■本報記者 王麗新

　　當北京六環外地塊拍出3.3萬元/平方米的樓面價時，開發商還能高調地聲稱對高價搶來的地有信心嗎?

　　“2016年北京樓市將産生波動，年底時或將迎來一波低潮。”某機構房地産分析師曾向《證券日報》記者直言，越來越多高凈值人群去海外置業，地王同區域記憶體量市場的高端項目也將對其造成衝擊，北京瘋狂的地價將導致未來上市的項目經營風險加大。

　　值得注意的是，在這個地王集中出爐的北京冬天裏，土地市場的火熱已經成為常態。據亞豪機構統計，2015年，扣除配建及競建部分，成交地塊中純商住宅的實際樓面價每平方米超過5萬元的住宅用地已經有10宗之多。

　　更重要的是，亞豪機構截取了自2005年-2014年的10年時間裏，每年北京成交住宅用地中樓面價最高和溢價率最高的地塊，共20宗。除了大龍地産退地的地王外，其餘19宗現在雖均處於正常開發、銷售狀態，但也提示出地王的風險所在。

　　亞豪機構市場總監郭毅向記者表示，如果僅計算在土地價款的基礎上疊加年化複利10%的財務成本，北京10年時間的19個地王盤中，只有11個項目的銷售額足以覆蓋土地成本和財務成本。而這11個項目達到盈虧平衡點的時間週期平均為48個月，也就是4年時間。

　　地王集中營存風險

　　據亞豪機構統計，上述20宗地王分別位於北京9個行政區。其中朝陽區和順義區各4宗，朝陽區經濟活躍、財富人群集中，順義區則憑藉臨空經濟帶和中央別墅區，雙雙摘得地王桂冠;孕育地王技能位居次席的是傳統教育強區海淀和題材眾多的後起之秀通州，各3宗;另外，豐台區曾誕生2宗地王，西城區、大興區、門頭溝區、平谷區1各有一宗地王。

　　而這19宗地王中，還曾出現一個特例。2009年11月20日，大龍地産通過拍賣方式以50.5億元競得順義區後沙峪鎮天竺開發區22號住宅用地，這個數字創造了當時北京市土地出讓總價和樓面價的最高紀錄，而後由於大龍公司逾期未簽訂順義天竺地塊的土地出讓合同，被取消競得資格。

　　更重要的是，其餘19宗曾經的地王中，除西城區華嘉衚同之外的18宗地塊均以上市，從拿到到首套簽約的平均週期為28個月，相比12個月-18個月的正常節奏，地王盤的上市週期明顯滯後。

　　亞豪機構稱，最漫長的地塊當屬小巨人李澤鍇旗下的子公司于2006年競得的工體北路4號院地塊，沿襲港派傳統的囤地增值的開發模式，該地塊在靜置3年後，被李澤鍇賣給了瑞安置業，又經歷了2年時間，才于2011年12月份開始銷售，該宗地塊從出讓到入市的時間整整跨過了5年。

　　對此，郭毅稱，地王以超越市場預期、超越區域當前樓市現狀的價格被房企競得，雖然早期的部分地王位置優越，房企敢於大膽競地，可以説是建立在前瞻預判市場的基礎之上，但卻不得不付出放緩入市節奏，等待樓市成長的代價。特別是地王盤的土地成本高昂，隨著時間的流逝，背負著巨大的財務成本，也令地王盤達到盈虧平衡點的週期被大大拖後。

　　事實上，《證券日報》記者也注意到，為了消化高價地，開發商付出的代價並不低，甚至導致某些企業改變股權結構，引入大股東，欲依靠大股東背書需求資金支援，轉變戰略投資決策。

　　平均4年才回本

　　根據前文所示，亞豪機構分析得出的結論是，11個地王項目平均需要4年才到盈虧平衡點，但這並不意味著今年拿到地王的開發商花費4年時間也能夠解套。

　　郭毅分析，早期地王的地價尚在低點，加之地塊的容積率等規劃指標的管理相對寬鬆，如果高價拿地的是大型房企，依託其領先的産品研發和市場行銷能力，能夠很好地實現快速銷售、回籠資金，因此能夠很快地達到盈虧平衡點。

　　比如2005年金地摘得的馬駒橋地塊和龍湖摘得的順義後沙峪地塊，分別開發了金地格林小鎮6和龍湖艷瀾山，兩項目于2007年年中先後入市，均在開盤後的數月時間便回收了全部土地成本。

　　但是，這樣的案例仍在少數，目前，19個地王盤中仍有8個的銷售額尚未達到僅計入地價款和財務成本的盈虧平衡點。這8個項目分別是2011年-2014年這4年時間裏，每一年的單價地王和溢價率地王，換句話説，2011年之後的地王，截至目前仍未解套。

　　郭毅分析，2011年開始限購，人為設置了購房門檻之後，無論是出於市場利空預期的影響，還是具備資格的購房客群不足，都在造成樓市成交量下行的同時，抑制了房價上漲的速度，而地王盤賴以解套的關鍵點就是房價持續、高速的上漲，在房價沒有上漲到地王盤預期價位時，房企只能選擇延遲推盤，以時間換市場。但是，拖延入市造成的惡果並不僅僅是房企付出了更高的成本，更深遠的影響則是拖累到企業的擴張速度。在北京這個強者恒強的房地産市場中，慢一步則步步慢，甚至會難以在北京立足。

　　而來自上海易居房地産研究的一組數據顯示，2015年前10個月，全國房地産開發企業土地購置均價佔商品房銷售均價的47.6%，處於2011年以來的最高值，佔比相比2011年高了10個以上的百分點。

　　易居研究院研究員謝金龍向記者表示，土地購置價格的漲幅快於商品房銷售價格，土地成本在房地産項目開發經營中的佔比進一步增加，增加了地方政府財政收入的同時，降低了房企開發商的項目開發利潤。

　　而《證券日報》記者在過去兩年中，曾走訪北京、南京、上海等多個地王地塊，解套者有之，但解套的手段並不是依託自身對産品和市場的把握而突圍，更多的是依託新地王的産生而解套。然而，對北京目前的市場而言，過去出現地王即馬上帶動周邊房價一夜瘋長20萬元的現象已經消彌，購房者在全城豪宅化的刺激下，心態愈發理性，何況未來的競品更多，選擇更具多樣化，可見地王們將承受多大的銷售壓力。

　　對此，郭毅認為，在2015年這個地王成為常態的市場中，麵粉頻頻貴過麵包，地王等待市場機會的時間成本將會更高、入市節奏更加難以掌控、回報週期也愈加漫長。特別是在小片區內扎堆涌現地王，在面臨著區域內部和外部整體市場時，競爭程度正在由激烈上升到慘烈。地王解套難度的加大，只有積極創新産品、增加項目附加值、提升項目性價比的開發商，才有可能突破重圍、破繭成蝶。