政策均圍繞“去庫存”展開。近日，國家領導人更是很罕見地就“去庫存”作出重要指示。

　　榕城的房地産庫存情況一直是市民關注點之一。時值歲末，榕城住宅市場的庫存情況究竟如何？又該如何評估樓市當前的庫存及其對樓市和經濟的影響呢？

　　今年福州樓市庫存一度高企

　　“從前兩年直到今年年中，庫存問題都是福州房企最頭疼的問題之一。”昨日，福州房地産行業人士告訴記者，和很多城市一樣，福州樓市也經歷了一個高庫存的過程。庫存峰值出現在今年1月底，達到32176套，遠超過2014年、2013年同期。2月，福州市區庫存32156套，3月則是30751套。按照前三月的月成交均值計算，這樣的庫存量需要18個月才能完全消化。

　　“我們常説的樓市‘去庫存’，指的是消化待售商品住房建築面積，它包括兩部分，一是報告期已竣工可供銷售但尚未銷售的商品房建築面積累計值；二是報告期處於施工或新開工狀態（半成品）並已經批准預售但尚未銷售出去的商品房建築面積累計值。另外，我們經常所説的‘去化週期’（多少個月），其計算公式為“待售建築面積/過去12個月月平均銷售建築面積”。知名房地産專家楊紅旭表示，一般來説，庫存消化週期在一年左右較為平衡，高於18個月呈現供過於求，低於6個月則為供不應求。而記者獲悉，CRIC（克而瑞資訊集團專業研發部門）監測的24個重點城市，目前平均消化週期為18.7個月，處於警戒線以上。按這個標準，福州樓市的庫存量一度也是處於警戒線以上。

　　今年福州樓市的銷售速度在加快，那麼為什麼還會出現如此高的庫存呢？

　　庫存居高不下，很多人首先會認為是在售樓盤不斷加推導致的。但業內人士表示，實際上從逐月的供求關係來看，情況不是如此。因為目前福州樓市中，成交排名靠前的基本是當月新增預售的主力項目，這類處在強銷期、不斷加推的樓盤，雖然新增供應多，但銷售更快，不少項目一個月一開、小步快跑，並沒有對住宅庫存總量造成威脅，反而帶動了本項目余房的銷售。

　　業內人士表示，住宅總量居高不下，原因之一是不少銷售期在兩年以上的舊樓盤銷售遲緩。有的項目不到10幢樓，數百套房源都拿到了預售證，但兩三年一直沒賣完，部分樓盤甚至月均銷量為個位數，年去化不到百套，這些樓盤的庫存難以消除，導致庫存居高不下。

　　榕樓市去化週期降至12.7個月

　　“天量”庫存，可以説是今年初以來福州樓市揮之不去的巨大陰影。“戰庫存”也成為了今年的主旋律。不過到了歲末，情況發生了變化。根據福州多家房地産行銷企業的統計數據，隨著成交量的持續平穩走高，福州樓市庫存量在高位徘徊後正在進入下降通道。

　　這樣的趨勢較早前就已經出現。據中原地産研究機構提供的數據，1月底，福州五城區住宅庫存量約389.70萬平方米，按照近12個月的月均走量20.91萬平方米的情況來看，福州市商品住宅當期存量還需要19個月左右的消化週期，庫存壓力嚴峻。而到了4月底，住宅存量為353.87萬平方米，按照近12個月的平均月銷售面積21.70萬平方米計算，福州市商品住宅當前庫存量降至16.3個月左右的消化週期，環比下行8.9%。

　　而到了歲末，這一數字下降更加明顯。記者昨日查看數據發現，截至昨日，福州住宅庫存23705套，而今年初至今的月去化速度是1860套。按這個速度，福州樓市庫存的去化速度降為12.7個月，已經接近均衡水準。

　　成交量不斷放大，庫存量不斷降低，究竟是何原因讓福州樓市庫存壓力得到及時緩解了呢？福州零距離行銷董事總經理陳晶表示，近幾個月庫存有所下降的根本原因在於剛需群體的集中爆發，以及剛改的集體入市發揮了作用。福州中原地産資源中心總經理溫江霞則指出，除了“剛改集中入市”之外，開發商有意控制供應量也是近期庫存去化迅速的一個重要原因。數據顯示，今年3月市區供應僅有318套，4月僅有406套，遠不及去年3月1713套以及4月的2215套。而從5月新增房源數量來看，除了部分純新盤之外，絕大多數的滯銷盤都在有意識地控制供應量，全力去庫存。

　　庫存降低不意味著

　　開發商大漲價

　　隨著樓盤持續熱銷，庫存量一再縮減，這是否意味著樓市進入全面復蘇階段？開發商是否會大舉漲價？對此業內人士一致認為，目前庫存壓力雖有所緩解，但庫存壓力依然處於過大區間，沒有大漲價的基礎。

　　零距離行銷董事總經理陳晶表示，目前福州市場上有兩大隱患，一是成交戶型結構不平衡，帶動這一輪迴暖的成交的主力戶型依舊是剛需和剛改，大戶型産品依舊缺乏快速走量的契機，這説明樓市全面復蘇的根基不穩，當開發商手中的中小戶型“斷供”後，市場火熱的行情或將不再延續。二是目前庫存量下降可能引起部分開發商“漲價”心理，反而會抑制需求。溫江霞則表示，目前大部分樓盤的旺銷是因為開發商根據市場情況果斷在價格等方面進行調整，在當前，樓價的上漲對市場顯然不利。

　　這些房地産行銷行業人士及開發商都認為，“性價比”仍然是目前消費者最看重的切入點之一。目前福州地價一再走高，未來銷售均價上漲是趨勢，但市場需求還將進一步增加，這就需要開發商採取恰當的措施，在産品及設計上做文章，保證樓市的健康發展。