公共綠地變“菜地”業主維權費週折

　　小區公共綠地遭搶佔亂象如何根治

　　不知從何時起，種菜似乎成為一些城市居民在週末的“第二職業”。起初，種菜地點多為在城市遠郊農村租賃的土地，如今，“菜地”離家更近，就在住宅小區裏。不過，在住宅小區裏種菜不見得是什麼好事，因為一些“菜地”擠佔的是小區公共綠地，這種行為侵害了小區其他業主的合法權益。這種侵害他人合法權益的現象緣何越來越普遍？《法制日報》記者對此進行了調查。

　　連續4天的藍天，讓整個北京城都舒心起來。

　　然而，生活在北京市豐台區的楊菲卻如鯁在喉。這4天，她一直“高度戒備”。

　　“半個月前，西邊單元一樓住戶將自己的院子外擴，我們向物業舉報，這才恢復原狀。現在，他們開始挖坑準備冬儲大白菜。東邊單元一樓住戶前兩天搬來了一些柵欄，看著是準備效倣院子外擴。”為了“捍衛”小區的公共綠地，楊菲聯合周圍幾戶居民組成“流動崗哨”，隨時觀察樓下情況，“一旦有異動，我們就向物業舉報”。

　　不過，向物業舉報到底有多大作用，楊菲心裏沒有底，這正是讓她如鯁在喉的原因。“小區裏已經有‘釘子戶’了，佔用將近30平方米的小區公共綠地已經兩三年，又有誰能拔掉呢？”楊菲無奈地説。

　　記者走訪發現，不少住宅小區都曾經或正在遭遇公共綠地被侵佔，有的小區業主成功為自己守住了家門口的綠色，有些小區業主因物業放任不管而苦惱。

　　小區業主圈佔公共綠地現象為何頻發，公共綠地又該如何保護，正成為業主與城市管理者無法回避的問題。

　　“種菜”與“偷菜”

　　2015年的夏天，在楊菲居住的小區，因為綠地，曾上演過兩個月的“拉鋸戰”。

　　“因為綠化面積大，我們小區的房價在方圓幾公里之內是最貴的。”楊菲告訴記者，不過，從今年入春以來，一些業主堂而皇之地在小區公共綠地上種菜，種菜地點包括小區入口的中央花壇和小區綠化帶。

　　楊菲向記者提供了一段視頻。視頻顯示，小區裏有一塊長約20米、寬約4米的綠地，綠地上建有樹樁形狀的水泥桌，桌旁擺著幾個石凳。不過，在這塊休閒綠地上，株株樹木已被絲瓜藤裹住，絲瓜長勢很好，開滿了黃色的花。視頻裏，有人扒開絲瓜藤的葉子，下面長的是芭蕉、石榴、桂花等各種花草。一棵芭蕉樹的葉子已被絲瓜藤完全蓋住，僅露出少量根部。在樹木空隙間的地上，還種了一些青菜，“菜地”旁鋪了幾塊紅色墊子，一隻鴨子趴在上面。視頻裏，鴨主人正抓起一把青菜放到鴨子嘴邊。旁邊，還扣著一隻雞籠，兩隻白雞在裏面晃晃悠悠地走。綠地上到處可見家禽的糞便。

　　小區公共綠地變成私人“菜園”，一些業主不高興了，覺得種菜有損“小區品質”，“如果小區公共綠地成了菜地，我敢説我們小區的房價要跌。”楊菲的鄰居唐正江對記者説。

　　就這樣，小區業主形成了兩個陣營，一方要種菜，另一方反對種菜。反對一方向物業和業委會投訴，要求歸還屬於大家的公共綠地。

　　就在商討如何解決的過程中，一些“等不及”的業主親自上陣“偷菜”，“拔掉了公共綠地裏的蔬菜秧苗”。

　　今年6月28日，業主“不忘初心”發帖，稱“維綠”初見成效。當天20時許，業主“沒法參與”也發帖，標題相當雷人——“南四環以前就是農村，不種菜幹嗎？”帖子指責一些業主“説穿了就是虛榮心在作怪，種上菜怕親戚朋友見了説這裡是南四環，樓盤檔次低”。

　　業主“沒法參與”最後説，拔菜的行為實在令人氣憤，奉勸拔菜者“要正視自己的現狀，不要感覺太好”。

　　兩個帖子在小區裏引發軒然大波。“種菜”問題被擺到桌面以後，在業委會和物業的多方勸説下，一部分種菜的業主自己清理了“菜園”，也有一些業主依然我行我素，該澆水的澆水，該除草的除草。

　　侵佔綠地為何頻發

　　記者在走訪中發現，楊菲正在遭遇的麻煩事，早已在北京市大興區某小區出現。

　　在位於大興新宮附近的小區，記者看到，小區公共綠地成了一些業主囤積白菜的私人“菜窖”，部分業主在小區公共綠地上隨便挖個坑，幾百斤白菜隨吃隨取。

　　物業人員發現這種現象是在半個多月以前。據了解，利用這種方法儲存大白菜的業主多是一些居住在一樓、二樓的中老年人。

　　除了公共綠地被侵佔，種菜肥料的味道也讓一些業主難以忍受。家住豐台區馬家堡西路一小區的施先生住在底樓，常常在家裏聞到一股惡臭。經一番調查，施先生發現，惡臭的來源是鄰居給“菜地”的黃瓜等蔬菜施肥。

　　唐正江向記者抱怨，鄰居自從佔用小區公共綠地種菜後，不僅澆水，還要施肥。今年夏天，不光蚊蠅亂飛，空氣裏還常常瀰漫著一股濃濃的異味，熏得大家連窗都不敢開。

　　“公共綠地是每個小區的一項基礎建設，現在，小區公共綠地被侵佔現象時有發生。小區公共綠地屬於小區居民共同所有，任何人都無權私自劃為己有。如果規劃部門將綠地規劃為公共綠地，開發商也無權在出售房屋時承諾住戶可以自行開發小區公共綠地。業主侵佔小區公共綠地並在上面私搭亂建，侵害了其他業主的合法權益。”北京律師吳萍説。

　　對此，復旦大學社會學系教授胡守鈞也認為，只有合理分享小區裏的公共資源，才能實現整個社區的和諧共生，“毀綠種菜的行為，損害的是小區業主的整體利益，不可取”。

　　既然是侵犯他人合法權益的行為，為何屢禁不止？

　　“首先是一些業主法律意識淡薄，沒有意識到這種行為的違法性，而是想當然地認為自家門前或窗外綠地理應歸自己所有。另外，這其中可能還涉及房地産商擅自處分的問題，個別房地産開發商為推銷一樓房屋，在規劃設計時採用低矮柵欄預先將門前、窗前的公共綠地劃歸一樓居民。”吳萍分析説，個別物業公司出於不願得罪業主的原因考慮，不認真履行職責，對侵佔小區公共綠地的違法行為不及時制止，而業主委員會發展不完善、業主共有權管理意識薄弱也助長了此類違法行為。

　　物業之外維權途徑

　　楊菲和鄰居們的“流動崗哨”還在堅持，除此之外，稍懂法律的楊菲還被大家賦予了一項重任——尋找物業之外的執法部門。

　　由於不願意接受採訪，楊菲所在小區的物業經理給記者發來這樣一條短信：居民在小區綠地內種菜的情況已經存在多年，無奈沒有執法權，種菜的又多為老人，所以只能勸阻。我們報過警，也找過城管，但是城管説這是社區的範圍，不歸他們管。我們甚至曾經建議業主打“12345”市長熱線反映情況。

　　“如果協商不成，小區居民可以向城市規劃部門投訴，相關監察部門應及時受理、登記，並應在7個工作日內完成調查取證工作。認定屬實的，將予以警告處分，並下達整改通知書，逾期不改的將強制執行，並處以規定數額的罰款。”吳萍説，小區業主也可以個人或聯合其他業主通過業主委員會向法院起訴。物業公司是提供物業服務的商業主體，因此不能起訴。法院審理後，如果認定“圈地”屬於侵權行為，會通過判決解決糾紛。

　　“如經過整改後，涉事業主又重新侵佔小區公共綠地，法院可依法從重處罰。給其他業主造成損失的，應當依法承擔民事責任。”吳萍補充説。

　　查閱相關資料，記者注意到，近年來，已有相關判例。

　　浙江寧海的陳女士發現，自家房屋西邊的草坪被鄰居王先生圈進大半，成了對方的“私家庭院”，於是一紙訴狀將鄰居王先生和開發商一起告上了法庭，要求他們按規劃恢復公共綠地原狀，同時向法院提供了小區規劃平面圖。

　　法院經審理後認為，小區內的公共綠地屬於業主共有，業主不得隨意改變共有部分的設施和結構，不得侵佔共有部分。王先生在公共綠地上砌圍墻，未經全體業主共同決定，其行為實際上侵害了其他業主對公共綠地的管理、使用權。小區公共綠地由全體業主共同享有，那麼侵佔小區公共綠地的行為就等於侵害了小區全體業主的合法權益，任何業主都有權起訴。陳女士要求恢復綠地原狀，于法有據，予以支援，同時駁回了她對開發商的起訴。

　　“只有知道權利，才能維權。”在研究了上述維權案例後，楊菲發現自己和周圍業主手上可謂“一窮二白”，“規劃圖，還有綠地平面圖我們都沒有，但是據我了解，小區應在顯著位置公示綠地平面圖”。

　　楊菲説，《北京市綠化條例》規定，居住區、居住小區附屬綠化工程竣工後，建設單位應當製作綠地平面圖標牌，在居住區、居住小區的顯著位置進行永久公示。“但目前這樣做的小區很少”。

　　為此，記者走訪了北京市豐台區以及朝陽區的二十多個小區，僅發現4個小區在顯著位置設置了綠地平面圖公示牌。對此，不少小區業主認為，儘管小區公共綠地歸所有業主共用，但決定權還是在開發商手中。

　　吳萍告訴記者：“現實中，即便業主入住了，但在沒有成立業委會前，決定小區公共綠地的權力也不在業主手上，因為這時的物業公司是開發商指定的，必然服務於開發商的利益。要想對小區公共綠地進行有效維護，應儘快選出業委會，只有業委會負起責任，才能切實維護好公共綠地權益。”記者 趙麗 實習生 王坤