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北京土地市場量跌價漲

  • 發佈時間:2015-05-29 08:03:00  來源:京華時報  作者:佚名  責任編輯:羅伯特

  雖然地價一路走高,但房企的熱情依然高漲。今年以來北京出讓的土地依然炙手可熱,但受供應量下降的影響,截至目前,北京共成交了34宗經營性用地,但地價依然保持在高位。根據北京最新公佈的土地供應計劃,今年的計劃與去年相比,住宅用地供應計劃減少了27%,包括自住房在內的商品房供應面積也減少了25%。業內認為,從供應節奏看,一線城市的住宅用地都明顯縮減,這加劇了房企對一線城市土地市場的爭奪。

  土地市場熱度不減

  5月5日,密雲地塊進入現場競價環節,雖然地處遠郊,但依然吸引了中鐵建、保利、華遠、首創、通潤、天恒等8家房企的激烈爭奪。最終,北京通潤博園房地産開發有限公司拿下該地塊,成交價格7.25億元,溢價率35%。

  該宗地之前成交的海淀地塊競爭更為激烈。4月27日,海澱區中關村永豐産業基地HD-0402-0030地塊F1住宅混合公建用地出讓,現場火爆,經過139輪廝殺,最終首創置業以56.4億元的總價,配建6.05萬平方米自住型商品房以及0.75萬平方米公租房的代價將該宗地塊收入囊中。該地塊規劃建築面積20.87萬平方米,折合樓面價3.9萬元/平方米,其中住宅部分樓面價高達4.3萬元/平方米,預計未來售價直衝10萬元/平方米大關,這意味著京城10萬元豪宅再添一生力軍。

  據了解,該宗地塊地處海澱區永豐産業基地,海澱區近年來宅地出讓鳳毛麟角,2011-2014年僅成交了8宗宅地,土地供應的萎縮造成商品住宅供應量的下滑,直接造成海澱區商品住宅的供需失衡。

  亞豪機構市場總監郭毅表示,隨著樓市放鬆政策的不斷祭出,開發商對於樓市未來預計普遍轉好,並且隨著信貸環境的逐漸寬鬆以及市場銷量的不斷增加,房企重燃對土地市場的熱情。特別是在三、四線城市普遍面臨嚴重供過於求、樓市需求提振乏力的情況下,房企只能更多地佈局購房需求相對旺盛的一線城市,造成北京競地難度激增,地價高企。

  溢價率高企

  在房企的激烈角逐下,土地成交的溢價率也保持在高位。

  根據中原地産統計,從4月單月看,一線城市合計成交住宅類土地9宗,平均樓面價達到了14012元的月度新高紀錄,從溢價率看,因為北京設定了上限,導致停留在49.6%,實際平均溢價率超過60%,整體土地市場的升溫非常明顯。

  易居房地産研究院發佈的報告也顯示,4月份,十大典型城市土地成交量出現六成左右下跌,成交總量處於底部區間,但成交均價已經出現上漲,預示土地市場即將邁入回暖上升通道。值得注意的是,一線城市土地市場成交均價的明顯上漲,從一個側面反映出開發企業“聚焦一線城市”的決心和動力。

  中原地産首席分析師張大偉認為,3·30政策對樓市的影響主要體現在一、二線城市,這種情況下,房企對一、二線土地市場的爭奪出現了白熱化,特別是一線城市,土地價格明顯處於高位。房企競爭激烈。而且從未來預期看,房地産市場的刺激政策還會繼續出現,而一、二線的土地供給卻越來越少,這種情況下必然會影響未來土地市場的價格。

  值得一提的是,一線城市的樓面價接近或者超過房價已經成為新常態。

  “目前三、四線整體趨勢已經明確,頹勢難以扭轉,預計後市一、二線城市拿地競爭將更加劇烈。房企扎堆一、二線城市,在推高地價的同時,也在明顯製造一個未來豪宅林立的預期,競爭將越來越激烈。相比三、四線已經可以看到的風險,一、二線市場的風險要低很多。”張大偉説。

  京土地供應“斷頓”

  雖然房企對土地保持著較高的熱情,但在5月5日密雲地塊成交之後,北京土地市場的供應已經“斷頓”,暫時沒有任何地塊等待出讓。

  亞豪機構的數據顯示,2015年前4個月,北京土地市場新增宅地供應僅7宗,相比去年同期減少了10宗,宅地供應面積84.03萬平方米,規劃總建築面積130.71萬平方米,相比去年同期分別減少了64%、53%,供需的不對稱也使得宅地的爭搶火熱。

  5月6日,北京市國土局公佈2015年度國有建設用地第一批商業住宅用地供應計劃,計劃顯示,首批供地總計61宗,土地面積約601公頃,約佔全市年度商品住宅和商服用地計劃供應量的52.3%。

  在總計61宗的供地中,商品住宅用地32宗,約424公頃;商服用地29宗,約177公頃,分別佔計劃供應量的56.5%、44.3%。同時,擬供應地塊分佈涉及除了東西城、石景山、延慶、懷柔之外的11個區縣。其中朝陽區擬供應的住宅、商服用地面積最大,為133公頃,其次為房山80公頃,昌平62公頃。

  計劃指出,朝陽所供的住宅地塊重要集中在東壩和孫河,包括東壩南區24號地、孫河組團地塊的居住、養老、公建、中小學用地及配套等,常營剩餘用地項目11.19公頃也在擬供地計劃中。

  據悉,去年,北京市的土地供地計劃總量為5150公頃,其中住宅用地計劃供應1650公頃,其中保障性安居工程650公頃,商品住宅1000公頃。今年的計劃與去年相比,住宅用地供應計劃減少了27%,包括自住房在內的商品房供應面積也減少了25%。

  事實上,不僅北京將減少住宅土地供應,中原地産市場研究部統計數據顯示,截至目前,年內住宅用地一線城市合計僅供應69宗土地,合計供應的住宅用地建築面積則只有930萬平米,僅相當於之前三年平均供應的28%,供應明顯減少。

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