靠著定價低，面向大眾的特點，剛需盤堪稱樓市中的雷霆拯救隊，已經多次在成交低谷中將市場硬生生地拉了回來。像2010年時的中糧萬科長陽半島以及2011年的龍湖時代天街，都憑藉一萬出頭的門檻價，在入市當天便全部售罄，使得剛需項目成為市場回暖的主要動力。

　　而如今，樓市再次經歷著從低谷到反彈的輪迴，日光碟、夜光碟開始交替出現，但令人意外的是，熱鬧與喧囂中要麼是改善盤在歡呼，要麼就是豪宅項目在慶功，已經很難尋找到剛需盤的身影了。曾經的拯救者，在這次的回暖中似乎更需要被拯救。

　　而剛需盤的困境似乎才剛剛開始，亞豪機構統計數據顯示，6月份預計僅有20個項目入市，不但數量上創下新低，而且像通州、大興、順義、房山、昌平，這五大熱點區域，居然沒有一個住宅類的剛需新盤入市。業內人士表示，大量低價自住房，擠佔了剛需項目的空間。受困于土地成本，許多剛需項目位置不如自住房，價格卻高出了不少，在當前的市場中，自然很難受到買房人青睞。

　　新入市項目頻報熱銷 新增供應卻創歷史新低

　　最近幾週，政策利好和降息刺激開始發酵，新入市的項目都交出了令人滿意的答卷。

　　上週末開盤的亦莊·金茂悅、北京城建·海梓府、海淀的華潤·萬橡府等項目都表示遭到購房人搶購。其中，亦莊金茂悅再次推出小戶型産品，共計102套戶型面積為74平方米至128平方米的兩居和三居。開發商方面表示，40分鐘便有90%房源售罄。與亦莊金茂悅一路之隔的北京城建·海梓府也在上周開盤，主打兩居室和疊拼産品，均為精裝修準現房，均價31000元/平方米，也表態被搶購。還有豪宅項目華潤·萬橡府，新推出的為236平方米的精裝大戶型，均價達到63000元/平方米，開發商聲稱當日認購超8個億。

　　不難看出，在改善型項目和豪宅産品的帶頭下，樓市成交已經明顯回暖。但這種回暖勢頭能否持續，至少從下個月的供應量上看，並不樂觀。

　　亞豪機構統計分析顯示，6月份，北京樓市預計僅有20個項目入市，其中包括首開保利·熙悅誠郡、順鑫·瀾山印象、中海金璽公館等在內的10個純新盤，以及像北京奧林比克花園、璽萌公館、密雲華潤橡樹灣等在內的10個老項目後期。亞豪機構副總經理高姍表示，這已經是2015年以來，連續第6個月開盤數量未超過20個了。與2、3月份的淡季相比，6月是一貫的銷售旺季，但卻僅有20個新盤項目，也創下了歷史新低。即便在調控風聲最緊的2012年，6月同期也有25個項目開盤。

　　不難看出，樓市成交火熱的背後卻是新房供應量日漸萎縮的現實，數據顯示，今年前5個月，商品房供應僅為20238套，不足去年的一半，也創下了近十年供應量的新低。而這樣的局面，至少從新盤的供應量上還沒有改變的跡象。

　　大興、房山、順義、通州、昌平無一剛需新盤入市

　　按照慣例來説，6月份已經進入樓市銷售的旺季，但是從開發商的態度來看，對於推盤這件事情，顯得有些“意興闌珊”。尤其是剛需樓盤，居然出現了供應荒。亞豪機構提供的6月份預計開盤的項目資訊中，大興、房山、順義、通州、昌平這五大新城區，居然沒有一個剛需新盤入市，這在近年來剛需盤力扛樓市的背景下，是從未出現過的。

　　其中，昌平和通州在6月份沒有新項目供應，順義區雖然有四個項目入市，但三個是商住樓産品，另一個是高端別墅。房山和大興分別有一個新盤項目，也都是主打改善性需求的中大戶型産品，定價在同區域中也較高。

　　對於剛需盤的供應荒，高姍分析認為，低迷主要源自於開發商“不想推”以及“不敢推”。由於政策暖風的推動，北京樓市的成交已經出現顯著回升，但五月頭十八天的成交均價僅為26327元/平方米，環比上月同期甚至出現小幅下滑。賣得動項目卻賣不上價格，讓部分追求更高利潤的開發商在主觀上“不想推”。

　　而另一方面，北京住宅市場存量在短期回落至7萬餘套之後，又重新站回8萬套的關口。根據亞豪機構數據統計顯示，截止到5月18日，北京商品住宅存量套數為80550套，按照4月的成交量來計算，去化週期需一年有餘。而在這其中，現房住宅的存量甚至比期房還高出8116套，項目滯銷的程度由此可見一斑。受到如此冗重庫存的掣肘，沒有萬全的準備開發商不敢輕易推新入市。

　　不僅如此，自住房的競爭也搶走了不少本屬於剛需盤的購房人。以大興區為例，區域內中小戶型的剛需樓盤集中，自住房的供應量也同樣很大。價格的關係導致剛需盤在與自住房的競爭中處於劣勢。據亞豪機構監測數據顯示，大興自住房的均價基本上在10000-22000元/平方米，普通商品住宅的均價則在23000-35000元/平方米，可見，在自住房的直接競爭中，價格優勢讓自住房吸引了大量本屬於剛需盤的購房人。

　　“生面孔”和“老熟人”成新盤主力

　　另外，6月預計入市的新盤項目中，首次入市的“新面孔”佔了一半的比例，有10個項目是首次入市的純新盤。還有多個已經入市多年但近來卻沒有動作的老項目後期也在6月集中入市。例如勝古譽園上期入市為2012年底，璽萌公館上期入市也是在2012年，溪水雅地·尚著上期入市為2011年，還有東壩的北京奧林匹克花園也是銷售多年的老面孔。

　　為何樓市供應出現這樣的極端，不是純新盤就是多年未有動靜的老項目，對此，業內人士認為，這兩種項目在目前的市場現狀下都擁有明顯的優勢，一方面不受現有滯銷庫存的制約，另一方面定價相對靈活，純新盤定價不用參照前期價格，而多年未入市的老項目也因為本身地價成本較低，價格調整方面更加靈活。在樓市剛剛回暖的初期，這類項目可以憑藉價格優勢，抓緊入市搶佔市場。另外，這類老項目後期多位於成熟片區，地理位置較好，各種配套也較為完善，競爭壓力相對較小，因此市場接受度較高，去化相對較為容易。

　　漲價開始成為新盤的選擇

　　剛需盤的減少，也必然帶來了6月份新盤價格的攀高。從已經公佈價格的項目上看，6月新盤中，雖然有樓盤維持了前期的價格，但更多的項目開始嘗試提價。像將要入市的位於密雲縣的華潤橡樹灣，報價16000元/平方米，與其去年入市價格持平；而朝陽區的北京奧林匹克花園項目預入市價格則提升為45000-50000元/平方米，而其周邊首開常青藤項目前一期售價僅為38000元/平方米。

　　剛剛推出洋房並很快售罄的泰禾·拾景園打算在近期加推部分洋房，開發商也放風稱價格將有所提升。

　　“泰禾·拾景園的一期洋房的價格為420萬起，贈送6000元/平米精裝。很快就賣光了，許多朋友托我買房，我都得反覆強調是真的賣光了，並沒有預留房。”泰禾集團總裁助理、集團品牌總經理沈力男向北青報記者表示，二期的洋房部分也很快會推出，戶型與前一期一樣，但價格可能會有所調整，尤其是贈送面積較多的上躍和下躍戶型，售價都將有一定提升。

　　對此，高姍分析，土地供應的稀缺使得近年來城區核心區域高價地頻出，土地成本的攀升使得項目預期售價不得不在高位，而受此拉動，其周邊老項目的售價也“水漲船高”，東壩區域和通州臺湖都是典型例子。

　　儘管市場升溫，給房價帶來了上漲壓力，但不少業內人士仍認為，當前的購房時機仍然很好。北京房地産業協會秘書長陳志表示，對於具有支付能力的人而言，當前是重要的購房窗口期。他預計北京的普通商品房和改善型商品房，將在6、7、8月份迎來重要發力期。一方面，企業在這幾個月會大量推盤，吸引客流；另一方面，由於股市進入“慢牛時代”，因此部分資金可能會撤出進入樓市。

　　文/本報記者 李桁