“漲”字無疑是今年南京樓市的關鍵詞。房價方面，本週三來自國家統計局的最新數據顯示，截至10月份，今年南京房價已經實現8連漲，10月的環比漲幅更是排到了全國第二。

　　與此同時，土地市場也是漲字當頭。據南京市國土局統計，今年前10月，南京市共出讓49幅經營性用地，平均成交地價18895元/㎡，而去年僅為9056元/平方米，同比翻番。

　　不過，《揚子樓市》的調查顯示，南京樓市並非全線飄紅。雖然河西、江北嗨到爆，卻仍有板塊原地踏步，一年來地價小漲，房價卻幾乎沒有變化。

　　河西中部

　　兩年地價漲了41.5%

　　房價嘛，有神盤半年漲七千

　　今年，河西中部的兩次土地出讓都讓人驚心動魄。6月，河西中部G10地塊出讓，共吸引18家房企報名，最後被北京北辰以創紀錄的價格拿下，樓面地價突破2萬，達到21203元/㎡。價格相比2013年10月北京金隅製造的16979元/㎡的單價地王高了足足有4224元/㎡。

　　區域的搶地大戰未完待續，很快，這個還沒捂熱的新地王就被保利取代。10月28日，招商、建工、新城等13家房企對河西中部G39地塊虎視眈眈，經過33輪舉牌競價，最終保利地産以21.6億元拿下，樓面價高達24026元/㎡。算起來，兩年的時間，樓面地價漲了7047元/㎡，漲幅為41.5%。

　　隨著地價一路飛漲，河西中部的房價也是漲勢“兇殘”。可以説，今年在河西中部買了房的購房者暗自歡喜，沒買到的，捶胸頓足。今年4月，宏圖上水雲錦的首推均價是31000元/㎡，8月加推時，整體均價漲至34000元/㎡。10月加推時有的樓棟整體折後均價達到了39000元/㎡，其中，143㎡的房源，單價大多突破了4萬元。以整體均價計算，短短半年的時間該樓盤一平方米就漲了7000多元。

　　5月，其“鄰居盤”金隅紫京府宣佈以30420元/㎡的價格首開。8月加推均價為32000元/㎡。今天，金隅紫京府將再度加推，這也是一期的收官産品，預計平均售價為35000多元/㎡，漲幅明顯。

　　保利拿地進駐後，業內預測，高地價高成本，如果精裝面世，房價將直奔5萬大關。

　　江浦板塊

　　“今天的地價，

　　接近昨天的房價”

　　回顧江浦這幾年的地價走勢，早幾年一直都是底價成交。直到2010年，一場奪地大戰讓江浦區域的熱度迅速升溫。該年，雅居樂以7411元/㎡和7813元/㎡的地價連拿兩幅地塊，榮登板塊地王。2013年，福建正榮7973元/㎡拿地進駐，成為江北新地王。

　　此後，江北經歷了近一年的禁地。解禁之後，地價也扶搖直上，即便是底價成交，地價的預期也越來越高。

　　2014年6月20日，禁地令結束後的江北地塊首拍，中交投資底價拿下G31地塊，樓面地價5196元/㎡。6月25日，金地以5055元/㎡的地價拿下鄰居地塊。同日，華潤以4755元/㎡的地價拿下緯三路地塊。

　　而今年江北成為國家級新區後，樓市如火如荼。9月，三金地産以11130元/㎡的樓面價高調進入，與上年相比，區域地價直接翻番，幾乎與旁邊中海項目去年的房價相當。

　　江浦地價破萬的消息在區域內引發不小的震撼，中交錦蘭薈售樓處現場打出了新地王的地價，並公告“今天的房價只是鄰居的地價，中交麵包只賣麵粉價，請珍惜年前最後一次搶房機會”。據悉，中交錦蘭薈即將加推房源的價格上漲了1000元/㎡左右。鄰居盤金地格林格林也在售樓處打出了“地王頻現，房價普漲，搶佔江北價值洼地”的口號。

　　利好之下，江北房價一路走高，江浦板塊更是一路領漲。華潤國際社區5月首推價為15000元/㎡，7月加推，上漲至16500-17000元/㎡，8月，今年年內最後一次加推，房價已站穩17000元/㎡，而且當日售罄。去年年底，正榮潤江城加推時的房價還是15500元/㎡，如今的售價已經達到20000元/㎡。

　　麒麟板塊

　　地價一年半僅漲16.29%

　　房價相對平穩

　　受制于配套進展緩慢，在2015年以來熱鬧非凡的南京樓市中，城東的麒麟板塊卻顯得異常沉寂。

　　直到10月30日，一場土地拍賣“鬧”熱了麒麟。當天是麒麟板塊今年以來第一次土地出讓，推出的G46地塊11輪競拍後被棲霞建設以4.7億元拿下，樓面價8260元/㎡。本週二片區又傳利好，“麒麟科創園”升級為省級高新技術開發區，麒麟板塊重回人們的視線。

　　據《揚子樓市》調查，麒麟板塊最早引發關注是在2010年底，當時富力地産底價拿下麒麟兩幅地塊，樓面地價4600元/㎡；2012年世茂收穫區域內雙麒路地塊，樓面地價漲至6433元/㎡；2013年2月，中海底價拿下麒麟19萬方宅地，樓面價僅5554元/㎡；去年4月，麒麟板塊拍賣G12商住地塊時，房企廝殺的場景再次回歸，六家房企、82輪競價，最終勝出的是中南建設，樓面價7103元/㎡。與去年相比，今年棲霞建設拿下的地塊價格增加了1157元/㎡，漲幅為16.29%。

　　目前麒麟板塊內主要在售的樓盤有啟迪方洲、中南世紀雅苑、中海國際社區、麒麟山莊、銀億東城、中糧鴻雲等。從房價的變化幅度看，去年年底，因為上市量大，麒麟片區還曾爆發過價格戰，今年以來片區房價與去年相比整體呈上漲趨勢，但與南京其他片區相比，上漲幅度較小。

　　其中，麒麟山莊折後均價12000元/㎡，與一年前相比價格基本沒漲；啟迪方洲在售“小滿”組團，均價在13000元/㎡左右，與去年年底12000元/㎡的均價相比，漲幅為8.33%；銀億東城折後均價在10500元/㎡，去年年底均價8300元/㎡，上漲了2200元/㎡，算是漲幅比較大的，但與當前8字頭的麵粉價相比，麒麟片區的“麵包”價無疑仍是主城谷底。

　　板橋新城

　　地價比房價跑得快

　　一年來房價基本“零漲幅”

　　板橋也曾經是南京樓市的一片熱土，受到了金地、朗詩等品牌房企的青睞。但近兩年來，板橋樓市進展緩慢，自從2013年8月富力拿地之後，板橋的土地供應便陷入了長達20個月的空窗期。

　　據《揚子樓市》調查，今年以來板橋共推出了3幅地塊，境遇卻是“冰火兩重天”。4月10日推出的G03地塊吸引了10家開發商報名，經21輪競拍，最終被和昌以8.8億元總價拿下，樓面價7226元/㎡，板橋新地王誕生。與前地王富力地産5459元/㎡的樓面地價相比，板橋地價漲幅為32.37%，與8年前金地2185元/㎡的拿地價相比，漲幅超過了230%。

　　四個月之後，板橋再次推地，G20、G21兩幅商辦和商住地塊受到了冷落，最後均因無房企報名競拍而流拍。

　　目前板橋片區主力在售樓盤有富力尚悅居、宋都南郡國際、世紀城金域華府等。富力尚悅居有2、3、6號樓精裝房源在售，均價15500元/㎡，與去年此時在售的精裝房源價格相同，同時還有5號樓、10號樓的毛坯房源可售，均價為13500元/㎡；宋都南郡國際在售12號樓，戶型建築面積89㎡，折後均價12000元/㎡，與一年前11800元/㎡的均價相比，僅微漲了200元/㎡；世紀城金域華府目前在售9號樓，27層高層，戶型面積為89—143㎡，折後均價11000元/㎡，而去年同期在售房源均價為10099元/㎡……

　　相比之下，板橋的地價比房價跑得快，至於接下來板橋房價的走勢，還是要看前期的規劃和配套是否能夠及時跟上，比如板橋人民最關心的地鐵建設。雖然此次迎來新地王，但是房價是否能夠上升一個臺階，還要看市場反應。

　　城北邁皋橋

　　區域“地王”還是前年的

　　房價走勢較為理性

　　要説今年南京樓市的黑馬板塊，城北無疑是其中之一。6月30日，在南京市國土局年中的最後一拍上，位於城北邁皋橋的NO.2015G16地塊最受關注，最終經過48輪的爭奪，被中海以49.4億的總價摘得，折合樓面地價15039元/㎡。業內人士預計，該樓盤未來房價將接近30000元/㎡。

　　據了解，中海地塊是邁皋橋板塊內第3幅樓面價突破15000元/㎡大關的地塊，另外兩幅都誕生在2013年，分別由中電熊貓置業和恒大地産創造，其中中電地塊的樓面地價高達15420元/㎡，為區域地王。

　　但到了2014年，邁皋橋土地拍賣出現明顯降溫，5月份推出的邁皋橋街道原煤制氣廠二期商住地塊儘管樓面價只有9175元/㎡，卻因無人競買而流拍，在2014年最後一天的南京國有土地出讓拍賣會上，保利以19億元摘得的邁皋橋G87地塊，樓面價為9527元/㎡。這樣看來，邁皋橋地價一年來雖然上漲了57.86%，但與2013年的火爆相比，仍未能超越，説明邁皋橋的區域價值正從虛高回落。

　　在邁皋橋板塊，緊鄰中海地塊的恒大翡翠華庭項目，目前在售精裝房源，為200㎡的大戶型，均價24000元/㎡，而去年12月首開時推出的117㎡左右的小戶型，折後均價24000—25000元/㎡；中國鐵建青秀城去年底折後均價為17500元/㎡，目前在售房源均價約18500元/㎡，漲幅5.71%；星葉瑜憬灣目前主推6、10號樓，均價約22000元/㎡左右，另在售1、2、4號樓等，均價約20000元/㎡左右，與一年前相比沒有太大變化；去年底拿地的保利朗詩蔚藍今年11月初首開，推出5號樓132套精裝修房源，開盤當天折後均價約22000元/㎡，開盤一小時去化8成。業內人士表示，相對而言，目前城北的房價還是比較理性的。

　　■本報地産評論員劉莉 金海亮■新華社圖片