面對日益競爭的市場環境,未來至少有半數的中小房企將選擇退出這個市場,隨著行業不斷成熟,未來的集中度也會越來越高。而目前看來,行業“大魚吃小魚”的故事,只是剛剛開始。

　　住在成都的鄭慧佳(化名)在一家當地知名的房地産公司上班,工作一直比較穩定收入也很可觀,可是近日她卻在考慮是否要跳槽。“公司內部崗位調整,希望派駐我到四線城市的項目上,可我不太希望離開成都。”鄭慧佳告訴記者,她面對的情況,是很多當地房地産公司都採用“隱形裁員”手段。

　　曾經一個售樓小姐也能年收入100萬的時代已經結束,當房地産的白銀時代到來,也意味著傳統開發模式的壽終正寢,那些無力轉型或開拓新增長領域的中小房企只能被擠出這個行業。

　　8月18日,綠地集團借殼金豐投資正式登陸A股市場,成為全球最大房企綠地控股(600606.SH)。同一天,曾作為上市百強房企的浙江廣廈(600052.SH)卻在當日公告裏面稱擬用三年時間退出房地産業,轉向影視文化行業。

　　多家房企高管均向記者表示,面對日益競爭的市場環境,未來至少有半數的中小房企將選擇退出這個市場,隨著行業不斷成熟,未來的集中度也會越來越高。而目前看來,行業“大魚吃小魚”的故事,只是剛剛開始。

　　中小房企退出潮

　　楊宇(化名)在中國西部一個四線城市從事房地産建築工作,用之前的話來説,就是“包工頭”。去年開始,他已經感覺到生意越來越難做,開發商拖欠墊款的時間越來越廠,有的甚至希望拿房子來抵扣墊款。

　　“這個城市很多項目開發商都直接跑路,那些買了房子的人只能到政府靜坐,而政府為了平息這樣的事件已經接管了不少爛尾項目。”楊宇告訴記者。

　　之前楊宇所在的城市伴隨中國的良好房地産市場行情,價格最高炒作到了7000元/平方米,而隨著市場降溫很多樓盤也只能賣到4000元/平方米。此外,之前當地並沒有知名的開發商進入,而隨著萬達、金科等品牌開發商進入,這個小城的中小房企們壓力就顯得更大。

　　據記者不完全統計,今年以來在京滬産權交易所待售房企股權總權益金額已經超過130億元,其中有超過20家房企出售100%的股權。8月25日,記者在北京産權交易所的網站的重點項目第一欄就看到瀋陽某房地産開發有限公司轉讓100%股權。

　　在停牌近一個月後,寶安地産(000040.SZ)日前宣佈,公司第一大股東中國寶安已與東旭集團簽署《股份轉讓框架協議》,將7039萬股股份轉讓給東旭集團(佔總股本15%),總價11.97億元。此次轉讓前,中國寶安持有寶安地産19.8%股權,處於質押狀態;轉讓完成後,中國寶安持有寶安地産股權將降至4.8%,已經基本退出地産業務。

　　8月17日,老牌房企萊茵置業(000558.SZ)公告稱,公司更名為萊茵達體育發展股份有限公司,經營範圍變為實業投資,包括體育活動的組織、策劃,體育場館的設計、施工、管理及設備安裝等,剝離地産,全面轉型體育産業。

　　8月,在南京開發銀河灣福苑、銀河灣花園、銀河灣紫苑等多個樓盤的華光地産,在江蘇省常州市天寧區人民法院公告中,正式被宣佈破産清算。這個曾經也是百強房企的南京當地開發商在今年早些時候就爆出資金鏈問題,而最後不得不面臨破産清算。

　　5月,江西省目前唯一的A股房地産上市公司中江地産(600053.SH)作價41.5億元將房地産業務賣給了九鼎投資。

　　2月,上海證大集團董事長戴志康宣佈不再追加房地産投資,後逐漸將旗下資産轉讓。

　　分化加劇

　　上述房企的退出從半年報中也能窺見一斑。

　　記者不完全查閱房企中報發現,在已公佈半年報的上市房企中,陽光股份(000608.SZ)、世紀星源(000005.SZ)、萊茵置業、藍光發展(600466.SH)均處於虧損。

　　比如在今年剛完成上市的藍光發展就在日前半年度業績報告顯示,上半年公司;歸屬於上市公司股東的凈利潤為-3.45億元,較去年同期虧損進步一加劇。　對此,藍光發展對此的解釋是由於項目結轉原因利潤將出現在下半年。但是事實上呢?曾有一位業內高管告訴本報記者,之前藍光發展一直在成都的市場位列第一,但是隨著保利等大牌房企進入成都以後,逐漸取代當地房企佔據市場優勢地位。眾多當地的中小房企面臨巨大考驗。

　　萊茵置業也不好過,其半年報顯示歸屬上市公司股東的凈利潤為-2593萬元,同比減少203.74%。首創證券分析師王劍輝表示,萊茵置業接近90%項目集中在供需相對平衡、龍頭企業重兵佈局的江浙地區,市場競爭異常激烈,而公司在傳統地産業務方面管理能力的欠缺又進一步擠壓利潤空間,導致經營壓力持續增大。

　　同策諮詢研究總監張宏偉等多位人士分析認為,中小房企選擇退出大致有幾個原因:

　　首先,融資難度加大。就銀行而言,目前房地産已經屬於産能過剩行業,謹慎貸款是共識。對於信託而言,隨著行業下行目前已經沒有了“剛性兌付”的神話。而對於私人融資,多地均曝出開發商跑路的情況。如張家口新基業房地産開發公司、蔚縣萬盛房地産公司等都因此而導致項目停滯。

　　其次,中小房企為了生存和發展,往往追求比大型房企更快的增長速度,經常採取瘋狂高價搶地的激進戰略。面對高價土地,中小企業獨立開發的難度越來越大,若是沒有實現高週轉就會陷入資金危機。

　　此外,由於地産行業已不屬於高利潤行業,大型房企基於資源和規模優勢,把建築、人工、資金等成本控制在低範圍內。而中小企業無論是資源、人才都相對匱乏,相對成本也會更高。

　　同策諮詢研究部總監張宏偉認為,在中國城鎮化率已經接近60%的市場背景下,樓市已經進入下半場,房地産行業也將呈現出規模化聚集與並購重組頻繁發生的特徵,最終推動市場集中度越來來越高。