重組籌備5個月被迫終止 15宗土地被回收穫補償4.91億

　　九龍山 退地“生金術”

　　時代週報記者 劉科 發自浙江平湖

　　海上吹來的風被環繞的群山攏住，自四面八方吹向中心區域，這裡是素有“南方北戴河”之稱的浙江平湖九龍山旅遊度假區的核心地帶。

　　恰是12月，冬寒已至，遊客寥寥。閒置多年的土地接連被回收並獲補償的“蹊蹺”，讓此處再度進入公眾視野。事關方是上海九龍山旅遊股份公司(下稱“九龍山”，600555.SH)和九龍山旅遊度假區管理委員會(下稱“九龍山管委會”)。

　　12月1日，九龍山公告稱，其全資子公司浙江九龍山開發有限公司(下稱“九龍山開發公司”)所取得的九龍山旅遊度假區一宗國有建設用地的使用權，被九龍山管委會回收，因此獲得的政府補償款約為4813萬元。

　　是次退地絕非偶然事件。在過去的三個月內，九龍山連續兩次被回收土地，獲得補償2.04億元。如果將時間線拉長至過去三年，你會發現，九龍山已經連續四次被回收土地，涉及15宗地塊，並累計獲得了約4.91億元的政府補償款。

　　據時代週報記者了解，上述被回收的15宗地塊，大多為九龍山開發公司早年低價所拿之地，且閒置數年，最早的一宗地塊可以追溯到2004年。按照國土部清查閒置土地的政策，開發商拿地兩年後未開發，可被政府無償收回。那麼，九龍山的土地緣何能屢屢被回收並獲補償?

　　時代週報記者查閱九龍山管委會的2015年部門預算編制後發現，其6366.4383萬元的年度部門預算支出中，光國有土地收益支出一項就為6000萬元(基建專項)。事實上，這份預算編制説明早在今年7月就已公開，這是否代表當地政府對回收土地早有準備?

　　面對種種疑竇，12月2日，九龍山管委會主任、平湖市旅遊局局長沈立行在接受時代週報記者採訪時稱，近年當地政府為解決用地難題，鼓勵企業騰退改造低效用地，這才給予開發商補償，“絕不是政府(給開發商)兜底的意思。”

　　12月4日，九龍山在回復時代週報記者的採訪函中稱，“有償回收係由國家法律法規進行規範，是政府行為;也是(政府)計劃引進新的開發商，加大招商引資的力度，進一步推動九龍山旅度假區的發展”。

　　九龍山的多起退地事件，或與其實際控制人海航係主導下的新董事會經營理念和戰略有關。據時代週報記者了解，海航係力求九龍山去地産化，後者今年的轉型方向即逐步降低對土地的依賴，重新確立“打造景區運營專家，引入基金模式，逐步形成産業金融共融共生商業形態”。

　　按照平湖市國土局方面的信號，九龍山旅遊度假區2000畝左右龐大土儲中，仍有土地可能被回收。

　　土地屢被收回:

　　15宗地獲補償4.91億元

　　九龍山最新被平湖當地收回的地塊，是位於九龍山度假區銅田島週邊的宅地，佔地4萬餘平方米，土地證號為平湖國用(2004)第21-317號。

　　時代週報記者查詢歷史資訊發現，2004年，九龍山開發公司以2600萬元受讓上述地塊，建築控高為3層，容積率小于0.6，折合單價約為42萬元/畝。

　　今年11月6日，九龍山管委會和九龍山開發公司簽訂了《平湖市國有建設用地使用權回收合同》(平旅管地收合字[2015]第5號)，上述地塊約定回收補償款為4813.1824萬元(單價:79.5萬元/畝)。

　　在12月1日那則公告中，九龍山稱，如掛牌成交，上述土地回收預計産生收益約2238萬元 (具體以年度審計報告數據為準)。

　　此前的9月17日，九龍山管委會已回收九龍山開發公司持有的度假區內相鄰的四宗國有土地使用權，給予高達1.56億元的補償。九龍山此前的公告也稱，這四塊土地回收預計産生收益約1.05億元。

　　這意味著，僅三個月不到時間裏，九龍山拿到了2.04億元土地回收補償款，産生收益約1.27億元。

　　從土地基本情況來看，該四宗土地同樣歷史悠久。時代週報記者梳理後發現，該四宗土地總佔地12.47萬平方米(約187畝)，其中三宗地塊位於乍浦大烏龜山西北區域，並早在2006年就已被九龍山開發公司;另一宗地塊九龍山旅遊度假區銅田島週邊，在2010年被九龍山開發公司獲得。

　　上述四宗地塊的價格均較為便宜。以2010年3月22日獲得的九龍山旅遊度假區銅田島週邊地塊為例，該地塊土地面積為4799.6平方米，用於商品房建設，土地出讓金僅為216萬元，折合單價約為30萬元/畝。

　　據時代週報記者了解，該銅田島週邊地塊約定開工時間為2012年9月12日，約定竣工時間為2013年9月12日。但距離約定開工時間已三年多之久，該地未有進展。

　　“一般情況下，如果開發商囤積土地兩年不開工，政府有權無償收回，沒有必要經濟補償。如果確是政府責任，開發商可獲得相應補償。”浙江地産業資深人士張楚(化名)對時代週報記者表示，“多年拿地一直未開發，責任是不是在開發商，他們是否有囤地動機。僅從目前公司公告內容看，政府收回土地並補償的理由並不十分充分，而九龍山在上市公告中也沒有説清楚這一點”。

　　12月4日，九龍山在回復時代週報記者的採訪函中稱，“有償回收係由國家法律法規進行規範，是政府行為;也是(政府)計劃引進新的開發商，加大招商引資的力度，進一步推動九龍山旅度假區的發展。”

　　事實上，不單單是今年，過去的2013年和2014年，九龍山也同樣頻繁發佈公告稱，旗下九龍山旅遊度假區土地被當地政府回收並獲補償。

　　2014年3月26日，九龍山管委會回收了九龍山旅遊度假區西沙灣東常山南一帶四宗土地，佔地約10.81萬平方米，給予九龍山約1.18億元補償。後者獲得的收益約4766萬元。是年4月，平湖市國土局將該四宗地塊掛牌出讓，接盤者佳源集團是浙江本地開發商，最後成交價約為1.37億元。

　　更早前的2013年11月28日，九龍山管委會回收了九龍山度假區內小黃山西側的六宗地塊，佔地約12.84萬平方米(約合192畝)，並給予九龍山約1.69億元的補償。對於該六宗土地的收益，九龍山未在公告中明確公佈。該六宗地塊後由上市公司 創興資源 旗下企業接手。

　　以此簡單推算，九龍山在過去三年已有15宗地塊被平湖當地收回，獲得的補償款達4.9億元。

　　“退地具體補償金額的評估價格來自第三方，退地原因主要是找到了新的買家，”九龍山管委會主任沈立行對時代週報記者稱，在過去，管委會的招商工作會容易些，但這兩年地産行業不景氣，招商變難了。

　　一個客觀的事實是，近年來長三角地區縣級城市的土地市場不景氣。12月2日，平湖市國土局副局長高建平在接受時代週報記者採訪時也稱，2010年是平湖市土地出讓金最高的一年，達35億元左右。這兩年市場不景氣，2015年至今該市的土地出讓金尚不足20億元。

　　去地産化:

　　3000畝龐大土儲或被陸續回收

　　李勤夫，是九龍山創始人和前任實際控制人。在他2002年接手九龍山旅遊度假風景區的開發之前，有三批人曾經想在這個杭州灣依山靠海面積達20平方公里的地方一展身手，但都失敗了。

　　2002年，九龍山開發公司與九龍山管委會簽訂《九龍山區域開發建設協議書》。根據這份協議，約定管委會將九龍山旅遊度假區10.12平方公里的開發建設權授權給九龍山開發公司開發建設，開發期限為20年。

　　九龍山開發公司利用荒山、荒坡、荒水、荒灘進行旅遊開發涉及的島嶼、灘塗等地塊，報經批准後應得到30年的使用期限，並免繳土地使用金和租金。

　　靠服裝製作加工起家的李勤夫，成為開發九龍山的第四撥人。他從上世紀80年代就開始創業。1983年，21歲的李勤夫以2000元承包家鄉浙江平湖一家瀕臨破産的服裝廠，從此進入紡織製造業。1990年，他與日方成立合資公司—茉織華。1994-1999年，茉織華産值利稅和創匯額連年居全國服裝企業首位。

　　在當時，幾乎平湖所有服裝企業都因茉織華而衍生發展。1998年，茉織華B股發行。2001年，茉織華發行A股，成為最早一撥上市的民營企業。2002年，在自己仍處於紡織服裝行業絕對龍頭地位時，在看到服裝製造業發展的天花板後，李勤夫考慮轉型到拉動內需的旅遊業上。2006年10月18日，茉織華正式更名為“九龍山”，主營業務從紡織服裝完全轉型為旅遊行業。

　　李勤夫做高檔旅遊度假區的野心要在九龍山落地。2009年，《九龍山旅遊度假區控制性詳細規劃》獲平湖市政府批准。九龍山旅遊度假區總共開發的區域面積達到約1012.48萬平方米，總的可開發建築面積不超過約596.51萬平方米。

　　彼時，李勤夫規劃的九龍山旅遊度假區總投資達200億元，是個包括高爾夫球場、馬會、遊艇會、度假別墅等諸多項目的宏大建築群。

　　外界常常聽到他這樣一番話，“200億元很快就會有的，我們有幾百萬平方米的別墅和公寓即將交付待售，按每平米2萬元計算，就有1000多億元的銷售收入，我們完全可以依靠自身滾動發展來慢慢建設這個項目。”

　　他低估了旅遊地産漫長的培育週期，也就是在九龍山旅遊度假區建設資金缺口巨大的情況下，李勤夫匆忙找到了海航。

　　在外界看來，九龍山的多起土地被回收事件，或與海航係主導下的新董事會的經營理念和戰略有關。

　　2011年，海航集團通過海航置業、上海大新華、香港海航合計持有九龍山公司29.9%的股權，成為理論上的實際控制人。

　　在李勤夫主政時期，九龍山一直夢想做旅遊地産，並因此囊括了不少土地。“九龍山公司十餘年來在風景區打造上，投入資金約在50億元以上。”平湖市政府一位人士告訴時代週報記者。

　　在2013年海航正式主導九龍山董事會後，其公開表達的戰略則是希望九龍山成為旗下唯一的旅遊休閒度假區開發與經營業務的整合平臺，理想色彩較濃。

　　在海航控制九龍山董事會後，平湖九龍山港龍置業有限公司更名為平湖九龍山港龍旅遊開發有限公司，平湖九龍山清水灣置業開發有限公司更名為平湖九龍山遊艇灣貿易有限公司，“去地産化”的信號十分明顯。

　　在2014年董事會報告中，九龍山提出2015年轉型的方向是逐步降低對土地的依賴，重新確立九龍山商業模式:打造景區運營專家，引入基金模式，逐步形成産業金融共融共生的商業形態。

　　海航係一直想將九龍山擺脫地産模式做大旅遊主業，“海航進來後，帶來了一些變化，比如打算做航空小鎮。”沈立行説。

　　據時代週報記者了解，九龍山旅遊度假區目前建造的項目分五個區域:運動休閒區、遊樂觀光區、會議會展區、休閒商業區及休閒度假區。

　　“九龍山開發公司目前儲備的土地量約在接近2000畝左右，他們未來仍有可能有土地被回收。”高建平如是稱。

　　事實上，九龍山先期獲得的土地成本較為低廉，平均為每畝20萬-40萬元不等，而目前的土地拍賣價格為每畝在100萬-150萬元甚至更高，該公司土地儲備已大幅升值。

　　內鬥再起:

　　重組籌備5個月被迫終止

　　長久以來，經營理念和思路的分歧，也是李勤夫和海航係難以消弭的主要矛盾。

　　2011年，李勤夫因資金鏈問題四處尋找合夥夥伴，而在借殼築信到重組綠景都卡殼的情況下，海航置業迫切希望借殼九龍山上市。更何況，在當時，九龍山手握杭州灣大橋下10平方公里已具雛形的高端旅遊度假項目。

　　在外界的眼光裏，雙方可謂是一拍即合。海航係以16.53億元收購了李勤夫及其關聯公司持有的九龍山A、B股合計3.9億股，佔九龍山總股本的29.9%，成為九龍山第一大股東;原控制人李勤夫持股比例降至19.2%，成為公司第二大股東。

　　蜜月期很短，兩大股東之間關於錢和權的種種糾紛接踵而至。在後續的管理權交接中，李勤夫一度不願交出董事長一職，欲實際操控公司日常運作。隨後，雙方圍繞控制權爭奪陷入“火拼”。雙方矛盾不斷激化，展開多次較量，曾出現“雙頭董事會”、訴訟法院等多樁離奇案件。

　　直到2013年，普華永道對九龍山不能給出任何評級的舉動，將其推到了退市邊緣。這時候，海航方面與李勤夫重新坐在了一起，雙方選擇各退一步，握手言和。

　　這場談判後，海航方面派出至少4位對接人來接手九龍山的開發工作，李勤夫及其兒子李夢強保留董事會兩個席位，上市公司財務印鑒由雙方各指定專人分別保管一枚，海航一個20多人的團隊也進駐了九龍山項目現場。

　　兩年過去了，當初雙方和解顯然沒有將分歧全部消除。11月16日，九龍山發佈終止重大資産重組公告，籌劃近5個月的資産重組流産。流産原因，是公司董事李勤夫及其子李夢強對重組的相關議案棄權，一名獨立董事未參會，相關議案並未獲通過。

　　今年6月2日，九龍山因籌劃重大事項停牌，並在6月16日明確了該重大事項對公司構成資産重組。該重組標的資産為涉及海航旅遊集團及其關聯方擁有的新華旅行、華勢科技等旅遊金融相關公司的股權。在外界看來，重組方案中吸納海航優質資源，拓展九龍山旅遊地産的利好更是讓在資本市場失血多年的九龍山風光無限。

　　九龍山在11月17日資産重組失敗説明會中表示，在復牌後6個月內，不再籌劃重大資産重組。從目前的情況來看，海航係要想在九龍山身上有所作為尚需時日。

　　事實上，據時代週報記者了解，一直以來，李勤夫之所以對九龍山能夠全盤控制，其中除了其創始人身份，還有背後較為複雜的地方人脈關係—李勤夫在平湖地區耕耘已久，在政商兩界擁有廣泛的人脈資源。

　　國土資源部在2007年曾通報，在2004-2006年，九龍山開發有限公司非法佔地1127.78畝建設高爾夫球場。在限期拆除新建的建築物和其他設施，恢復土地原狀，並處罰款後，上述違規事件並沒給九龍山帶來太大影響。

　　“九龍山旅遊度假區在浙江省清理各類行動中倖存，成為被保留的項目，李勤夫的運作能力可見一斑。”前述平湖市政府人士説。

　　眼下，李勤夫一方究竟為何棄權外界還難下結論，但勢必再次掀起新舊東家戰火，或將使公司再次陷入內鬥局面。

　　今年，九龍山仍舊深陷虧損泥潭。據九龍山三季度報告顯示，該公司營業收入雖然同比增長1135%至1.29億元，但歸屬於上市公司股東的扣除非經常性損益的凈利潤為-5668.11萬元。