下半年北京樓市猜想

　　2015年的上半年，北京在降息降首付、二手房交易降低稅費等利好政策的不斷刺激下，購房熱情被激發出來，成交量回升，成交價企穩，樓市呈現回暖景象。

　　那麼，下半年北京的限購措施會不會取消?還會有哪些利好出臺?房價會不會出現大漲?房企能否完成年度目標?且聽市場各方結合當下樓市的現狀，展望下半年。

　　■ 一週數據

　　上半年全國住宅銷售額增長12.9%

　　7月15日，國家統計局公佈的數據顯示，1-6月份，全國商品房銷售面積50264萬平方米，同比增長3.9%，其中，住宅銷售面積增長4.5%。商品房銷售額34259億元，增長10.0%，增速提高6.9個百分點。其中，住宅銷售額增長12.9%，辦公樓銷售額下降1.8%，商業營業用房銷售額下降1.2%。

　　央行:上半年房地産貸款增1.54萬億

　　日前，央行公佈上半年融資數據。其中，6月末全國房地産貸款餘額為16.16萬億元，同比增長19.2%。央行調查統計司司長盛松透露，上半年房地産貸款增加了1.54萬億元，同比多增2402億元，房地産貸款增量佔整個貸款增量的26.8%。其分析指出，從金融角度看，對房地産市場的資金支援是有力的，房地産貸款是充裕的。

　　■ 一週大事

　　通州:行政副中心，杜絕以房産帶動

　　日前，北京市委全會正式公佈“聚焦通州，加快市行政副中心的規劃建設”。昨日，市規劃委明確，通州建行政副中心絕不是大規模地“造城”，要把適宜的行政事業單位功能成建制、分步驟地向市行政副中心轉移。同時，政府在同步配置就業、居住等資源時，將會從中管控，杜絕以房地産為主的帶動方式帶動。

　　限購會放鬆嗎?

　　業內人士認為，放鬆居住證辦理、通州積分落戶等將為樓市增加具有購房資格的人員

　　二季度北京樓市的迅速回暖，離不開相應政策的激勵。在“9·30”、“3·30”、降息降準等利好的刺激下，二手房率先回暖，新房市場也迎頭趕上，成交量出現上行。

　　那麼，在市場回暖的背景下，下半年北京樓市政策是否仍有調整的可能性?

　　政策大基調不變

　　上海市限購令的定向寬鬆再次引發了一線城市放開限購政策可能性的討論。日前，上海市政府為促進人才創新創業，明確達到上海市居住證積分標準且符合個稅繳納額度等條件的非滬籍人員，將有資格在上海購房。

　　不過，業內普遍表示，一線城市持續限購的核心仍將是堅定的。

　　就在今年3月份，北京市市長王安順強調，北京暫不考慮放開“限購”。這也意味著下半年北京樓市政策的大基調並不會變。

　　“北京市政府正在調整土地供應結構，對於人口流入也從嚴把控，在這一背景下，北京樓市又繼續回暖，下半年不大可能有更為激進的樓市政策出臺。”北京市房協秘書長陳志表示，“如果有，也可能是國家層面的政策從宏觀層面上影響北京市場。”

　　據亞豪機構統計數據顯示，2015年上半年，北京土地市場新增土地供應僅33宗，這一數字也創造了近8年來的新低。

　　“尺度”放鬆可期

　　雖然樓市政策的主基調不會發生質的變化，但在不少業內人士看來，北京樓市政策依舊存在微調的可能。

　　同策諮詢研究部總監張宏偉認為，目前整個樓市基本面已經好轉，一線城市下半年樓市將會繼續穩定上行。在這種背景下，一線城市樓市限購仍有微調可能。比如最近上海對人才類和非滬籍單身購房者定向調整購房政策，北京也對外籍人士調整購房政策，這是一個趨勢。

　　偉業我愛我家副總裁胡景暉表示，全面取消限購的可能性很小，尤其是上半年伴隨交易量回暖，房價上漲較為明顯的上海和深圳，限購取消的可能性更小，但是尺度適度放鬆仍可期待。

　　同時，在不少業內人士看來，北京和上海此前均表態不解除限購，但有可能會對限購的執行層面加以調整。例如北京居住證辦理的放鬆、通州的積分落戶等，將會為樓市增加具有購房資格的客群規模。

　　■ 熱點問題

　　高端市場會否更放開?

　　“限高令”解除，豪宅井噴

　　近日，關於北京高端市場或將於下半年取消限購的消息在市場上廣為流傳。

　　今年被業內稱為是高端市場井噴年。不僅從供應方面出現井噴，在成交方面也是表現不俗。7月剛剛過去一週，北京10萬元/平方米以上的頂級豪宅項目就簽約了5套。

　　亞豪機構統計數據顯示，今年上半年，北京單價超過10萬元/平方米的豪宅總計成交金額為89.39億元，而去年同期則僅為5.51億元，剔除盤古大觀集中成交的68億元，今年上半年的成交額也達到去年同期的3.85倍。

　　在這樣的成交背景下，高端市場是否還有放開的空間?

　　“現在高端市場的去化並不慢。尤其是總價3000萬元以上的去化比往年都好，這也説明瞭市場需求仍在。因此下半年不大可能從政策層面繼續刺激高端需求入市。”陳志如是説。

　　不過業內人士表示，相關部門對豪宅市場越來越“寬容”，從現在的豪宅報價就可以看出來，單價20萬元左右的項目已經不再罕見，這就是解除預售價格“限高令”的結果。

　　張宏偉也表示，從目前的形勢來看，順應支援改善型需求購房的政策導向，一線城市最有可能的微調政策就是繼續放開高端市場。“不過自去年下半年以來，以北京為首的一線城市高端項目放量集中。如果下半年市場出現供應過剩等壓力，四季度可能是高端市場政策收緊的一個窗口期。”

　　公積金有無更優惠?

　　業內:降利率、稅費補貼等鼓勵性政策很難再現

　　6月28日起，北京住房公積金貸款利率開始下調。5年期(含)以下的公積金貸款利率由3.25%下調至3%;5年期以上的貸款利率由3.75%下調至3.5%。這是今年以來北京公積金第三次下調貸款利率。

　　記者算了一筆賬，以首套房貸款100萬元，貸款期限30年，採用等額本息還款方式為例，此次公積金利率調整後，月供額將從之前的4631元減少到4490元。

　　今年以來，公積金和房貸方面的利好頻出。公積金貸款額度是否會提高、銀行信貸是否有進一步放鬆的可能等問題成為部分購房者關注的焦點。

　　胡景暉分析，降準、降息或將成為下半年的新常態。在按揭貸款方面，商業貸款，尤其是公積金貸款政策將進一步放鬆，尤其是對自住的改善型購房需求的支援力度將進一步加大，盤活這一需求將有利於加快房産流通效率，消化中大戶型庫存。

　　不過陳志、張宏偉等業內人士則表示出不同的看法。張宏偉認為，畢竟現在一線樓市已經轉暖，對於政府層面來説，已經沒有必要繼續採取鼓勵性購房政策。包括公積金、營業稅、購房補貼等鼓勵性購房政策將很難再現一線城市。

　　“但城市之間樓市的分化，也決定了樓市政策的分化。在三四線的一些城市可能會通過補貼城商行的方式，降低購房貸款利率，刺激購房人行動。此外契稅補貼、減免等政策仍將在三四線城市延續。”張宏偉表示。

　　■ 2015部分樓市新政

　　“3·30”新政

　　3月30日，《中國人民銀行住房城鄉建設部中國銀行業監督管理委員會關於個人住房貸款政策有關問題的通知》發佈，其中，針對商業貸款，提出“對擁有1套住房且相應購房貸款未結清的居民家庭，為改善居住條件再次申請商業性個人住房貸款購買普通自住房，最低首付款比例調整為不低於40%。”

　　同一天，財政部、國家稅務總局聯合發佈消息，從3月31日起，個人轉賣已購普通住房，免征營業稅的期限由此前的購房超過5年(含5年)下調為超過2年(含2年)。

　　北京公積金三次下調貸款利率

　　6月28日，北京住房公積金貸款利率從28日起下調。5年期(含)以下的公積金貸款利率由3.25%下調至3%;5年期以上的貸款利率由3.75%下調至3.5%。這是今年以來北京公積金第三次下調貸款利率。

　　三次降息

　　央行年內三次降息，利率降至歷史低水準。3月1日，央行下調金融機構人民幣貸款和存款基準利率0.25個百分點;5月11日起再次下調金融機構人民幣貸款和存款基準利率0.25個百分點。6月28日，央行第三次降息，5年以上商業貸款利率降至5.4%，公積金貸款利率降至3.5%，均已處於歷史低位。

　　本版采寫/新京報記者 方王洋

　　業績能完成嗎?

　　上半年萬科、保利、首開等品牌房企重在去庫存，接下來則是加大力度推出新盤、保住利潤

　　同去年北京樓市的低迷相比，在今年二季度開始的這場樓市回暖的大潮中，標桿房企在一線城市的表現似乎更加搶眼。以北京為代表，“日光碟”重現，量價齊升;土地市場白熱化混戰，硝煙再起;房企業績穩定增長、庫存快速去化。這一系列現象已經成為房企上半年業績的注腳。而下半年，抓住窗口期積極推出新盤、提升利潤空間、將成為各家關注的重點。

　　品牌房企業績完成近五成

　　今年上半年，多數標桿房企在北京市場上的表現都可圈可點。

　　據萬科北京公司相關負責人介紹，萬科上半年簽約額達到103億元。來自克而瑞統計數據顯示，中海北京上半年簽約額為36.86億元。而據北京中海相關人士透露，隨著項目逐步簽約，上半年北京公司實現簽約額46.22億元，含認購的銷售金額實際達到72.12億元。同時，據北京保利相關人士透露，截至6月30日，上半年北京公司實現簽約額68億元，認購額達80億元。

　　此外，包括龍湖、恒大、首開、北京城建在內的多家品牌房企，在上半年也已經完成或接近完成全年目標的五成。對此，業內人士分析，在上半年政策的頻繁刺激之下，前期觀望的購房人群正在加速入市，下一階段市場上行依然可期，預計今年主要房企的銷售完成情況都會好于去年。

　　儘管去化成效明顯，但也並非沒有壓力。一位資深業內人士就指出:“標桿房企在北京的銷售額長期保持穩定增長，但由於市場空間有限且競爭激烈，接下來若想在業績上有明顯突破也同樣不易。”

　　“有貨可賣”助房企發力

　　儘管品牌房企在上半年的復蘇行情中已經佔得先機，而真正角力的重心卻是在下半年。繼上半年品牌房企把重點放在去庫存之後，接下來將會加大力度推出新盤、保利潤。

　　據了解，多家品牌房企在下半年除了老項目推陳出新的基礎上，均推出了純新盤項目，以期全方位地吸收市場注意力。

　　比如，保利下半年重點有兩大純新項目，一是位於東壩和首開闔作的高端項目，將打造成北京頂級純法式城市別墅;二是位於通州的綜合體保利大都匯項目，首期將推出商住Loft産品。遠洋地産在下半年也將有5盤入市，包括位於門頭溝的遠洋新天地、位於房山的遠洋春天著、位於通州的遠洋悅山水、位於昌平的北七家項目和石景山區的劉娘府項目都將進入市場，這些項目涵蓋了自住房、商住LOFT等，産品線更豐富，這也將加速遠洋的回款。

　　“市場在今年二季度已經很熱了，這和市場上新盤量不足有一定關係，而房企在下半年積極推新，也是希望抓住樓市的窗口期，獲得業績的進一步增長。”一位分析人士告訴記者。

　　■ 北京看臺

　　萬科 下半年利潤欲增50%

　　儘管萬科總裁鬱亮在公開場合多次表示，萬科將不再僅僅追求規模增長;而在北京也沒有設置具體的銷售目標，但上半年的成交業績仍然看到了十足的動力。“萬科上半年實現簽約103億元，下半年的重點將會放在回款和利潤上。”萬科北京公司相關負責人介紹，公司希望下半年的利潤與上半年相比，能夠達到50%的增幅，具體將要從增加內部管控和生産開發等環節尋求，包括招採平臺的精細化和金融手段的廣泛運用等。

　　據悉，下半年，萬科在北京將會有包括西華府、金域東郡、如園以及位於通州、房山、延慶等的20個項目同時在售。據悉，房山長陽和通州臺湖將是萬科未來在北京的主要陣地。值得一提的是，位於順義高麗營的觀承別墅也將在下半年正式面市，而這也將是萬科在北京推出的第一個別墅項目。

　　龍湖 産品豐富，火力全開

　　龍湖好望山的清盤，雙瓏原著、長城源著等項目的順銷以及西宸原著一期的亮相，使得上半年龍湖在北京市場收穫頗豐。據悉，北京龍湖上半年簽約達到28億元，完成了全年近40%的業績目標(年度銷售任務為80億元左右)。鋻於龍湖在北京習慣採用“上四下六”的打法，龍湖在下半年將會火力全開。

　　其中，位於孫河的雙瓏原著在經歷了持續熱銷後，目前存貨已屈指可數，預期年內可以實現清盤;在昌平沙河的艷瀾新宸長橋墅，項目西區已經售罄，東區在售，這也將是今年的主力項目。

　　此外，從貨量的豐富性來看，龍湖已經為下半年的北京市場做足了準備。據北京龍湖透露，位於西三環樊家村的商業項目將會推出，主打小企業辦公;而在東壩的項目，則會以精裝學區的城市公寓亮相;此外，西宸原著雖然已經進入順銷期，但還有部分洋房預計也會推出。

　　“從總體來看，龍湖下半年在北京推出的項目業態分佈比較平均，産品組合也比較豐富。”龍湖地産北京公司相關負責人如是説。

　　恒大 豪宅、自住房齊推

　　據克而瑞數據顯示，2015年上半年，TOP20標桿房企的銷售目標完成情況尚好，目標完成率最高的是恒大，達60%，銷售金額893.6億元。在6月最後一週，恒大北京、成都等多地的項目同時開盤，總銷售金額高達62億元。

　　進京兩年，恒大地産在北京成功樹立了“自住房大戶”的標桿。由於旗下自住房項目位置均較好，再加上價格優勢因此一經入市即受熱捧。今年上半年憑藉兩個自住房，以及恒大領寓、恒大城兩個項目的商業部分，恒大在北京簽約近50億元。對於年銷售80億元的目標，已經完成超六成，這與恒大集團在全國盤面的進度保持了高度一致。而據記者了解，下半年恒大在北京依然貨量充足，並且業內關注已久的商品房項目也將陸續推出。

　　位於東壩的恒大華府，瞄準頂豪，將會在下半年面市;位於來廣營的恒大書院，商業部分也將開售;位於大興黃村的恒大未來城，商辦項目將推向市場。自住房項目方面，則將會有位於大興義和莊的恒大翡翠華庭開盤。

　　華潤 5盤同開 持續發力

　　據華潤置地披露，2015年上半年，華潤置地累計實現合同銷售金額約370億元，同比增長44.76%。按照全年780億元銷售目標計算，目前已達標47.44%。

　　事實上，從上半年的拿地開始，華潤已經表現出對於一線城市的青睞。年初，華潤聯合首開、平安聯合競得北京豐台區花鄉白盆窯村地塊，土地面積15.57萬平方米，規劃建築面積41.87萬平方米，總價86.25億元，成為北京新晉總價地王。據不完全統計，上半年華潤置地累計拿地金額達到291.6億元，僅北京、上海區域拿地便達244.72億元。

　　下半年，華潤將在北京市場持續發力，5個項目將會集中在7月、8月面向市場，包括門頭溝的悅景灣、大興的西元九里、門頭溝的西山墅、海淀的萬橡府、密雲的橡樹灣。

　　本版采寫/新京報記者 李捷

　　房價會大漲嗎?

　　上半年北京純商品住宅成交價同比上漲13%;業界認為，北京樓市進入上揚週期，漲價項目將會不斷增多

　　“其實從3·30新政以後，購房者信心就有所恢復，折扣優惠都收回來了，下半年房價一定漲。”當記者詢問下半年北京樓市走勢時，多位開發商都如是説。

　　據了解，上半年，北京樓市雖然顯得低迷，但成交呈現不斷上升趨勢，尤其是自5月份開始，5月、6月連續兩個月的純商品住宅成交量均維持在6000套以上，市場回暖趨勢十分明顯，改善型需求的活躍引領了這輪低谷期的成交回暖。

　　走出成交低谷

　　即使是成交低迷的上半年，北京房價也並未下跌。根據亞豪機構數據統計顯示，2015年上半年，北京純商品住宅(不含保障房與自住房)的成交量比2014年同期減少了10%左右，但成交均價為29222元/平方米，同比上漲13%。

　　“近期開盤的項目出現了漲價現象，也獲得了購房者的認可，這反映出北京樓市已經由低谷轉為上升期。”亞豪機構市場總監郭毅表示，截至目前，今年已經有三次降息，加之降低改善型客群的首付比例，使購房者入市積極。而有了需求的拉動，開發商自然有了漲價、加推新貨量的底氣。

　　土地市場“助漲”

　　土地市場也成為下半年樓市漲價的“導火索”。記者從北京市國土局獲悉，今年上半年，北京土地市場新增土地供應僅33宗，這一數字也創造了近8年來的新低。土地供應不足，也使得在6月以來樓市轉暖之下，豐臺、大興等多宗土地連續拍出高價，地價傳導房價，再次點燃下半年樓市漲價預期。

　　“最近成交這麼好，主要還是土地熱推動。大興連續拍出高價地，購房者的預期就看漲。近期項目來電來訪量明顯增多。”南四環某樓盤的行銷總監表示，市場上形成了趨好的預期，“每個項目都會加入提價行列”。

　　業內人士指出，在上半年調控政策利好不斷的市場背景下，北京樓市已經走出低谷進入了上揚週期。隨著下半年供應加大，成交量隨之被連續拉升後，漲價項目將會不斷增多。

　　本版采寫

　　新京報記者 自曾暉

　　■ 細看市場

　　高端住宅 成交旺盛 醞釀漲價

　　2015年北京進入“豪宅元年”，除了近20個報價在10萬元/平方米以上的頂豪項目爭霸外，高端項目(報價在6萬元/平方米以上)的成交也十分火熱。據了解，當下醞釀漲價的項目集中在目前成交價格為6萬-8萬元/平方米的項目中。

　　據亞豪機構統計，上半年北京公寓豪宅市場(報價在6萬元/平方米以上)共成交了1355套，同比大漲87%;成交均價為75717元/平方米，同比上漲32%。其中，位於安定門的盛德·紫闕、位於西四環的紫辰院、位於海澱區的五礦·萬科如園都躋身上半年豪宅銷售榜單Top10。

　　據盛德·紫闕開發商介紹，除了二環絕版的地段和現房優勢外，項目還採用了高標準的15000元/平方米精裝修，從智慧安防、新風系統都和今年北京頂豪項目保持同步水準。“項目上半年的售價穩定在6萬元/平方米左右，高性價比使得項目5月首次開盤就取得了12.8億的銷售業績。”

　　紫辰院的開發商介紹，項目位於西四環的核心地段，緊鄰1500畝的萬豐公園與悅澤園，項目自身還具備6萬平米的古典新派中式園林及重金打造了4大會所，業主更是享受直升北京十一學校與紫辰院合作辦學的北京十一學校中堂實驗中學，下半年項目還將推出升級産品。

　　在頂豪別墅方面，下半年預計推新的則有位於中央別墅區的金地中央世家。據開發商介紹，項目是獨棟別墅，戶型面積為600、800平方米，共有60多套房源，預計報價在2000萬-3000萬元/套之間。

　　改善型住宅 率先漲價 試探市場

　　目前，改善型項目撐起了北京上半年純商品住宅成交的半邊天。隨著政策鬆動、二手房回暖，供應量較少的改善型項目成交勢頭明顯升溫，因此率先在推盤時就小幅漲價，試探市場的接受度。

　　位於通州的合生濱江帝景就是大幅提升報價的代表。該項目去年8月入市時為29500元/平方米，今年5月的報價在30000元-35000元/平方米之間，目前報價已漲到35000元-37000元/平方米。

　　從7月入市項目來看，位於大興舊宮板塊的中冶德賢公館上調了1500元/平方米，而5月開盤時均價為45000元/平米;位於昌平回龍觀的首開國風美唐，此前報價為33500元/平米，7月開盤時也小幅上漲500元/平方米。

　　“真沒想到漲得那麼快，每平米漲了3000元，總價多了40萬元。”購房者王先生對記者説，他5月看中了大興舊宮板塊國韻村一套138平方米的三居，精裝修，當時報價是35000元/平方米左右，交了排號訂金後，他一直在等項目二期開盤。7月12日，銷售員告訴他，房子預計8月開盤，但報價已經上漲到39100元/平米，全部優惠折算後，他看中的低樓層房源可能為37000元-38000元/平方米。

　　“周邊的項目都賣到4萬多了，我們的價格很合理。”國韻村銷售人員對記者表示，附近的中冶德賢公館售價是46000元多元/平方米，6月開盤的首開保利·熙悅誠郡報價也到了43000元/平方米。國韻村是現房，預計今年就能入住，性價比高。排號較多，此前已一直提醒客戶二期價格會上漲。

　　業內人士指出，一些開盤項目的試探性漲價為周邊同區域項目提供了漲價的理由，而客戶熱情高漲，則成為下半年開發商漲價的底氣。

　　剛需産品

　　純住宅少商住佔比大

　　在上半年北京純商品住宅供應中，剛需類産品大多來自自住房項目，剛需類純商品房供應較少，集中在通州、房山等地的老項目中;新盤以商住類産品為主，目前也開始有意上調售價。

　　“目前報價已經漲到了24000元/平方米。”位於通州的首開香溪郡銷售人員介紹，項目為低密的4-8層花園洋房，7月新開了4號樓，價格比此前的21000元-22000元/平方米有小幅上漲，不過算上開盤的優惠力度，實際成交價格會更低一些。記者從北京市住建委網站上查詢到，首開香溪郡今年的簽約均價為21618元/平方米。

　　業內人士介紹，首開香溪郡只是通州近期開盤上調價格的剛需項目之一，同在7月開盤的區域老盤華業東方玫瑰，近期也迎來價格小幅上漲。

　　“目前報價在25000元/平方米，樓王精裝産品，價格上調是正常現象。”華業東方玫瑰的銷售人員對記者説。據了解，此前該項目在住建委的網簽記錄是23000元/平方米左右。

　　除了住宅外，一些剛需類LOFT項目也有意調高售價。“市場回暖了，我們考慮把LOFt加上精裝修，把價格做高些。”位於房山的合景領峰相關人員表示，目前項目在售的Loft産品為毛坯，最小戶型為45平方米，總價80萬元/套起。

　　業內人士介紹，今年入市的很多剛需項目都是在2013年、2014年拿地，由於土地成本較高，利潤壓力較大，隨著下半年市場轉暖，剛需類産品也將逐步上調售價。