難以複製的個案 深圳樓市暴漲真相

　　本報記者 陳小瑛 深圳報道

　　現在，能與大牛市熱度媲美的，似乎只有深圳樓市。

　　《華夏時報》記者實地走訪發現，以自貿區概念為炒作題材的前海、後海、寶中片區，以及以深圳北站的城市副中心輻射區，從去年“9·30”政策放鬆以來，房價漲幅高達40%-70%，而以學位房著稱的香蜜湖、景田、農林片區，漲幅普遍有30%-40%，羅湖、鹽田、部分福田老城區房價漲幅也在20%左右。

　　同樣是人口持續流入的一線城市，同樣的政策放鬆力度，與北上廣相比，深圳房價一枝獨秀，原因何在?

　　多位開發商和地産仲介人士受訪時表達了類似的觀點:從供給端看，深圳土地面積最少，住房供應比例最小;而需求端，深圳適齡購房人群達到50.8%，遠高於北上廣，在深圳近幾年經濟逐漸成功轉型升級後，購買力也在上升，過去累積的需求，在政策放開後傾巢而出，造成供需失衡，一房難求。更重要的是，在深圳再次出現了投資客的身影。

　　中央穩樓市大背景之下，深圳市政府5月28日開始督導規土委出面應對，從加大供應量、加快審批速度、加強市場監管等方面入手，希望抑制房價上漲態勢。

　　瘋狂的樓市

　　6月1日，深圳市規土委公佈的成交數據顯示，5月份新房共成交6106套，環比增長50%，同比增長140%;成交均價為28487元/平米，環比增長8%，同比增長18.8%。

　　深圳5月份開盤的中海錦城、博林天瑞、萬科廣場等樓盤，房價漲了20%-30%不等，龍崗有的新盤幾個月內甚至漲價50%。幾百套房源，數千人到場，開盤後半天售罄的瘋狂畫面更讓市場瀰漫緊張氣氛。

　　受到前海蛇口自貿區概念催化，南山也成為房價漲幅最快的區域，5月南山區新房均價達61398元/平米，環比上漲35.4%，同比上漲85.7%。

　　實際上，比新房漲幅更大的是二手房。5月份深圳二手房共成交13378套，創下2013年3月以來新高。6月1日，記者實地走訪前海片區二手房發現，從去年“9·30”新政至今，該片區二手房普遍漲幅在40%-60%之間。

　　以樓齡最老的前海花園一期一套89平米三居為例，一位業主5月底報價460萬元後沒幾天即通知仲介，“預期6月降息，房價還要漲，報價調到480萬元。”記者在去年5月走訪時，類似的二手房只要280萬元。

　　寶安中心區因搭上前海概念，也帶動了房價急速上漲。星聯地産置業顧問孔小姐告訴記者，在“3·30”政策發佈之前，深業新岸線、天悅龍庭等樓盤在3.3萬-3.5萬元/平米之間，4月漲至4萬元以上，5月之後市場價已達4.8萬-5.4萬元/平米，每個月上一個臺階。

　　根據中原地産的監測，龍華還出現了新房與二手房倒挂的現象。5月下旬開盤的中海錦城精裝修均價為4萬元/平米，而該片區較新的二手房價普遍已從去年單價2萬多元上漲至三四萬元以上。

　　深圳樓市的瘋狂程度，從房地産權登記中心擁擠的人群可窺見一斑，今年4月份以來，該中心平均日受理量約3500份，遠超以往平均日受理量。

　　深圳難以複製

　　去年“9·30”新政後，深圳樓市開始回暖，房價真正爆發是今年“3·30”之後。

　　5月開盤的西麗某樓盤副總經理告訴記者，營業稅免征期5年改2年後，二手房市場交易活躍催生了一手房的購買熱潮，大部分客戶賣了舊房換新房，市場迴圈體系加快。

　　該副總經理認為，過去小戶型的價格比大戶型貴，銷售速度也更快，今年恰恰相反，70/90政策導致市場大戶型房源較少，同時因過去幾年調控，改善型需求被壓抑了四五年，政策放開後，市場累積的需求突然釋放，造成供需失衡。

　　同樣是一線城市，為何深圳房價明顯比北上廣漲幅更快?深圳美聯物業總經理江少傑認為，深圳本來土地面積少，人口密度全國最大，供求關係特殊。

　　“深圳樓市對金融政策特別敏感，每次市場反彈與調整，均由信貸政策鬆緊決定，在信貸放鬆後，原來的二套可作首套，杠桿也在加大。”中聯地産二手房研究院總監肖小平説，投資客去年四季度就已入市掃貨。深圳投資客賺錢後喜歡在朋友間傳遞，容易引發傳導效應。

　　深圳某開發商行銷總監勞建國認為，房價上漲還與市場資金面寬裕有關，深圳在賣的新盤屈指可數，一點資金則能撬動房價上漲。

　　從供給源頭上看，土地供應不足是深圳近幾年一直存在的問題。2013年，深圳工業用地佔比71.4%，而廣州、上海和北京分別僅為58%、43.47%和44.2%。近兩年，深圳的商住用地佔比依舊只有三成左右，2014年僅出讓了一宗住宅用地，其餘供應全依賴於拆遷難度大、改造週期長的城市舊改項目。但去年12月爆發的“佳兆業事件”，導致舊改速度放緩，也加重了市場對後續供應不足的預期。

　　而另一方面，深圳的經濟結構轉型在逐漸發生質變。據深圳經濟學家分析，2010年富士康員工跳樓事件引發的製造業加薪潮，迫使大部分低端製造業外遷，深圳開始騰籠換鳥，重點發展高端製造業和服務業，城市人口也從低端産業工人向中高端的白領階層轉變。

　　數據顯示，2014年，深圳第三産業佔GDP的比重達到56.5%，創歷史新高。“現在産業升級了，白領階層在擴大，創造的效益更大，白領薪酬在增長，都想留在這個城市，必然有購房需求。”上述行銷總監分析認為，深圳購買力在顯著增加。

　　肖小平告訴記者，深圳經濟轉型最快，年輕人多，創客盛行，炙手可熱的網際網路熱潮也促進了深圳的IT行業發展，財富遞增效應明顯。

　　此外，雖然目前同為限購，但在深圳滿足購房資格所需要的社保繳納和納稅年限只需1年，而北京需要5年、上海2年、廣州3年。

　　地方政府的難題

　　5月28日，《華夏時報》報道“深圳樓市現失控風險”後，引發深圳市政府高度重視，深圳規土委迅速出面應對。

　　次日，深圳規土委出臺文件提出四條應對措施，包括加快商品住房預售審批、加快新增住宅用地供應等，查處通過蓄客、認籌量來決定推盤量、少量分批次推盤、故意製造“日光碟”等人為加劇供求緊張的違法違規行為。

　　“輿論壓力太大，上級也有指示，政府非常緊張，不希望房價大漲大跌。”深圳某區國土分局人士告訴本報記者，5月29日，分局工作人員立刻趕往幾個項目現場檢查，要求售樓書、公示材料等規範齊全，對購房風險要求提示公示到位，對於未按要求公示材料的項目責令整改。

　　針對寶安區中洲華府商業大廈5月份備案價最高達37.6萬/平米的情況，6月2日，深圳規土委對開發商進行了約談，目前該備案價格被修改為176531萬元/平米。

　　“這體現了政府的一個姿態，不希望房價大漲，其實幾十萬一平米的房價跟普通購房者已沒任何關係，對其限價意義不大。”深圳某房企人士對記者説，這兩年不再提住房控制目標，中央對地方政府也沒有房價考核壓力，所以地方控制房價上漲的動力也不足。

　　該房企人士認為，地方政府必須從增加供給入手，其餘措施作用不大。“之前的‘佳兆業事件’導致舊改放緩，現在可能會加快審批速度了。”

　　根據深圳規土委的安排，今年計劃新增安排建設商品住房5.67萬套、建築面積510萬平方米;其中，新供應用地建設0.5萬套、建築面積約45萬平方米，超過90%是依靠舊改來提供。而去年深圳新房供應量為5.45萬套、502.8萬平米，可見今年新房供應量只有微弱增長。

　　肖小平認為，在供應短期跟不上的情況下，要想抑制房價，只能依靠信貸政策，金融手段對深圳是最有效的，只要深圳的銀行收緊房貸，樓市很快會熄火。

　　但目前全國的房地産政策方向依然是放鬆而非控制，很多城市還在努力救市。“未來一兩年內看不到貨幣收緊的跡象，深圳也只能繼續限購，畢竟稅收政策和信貸政策是全國一盤棋。”江少傑説。

　　據世聯行統計，截至5月31日，深圳一手房可售面積為368.71萬平方米，可售套數為33858套。若按近8周深圳新房周平均1217套的銷售速度，目前的新房可售量消化時間約6個月，處於警戒線之下。

　　但江少傑認為，需求在短期內集中爆發後，市場下半年可能會走向平靜，房價暴漲難以持續。