臨近年關，北京掀起了樓市史上最為火熱的“地王潮”。一方面，2013年7.3萬的單價地王被刷新到了7.5萬，同時也誕生了一大批“5萬+”超高單價地王，讓未來北京六環以內房價進入了“6萬+”的豪宅時代；另一方面，近期密集誕生了5個總價地王，並掀起了最為壯觀的開發商抱團“搶地”盛景，北京今年也將創造成交面積下降，但成交金額創歷史新高的土地市場奇跡。

　　只是，北京這輪“地王潮”有點詭異。首先，北京今年房價上漲幅度不僅遠不及深圳和上海，也遜於南京和武漢，好似還未從去年的回調中緩過勁來；其次，地王集中在公共服務不足、軌道交通滯後的豐台區；最後，大型開發商抱團取暖、志在必得，46%的土地被聯合拿下，而在2012年，這個數僅為30%。儘管近期在南京、杭州、溫州和佛山等地也誕生了地王，但整體而言，土地市場遠沒有北京那般火爆。300個城市前9個月土地成交面積同比下降30.4%，這與北京土地市場形成了鮮明的對比。

　　北京土地市場滾燙，既有北京供地特徵、樓市運作特質因素的影響，也是典型開發商運營戰略轉變使然，而貨幣政策寬鬆則是重要的驅動力量。

　　2010年以來（除2013年），北京商品住宅用地供應量整體呈下滑態勢，去年土地供應規模創6年新低，宅地供應建築面積僅為2010年的49%，同比下跌35%，成交面積創2008年以來新低。同時，北京宅地供應計劃平均完成率不足50%。今年1至9月，北京僅完成全年750公頃商品住宅供地計劃的37%。另外，去年北京大規模推出自住型商品房（佔全部住宅用地的40%），嚴重擠壓商品住房用地，導致今年對後者需求暴增。

　　2009年以來（除2014年），北京每年樓市供需缺口為448萬平方米，而6年來北京新房成交量穩定在1050萬平方米左右，這意味著近一半新增需求靠消化存量地。依據近期易居研究院對35個重點城市2008年至2014年住房平均供求比的排名，北京供求比為0.91，供求緊張程度排名第二。2013年至2015年，北京樓市成交整體處於高位，開發商儲備土地消耗殆盡。今年1至10月，新房銷售同比增長40%，後續供應不足全面暴露，在京房企要生存下去，就得增加土地儲備。

　　北京樓市去年經歷了2008年以來最顯著的回調，在一線城市中回調幅度最大。據CREIS統計，全年商品住宅成交面積下滑22%，年底新房和二手房價格指數較年初分別下跌7.1%和6.5%。今年以來，北京樓市量價增幅並不高，但二手住房價格水準卻是全國最高的，説明整體購買力在全國最強勁。特別2013年一批地王在今年以“5萬+”的高價相繼入市，獲得市場追捧，給了開發商極大激勵。因此，在當前量價漲幅並不高，而未來北京樓市量價回升可期的情況下，增加土地儲備是不錯的選擇。

　　隨著“京津冀”一體化的落地，北京城六區製造業和交易中心等已開始外遷，城六區規劃將更合理，産業結構將全面升級，軌道交通將實現全覆蓋，房地産前景更被看好。以本次地王集中的豐臺為例，其所處的南片區一直是規劃和價格洼地。隨著“城南計劃”的落實，7000多億元的城南投資將落地，豐臺房價的洼地將被填平，開發商也將提前進駐。

　　在全國樓市進入“去庫存”的“新常態”下，北京等一線城市被認為是樓市的“安全區”。特別是北京，即便“京津冀”一體化會疏散低端産業和就業人群，但北京産業形態將更高端和合理，亞洲國家的首都在集聚人口和産業上的優勢無出其右。所以，去年以來，恒大、碧桂園等紮根二、三線城市的龍頭房企紛紛回歸一線城市，但與此同時，土地供應計劃連續幾年沒有完成的影響在今年明顯體現。再加上，去年以來，北京新增土地供應很大一部分被自住型商品房拿走，在需求和供應雙重擠壓下，地王頻出就不奇怪了。

　　無疑，北京“地王潮”也是資金堆積的結果。截至9月，今年新增貸款9.9萬億，加上地方債務置換2萬億、銀行拆借給證金公司近萬億，信貸投放超10萬億，力度超過往年。同時，債券全面“開閘”並向房企傾斜。截至10月，公司債發行同比翻4倍，房企佔60%，發行利率在5%左右，龍頭房企發債利率降至3-4%，比2011-2014年降低2個百分點。駐京的房地産央企是資金寬鬆的最大受益者。

　　北京“地王潮”如此壯觀，固然有供應端緊縮、需求端旺盛的客觀原因，但對未來一致性看好、企業持續經營需補充“彈藥”、寬鬆流動性的推動，以及佔據京城樓市“一席”給企業資産負債錶帶來的溢價紅利，已讓地價及溢價率在這場“搶地”大戰中隱約出現“泡沫”。這不，近期多家開發商“退地”的傳聞，就揭示出對未來北京樓市的無限樂觀要收斂一下了。試想，未來一兩年，這些地王將會以單價6萬以上甚至是“10萬+”的“頂豪”面世。有多少人能買得起這樣的房子呢？

　　（作者係深圳市房地産研究中心高級研究員）

　　作者：李宇嘉