在地産市場，經常充斥著一些約定俗成的“理論”。其中，“以租養房”就非常流行，常被市場人士用來當作買入的支撐依據。那麼，“以租養房”真的靠譜麼？深圳整體租金回報率能否支撐起這個買入邏輯呢？記者就此進行了調查採訪。

　　■ 深圳特區報記者 陳文標

　　租金回報率一路下滑

　　用房租抵消大部分甚至全部房款，還完貸款後能凈剩一套房。多年以前，這種“以租養房”的模式幫助許多人實現了房産投資夢。但是，今天這“妙招”似乎並不靈了。

　　據了解，深圳房價經過多年上漲後，二手市場的租金回報率已經跌到了歷史的低位。根據深圳中原研究中心提供的數據，2004年全市的租金回報率普遍高於6%的水準。其中，租金回報率最低的是鹽田，為6.34%；租金回報率最高的是福田，可以達到約7.80%。

　　但如今，房價連續高漲，二手房租在長期處於跑不贏房價漲幅的狀態下，租金回報率持續下跌。數字顯示，從2004年至今，二手房價漲幅為657%，二手房租金漲幅僅為105%。

　　深圳中原研究中心經理王飛告訴記者，目前全市二手房的租金回報率已跌到了1.96%，遠低於2004年的7.27%。在深圳買一套房要通過租金來收回成本的話，需要50年以上的時間。“如今衝進市場的客戶，無論是自住還是投資，‘以租養房’的買入邏輯是難以得到有效支撐的。”

　　租金僅佔月供四成左右

　　租金無法覆蓋所有月供已是事實，那麼到底能覆蓋多少呢？Q房網的房産經紀人李亮告訴記者，全市來看大約四成左右，熱門中心地區像福田、羅湖大概能覆蓋到五成。“具體能覆蓋多少，還得看地段和樓盤品質，但普遍以四成為主。”

　　王小姐四月份在福田買下了一套價值240萬元的二手房，月供9000多元。明年才打算入住的她，將房子以5000元的價格出租，自己每月承擔4000多元的房貸，覆蓋率達50%以上。“暫時來講壓力不大，但明年一旦入住就要自己承擔9000多元的月供，壓力真的不小。”

　　從中原研究中心的數據來看，租金回報率也遠遠不及抵押貸款的利率。2014年“9·30”新政之後的一個月裏，全市租金回報率為2.51%，同期的房貸基準利率為6.55%，租金回報率與基準利率之差為-4.04%。儘管在近期連續降息的作用下，全市租金的回報率與房貸基準利率的差值反而有所收窄，從2014年初的-4.3%下降到了2015年10月的-2.93%的水準，但仍然遠不能彌補貸款利息。

　　“在深圳，租金的漲幅遠不及房價，通過‘以租養房’基本沒有機會了。”王飛表示，現在的房産投資客主要追求資本利得和投機收益，價低時入市，價高時出手。

　　租金回報率回歸難度大

　　“以租養房”基本上是不可能了，但也有一些投資客仍然寄希望於租金回報率回歸。“回報率高當然好，出手之前還可以少虧點。”近年來一直從事房産投資的黃先生表示，為了讓房子增值，普遍要“養”一兩年，所以哪怕租金養不起房，回報率高還是能緩解租金壓力的。

　　但接下來的行情可能會讓黃先生失望了。業內人士分析，短期內看不到租金回報率大幅上行的可能性。房子本身的折舊、租金上行壓力增大、房産稅出臺等因素，都可能導致租金回報率繼續走低。

　　租金回報比的均值回歸，意味著租金的上升或者是房價的下降。但目前實體經濟及租房市場房源充足，加之房租已經處於高位，繼續大幅上升的可能性不大了。據深圳鏈家研究中心的數據顯示，10月份平均租金首次超過70元每月每平方米，環比上漲4.8%，同比上漲32.3%，套均5093元/月，許多受訪的年輕租客均表示“壓力較大”。

　　可能出臺的房産稅也將進一步侵蝕租金回報率的空間，導致投資客的機會成本加大。但從中長期來看，在資本外流、寬鬆貨幣政策邊際效應遞減的宏觀環境下，房價的調整反而有可能會帶來租金回報率稍微回歸。

　　“當前資本外流，實體經濟下滑，已經不再支援央行繼續調降利率，而更多的會促使央行降準來對衝資本外流帶走的流動性。從樓市從宏觀到微觀的整體環境來考慮，似乎租金回報比已經走到了一個不可長期維繫的低位。”王飛如是説。

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　　深圳特區報訊（記者 陳文標）最新數據顯示，10月份深圳住宅租賃成交量環比增長6.2%，平均租金首次超過70元每月每平方米，環比上漲4.8%，同比上漲32.3%。由於小戶型租賃成交活躍，套均租金回落至5093元/月，但單套租金仍比去年增加807元/月。

　　各區成交量呈現“兩增三降一穩定”的局面。福田、南山環比增長，其中福田依然是租賃最活躍區域，佔比為33.8%，環比增長7.9%；南山環比增長22.5%，佔比為28%，蛇口、後海、前海成交活躍；鹽田、寶安、龍崗環比分別回落14.8%，6.9%，3.3%；羅湖保持穩定，環比微增0.7%。

　　租金方面，平均租金和套均租金走勢出現了分歧。平均租金持續上漲，且創下新高，首次超過70元每月每平方米，但套均租金回落至5093元/月，比上月減少128元。深圳鏈家研究中心分析稱，出現這種情形主要是由於整體租房需求較為旺盛，房價處於高企階段，使得業主心理租金預期依然上漲；其次是福田、南山等高房租地區佔比增大。套均租金回落則主要是因為中小戶型成交活躍、佔比增加，拉低了套均租金。

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