戶均住房擁有量已超1套，中國仍有可供2億多人居住的新房在建待售，還囤地建房嗎?

　　地産商遭遇“哈姆雷特選擇題”(産經觀察)

　　本報記者 陸婭楠

　　《 人民日報 》( 2015年11月16日 19 版)

　　“萬達商業地産股份有限公司將可能去掉‘地産’二字。” 今春，地産巨頭王健林的表態，似乎預示了2015年註定是房地産業“天翻地覆”的轉折之年。

　　當戶均住房擁有量超1套後，中國還有可供2億多人居住的新房在建待售。面對供需平衡的拐點，是延續以往“賺錢經”繼續買地建新房，還是圍繞舊房做加減乘除?

　　在不少傳統房地産商和仲介機構遭遇哈姆雷特式抉擇困境時，一批創業黑馬帶著顛覆性創新開拓出一片藍海。“網際網路+”、大數據、分享經濟、智慧社區……這些一再被提及的概念正在開花結果，形成資本趨之若鶩的一方新天地。

　　“網際網路+”再造住房産業鏈

　　“網際網路+”豐富了銷售渠道，也成為投資者搶奪200萬億資産管理市場“介面”的利器

　　北京上班族林欣覺得一向“高冷”的房地産商這一年來特別“親民”。“原來接觸房地産，只有報紙雜誌上華麗的銅版紙廣告、街邊熱情的仲介。現在公交車上、地鐵上、電梯裏，到處都是選房的線上連結和二維碼，而且一部手機就能搞定，真的不太一樣了。”

　　房地産商“觸網”並非始於今年，但是大面積地運用大數據、“網際網路+”，確實是今年房地産業的一道風景。線上線下資源整合成了幾乎所有地産仲介的突圍之路，而新興的以網際網路為平臺的地産服務機構更是快速成長。

　　原本資訊高度不對稱的房地産業，被網際網路拉下了“神壇”，一些細分行業更是通過分享經濟而迅速崛起。主攻城市短租預訂平臺的小豬短租，平臺覆蓋200多個城市的5萬多個房源，業務量較年初增長了4倍;做旅遊民宿生意的途家，與保利、富力等大開發商形成合作，超過30萬套房源足以形成一支旅遊地産的生力軍……

　　“網際網路+”戰略，在豐富房地産服務機構銷售渠道的同時，也成為投資者搶奪資産管理市場“介面”的利器。正如鏈家集團董事長左暉所言，目前中國城鎮住宅存量約200多億平方米，按照每平方米1萬元的資産價格計算，全國城市居民有200萬億元的資産需要被有效整合管理。無論是交易還是資産管理，大數據和網際網路為提升服務效率和品質提供了産業鏈再造的工具。“通過數據，讓整個交易變得更有效率，讓買賣雙方得到更好的體驗。”

　　對大數據的應用，更有利於鎖定消費者的終生住房消費需求，進而形成行業服務標準和誠信體系。像鏈家、我愛我家等推出的線上公寓租賃項目，實際上就將一個人從大學畢業開始租小房、到結婚成家租大房、再到升職加薪買小房、再到小房換大房，這一路上的租賃、買賣、信貸數據“一網打盡”。

　　除了銷售線上化，依託網際網路技術開發智慧社區服務，也是今年地産商集中火力的藍海。10月，恒大地産與騰訊聯手注資香港上市公司馬斯葛，佈局涵蓋社區服務、社區金融、智慧家居等領域的網際網路社區服務産業。而此前，萬科、綠城、方興、遠洋等大型房企都已在智慧社區領域摩拳擦掌，並形成了業主健康管理、生鮮物流配送等成熟項目。

　　數據顯示，截至去年全國物業在管面積超200億平方米，涵蓋2.6億戶家庭、7.4億人，94%空間待整合開發，市場發展潛力巨大。萬科總裁鬱亮表示:“隨著經濟轉型和城市功能升級，大量新的物業需求正在浮現和生長，為行業的持續發展注入了新動力。”

　　市場供求走到平衡點

　　戶均住房超1套，待售住房還可供至少2億人居住，住房投資需求快速下降

　　“觸網”只是表像。越來越多的投資者從“開發新房”轉向“盤活舊房”，與中國房地産市場走到供需平衡的拐點密不可分。截至2014年底，我國城鎮存量住房約200多億平方米，戶均住房超1套，而新房仍在源源不斷地涌向市場。

　　從供給端看，中國住房供給進入集中爆發期。住房從規劃建設到形成供給，需要一定週期。2008年以來住房市場持續高燒，導致過去幾年開發商快速擴張，並在近兩年集中推向市場。國家統計局數據顯示，前三季全國還有逾7.9億平方米的住宅新開工，超過48億平方米的住宅在施工，3.7億平方米的住宅竣工，即便不將在售待售住宅面積計入，也意味著未來幾年將有約60億平方米的住宅推向市場。如果按我國每人平均住房面積30平方米計算，這些待售住房至少還可供2億人居住。

　　從需求端看，人口結構逆轉使住房需求重心由剛需轉向改善型。根據一般規律，勞動人口占比越高，住房需求越強。自2013年開始，我國勞動人口占比持續下降。據預測，未來5年，城鎮20歲—45歲主要購房群體將下降約10%。根據住房城鄉建設部公積金管理司司長張其光研究，2010年後，住房不再是家庭配置資産的首選，住房投資需求也在快速下降。

　　供給與需求關係的變化，導致今年以來我國商品房待售面積一再創下歷史新高。儘管央行從去年11月起連續6次降息，也難以使樓市恢復到過去十年的高速增長期。“6次降息，按基準利率計算，百萬20年住房貸款的利息可減少22.57萬元。房地産業正迎來近十幾年最寬鬆的信貸環境，卻無法扭轉房地産市場的分化格局。一、二線市場確實在升溫，但三、四線城市的庫存積壓非常嚴重，即使信貸刺激，也不可能全面回暖，甚至風險還在增加。”中原地産首席分析師張大偉説。

　　實際上，土地市場也反映了這種分化趨勢。中國指數研究院發佈的《中國300城市土地市場交易情報》顯示，一線城市土地供應量和成交價都很穩定，北京更是地王頻出，地價遠超房價，而三、四線城市土地供地量增加，樓面成交價與土地出讓金等指標仍以下降為主，且降幅不小，交易市場持續低溫。

　　樓市調整加速行業洗牌

　　人人皆可賺錢且越膽大越賺錢的時代結束了，大地産商加快“深挖”與“精耕”

　　三、四線城市不能再搞“造城大躍進”，一、二線城市地價屢創新高，拿地越來越難。如何求生，成為大小房地産商都需要面對的挑戰。

　　樓市調整不可避免地加速行業洗牌，中小地産商面臨出局險境。不少中小企業資金壓力明顯加大，不得不以轉讓股權的方式求生。中國指數研究院發佈的報告顯示，今年前三季度，房地産行業完成並購案例176起，涉及金額1600億元。與去年同期相比，並購重組的數量和金額都明顯增多。融創、恒大、 陽光城 、碧桂園等房地産開發商都在今年頻頻出手，仲介大佬鏈家也接連收購成都伊誠、上海德佑、深圳中聯、杭州盛世管家等。

　　“房企的平均利潤率明顯降低，必然會推動行業洗牌，促使行業集中度提升。特別是很多並不以房地産為主業的企業，勢必會退出。”張大偉説，“過去市場火爆，各種行業的企業都扎堆搞房地産，依賴土地快速升值賺錢。但現在這種模式到了臨界點，洗牌是優勝劣汰，是行業理性回歸。”

　　行業洗牌也在倒逼大型房地産商調整戰略，加快“深挖”與“精耕”。

　　“深挖”是指拉長産業鏈，進軍産業鏈上下游領域，特別是成長性好但集中度較低的産業。例如，去年以來，在商品住宅銷售增速驟降之時，家裝業保持了9%—10%的增長。這讓萬科與鏈家看到商機。針對“低品質、低信任、低服務、高風險”的行業頑疾，今年萬科和鏈家合資成立家裝公司，首個體驗館10月面世，避開價格戰，主推品質精品。

　　“精耕”是做強做優原有板塊業務，提供專業性更高的差異化服務。擅長經營高端寫字樓的遠洋地産，今年推出新項目，為中小企業提供“高級定制”。過去只面對大型企業的5A級寫字樓，以靈活的租期方式和更具個性化的區域配置出租給中小企業，使其也能享受包括前臺、會議、培訓等在內的一站式商務服務解決方案。“傳統租賃按平方米計算租金，可我們出租的不是面積，而是一年一算的連鎖辦公服務。”遠洋地産OK Space項目運營經理李莉表示，經過市場調研，配套齊全兼提供專業服務的個性化寫字樓服務，對成長中的優質中小企業特別有吸引力。“今後房地産市場的競爭，不再是你口渴了，我及時遞給你一杯水。而是你看到我這杯水，就發現自己渴了。”(來源:人民日報)