繼“單獨二孩”放開後，上月底十八屆五中全會決定全面放開二孩生育。現在仍有不少人還在糾結到底是生還是不生，不過進入普遍二孩時代的步伐勢不可擋，樓市已經有不少開發商開始搖旗吶喊：“大戶型好賣了，四房要成主流了。”其實，青島也有不少二孩父母或準二孩父母在考慮買房換房問題。記者目前在30人中進行了一次小調查，結果顯示，有近半數被調查者表示生二孩會換房，九成的被調查者認為生二孩家裏要有三個房間或以上。

　　故事一 一步到位面臨首付難題

　　“我和老公本來打算今年就買房，但是二孩政策一放開，現在計劃全亂了。”來自臨沂的王璐和老公在青島工作了五年，今年女兒剛剛出生。“我們夫婦這些年攢了一些錢，然後公公婆婆也幫忙出了些錢，首付是湊出來了。”王璐説，“其實房子已經看好了，就在東李那邊，本想買個高層小套二，這樣首付差不多，負擔也不重。”不過“全面二孩”消息發佈後，不少親戚朋友都讓王女士再接再厲生一個，這樣一下看兩個孩子還省事。“現在得重新考慮房子問題了。”王璐告訴記者，“如果兩個孩子都是女兒還好，可以住上下鋪，但萬一給現在的女兒添了個弟弟，那我就必須買多戶型的房子了。”“現在青島房價也不低，我和老公還是租房居住，本來老公意思是先買個小房子過渡一下，我是堅決不同意。”王璐説，“將來換房要搬家很麻煩，要是買房賣房有時間差，還得租房住。”王璐説，“萬一將來再限購怎麼辦？”

　　不過王璐一算賬，要想把小套二改成小套三，至少要比原來多付出將近20萬元。“現在首付已經是父母盡力了，肯定不現實。不過放在貸款裏，每月壓力可是讓人喘不過氣。”本來王璐寄希望於開發商宣傳的低首付，不過很快她失望了。“説是先首付一成，但是還得要在三個月內付清全部首付，這根本不現實。”不過王璐不想放棄一步到位的想法，“今年房貸政策放鬆，首付降低，利率調整至歷史新低，購房門檻降低。”王璐説，“因為首次購房時一次性購買四房，既可以享受目前低至2.5成的低首付，又可以免去未來房價上漲可能增加的成本。”不過她已經做好了打算，每月的支出也仍然會比較大，夫妻雙方之間需要一人的收入足夠負擔房貸，一人的收入足夠負擔家庭生活成本。

　　故事二 學區房購買意願上升

　　“現在小學學位那麼緊張，不知道全面放開二孩後會怎樣？”相比有些家長，市民李先生更是未雨綢繆，已經開始在尋覓市南一些“名小”的學區房。計劃要二孩、想換房的李先生表示，全面放開二孩，小學學位競爭只會更加激烈，最好是提前買好學區房。“對於二孩家庭來説，相當於每人只花費學區房的一半價格。所以，全面放開二孩政策後，島城學區房的地位將更加不可動搖，學區房及入讀名額的爭奪也將愈發激烈，學區房的價格可能更加堅挺。”李先生説，“現在兒子四歲，今年或明年買上學區房，然後第二個孩子出生，這樣一個學區房可以用兩次，很划算。”

　　李先生一個朋友是房産仲介，他告訴李先生，“全面二孩”政策對包括學區房市場在內的二手房市場衝擊可能會更直接，因為部分家長持有學區房的時間將會增加，熱門區域學區房的流通速度將會變慢，令房源更為緊俏，像江蘇路小學、大學路小學、太平路小學等名校的學區房預計未來價格將進一步上漲。“我覺得朋友分析得有道理，已經委託朋友幫忙尋找房子。”李先生覺得當下有些父母還在猶豫是否生二孩，還沒有考慮到學區的問題，因此當下趕緊出手是上策。

　　不過李先生發現，雖然早出手，但是學區房的價格仍然讓他有些難以接受。“今年都説青島房子降價了，但是學區房價格一直在漲。小的單價貴，大的總價貴。”李先生的難題是否賣掉自己的房子換成一套學區房。

　　故事三 以小換大先租房過渡

　　“還好可以在弟弟家暫住一段時間。”如今，劉晶一家因為換房子的事情犯愁。去年，在青島放開 “單獨二孩”後，劉晶夫妻倆便計劃再生一個孩子。今年9月份，他們家的第二個孩子出生了，大女兒則升上一年級。家裏新添一口人，現在劉晶覺得一家人居住的套三房不夠用。因此，劉晶兩口子便開始了換房之旅。

　　“一家子都在這裡住慣了，想在同區域內換套房子，日常生活也方便，老人接送孩子上幼兒園也方便。”劉晶説，不過她發現想要換房並不容易。“生了二胎，三房戶型顯得也不夠住了。”劉晶説，現在孩子小時候尚且可以用上下床過渡。但如果孩子長大，還是需要一定的個人空間。因此，想要三代同堂，就必須父母一間，孩子一人一間，老人一間，所以四房才是剛需産品。不過劉晶發現，市面上的四房産品並不多。“別説剛需盤基本沒有，改善盤也很少，倒是一些高端盤有這個戶型。”這還真應了一位業內人士的觀點：家庭“普遍二孩”後，樓市最大的變化就是四房變成剛需改善品。

　　“現在我們已經把房子賣了，但是發現想要買房子並不容易。”如今，劉晶已經打算不再局限于新房，“實在不行買二手房也行。”

　　故事四 雙房組合助力升級“3+1”

　　“自從第一個小孩出生後，父母就來到青島幫我照顧小孩。”市民鄭先生表示，難以避免的家庭小摩擦也讓他覺得和父母分開住，更有利於家庭和諧。2010年，鄭先生已經在新都心購買了一套90平方米的套三房，當時他還覺得挺滿意，“一家三口加上父母一起居住剛剛合適。”但“二孩”政策放開後，他和妻子就有了再生一個的打算，家庭升級成“3+1”，再加上兩位老人，最起碼需要四個房間。鄭先生告訴記者，一開始他準備把自己的套三房賣掉，換一套140平方米以上的四房，用賣掉舊的套三房的錢去支付新的寬敞四房的首付。

　　“青島市場上的大戶型太少了，還是決定給父母再買一個小房。”鄭先生在和父母商量後，在同一個小區給父母另外購置了一套小戶型，“父母和我們都可以有自己的空間，又可以幫我們照顧小孩，我們也方便照顧父母。”鄭先生説，父母和妻子都很滿意現在的居住方式，少了一起居住的摩擦，關係反而更融洽了。

　　“也就是運氣好，因為我們小區附近這種出手的小戶型住宅不多。”鄭先生説，給父母買小戶型也有好處，如果以後再換大房子在一起居住，小戶型還可以出租或者賣掉，也是一種不錯的投資選擇。“等到過幾年，青島市面上大戶型多了，我們換房子也不麻煩。”

　　【業界觀點】二孩帶動樓市還需觀察

　　近日，“全面實施一對夫婦可生育兩個孩子政策”剛一齣臺，就被反應迅速的開發商嗅到了新的商機：二胎放開給樓市帶來重大利好；二胎放開將有效刺激換房需求；二胎放開將是未來房地産發展的人口紅利等等，諸如此類的説法被迅速移植到了項目的戶外廣告，宣傳語上。廣州某樓盤甚至推出了破解二孩、婆媳難題的“逆天戶型”：88平方米的複式戶型，被打造成四房兩廳三衛。

　　實際上，不僅是學區房，“二孩”為房地産市場帶來的紅利是顯而易見的。根據機構統計，目前樓市的購房人口結構，20—44歲的人口是買房的主力，大部分人在25-30歲的時候就會面臨首次買房置業需求。根據測算，如果全面放開二孩，那麼在2050年，20-44歲的人口比例將比不放開二孩時增加4%，增加規模達到1.28億人。這部分新增人口將使房地産行業直接受益。同策諮詢研究部總監張宏偉表示，當前樓市已經進入下半場，人口紅利對樓市影響趨弱，二孩政策全面實施並不會馬上對樓市産生較大的影響，“但對於提振樓市需求、延緩樓市增量房增速下滑會起到一定作用，對當前樓市去庫存也有積極的意義”。

　　不過，也有業內人士認為這並不全面，因為單套住宅中的房間數量的簡單增加並不能完全解決二孩家庭的生活和發展，四房不等於3房+1房。通常除雙胞胎之外，兩個孩子之間存在一定的年齡差，相當多數也會有性別差。由於這樣的改善型需求功能性要求更高，細節更多，對開發商研發能力提出更高要求。比如對戶型功能設計應考慮客廳更大的公共活動空間，考慮父母或保姆居住的空間、考慮更多的儲藏功能等等。當然，不同的家庭需求更是差異化，這對開發商的産品研發能力提出更高的要求，這也將是未來開發商的核心競爭力之一。(記者 王曉磊)