《家天下》記者看樓團之西部篇

　　一直偏于廣州城西一隅的廣鋼新城，從去年保利、中海、方興、金融街、北大資源、深振業、華發等7家央企發展商進駐，就被攪得熱火朝天。2年內將投入1000億元進行規劃建設，百畝國際級中央公園、城市級主題商業、大型公建、9所名校、5家三甲醫院，還有廣州最密集的五維立體交通網，這個將接棒珠江新城成為廣州城市發展亮點的區域，其將會成為廣州樓市未來五年最大轉捩點，受到多家房企的青睞。目前，中海花灣壹號率先登場，金融街·融穗華府不日開售，葛洲壩·保利曼城也已經開放迎客。但到底誰才是廣鋼新城的置業標桿呢？日前，《家天下》記者看樓團探訪了廣鋼新城這三個已面世的樓盤，儘管都是面向剛需和首改市場，但卻是各有特色，哪個樓盤更適合哪一類置業人群，還是值得細細揣摩。文/圖：廣州日報記者梁紅舉

　　規模PK 中海花灣壹號以量取勝

　　在廣鋼新城的所有項目中，中海花灣壹號是廣鋼新城規模最大、業態最豐富的旗艦項目。一方面，中海花灣壹號建築面積約130萬平方米，超過廣鋼新城其他發展商開發規模之和。金融街·融穗華府的建築面積逾23萬平方米，只有中海花灣壹號的1/5，葛洲壩·保利曼城更小，總建築面積逾11萬平方米，不到中海花灣壹號的1/10。中海花灣壹號是廣州老城區最大規模的國際地標綜合體，物業類型涵蓋住宅、國際公寓及主題商業街區MALL，除享受廣鋼新城的所有配套之外，項目自身還打造了一個約6萬平方米的3重園林健康系統。金融街·融穗華府自身也擁有約2.5萬平方米的內部園林，因地制宜打造的“8+1”全家庭週期水景園林景觀也頗有看點。葛洲壩·保利曼城只是4棟層高39米的塔樓，內部也有商業街。

　　相對而言，更大的社區意味著更齊全的配套、更旺的居住人氣。中海花灣壹號本身具備綜合體優勢，目前已有大型超市、電影院等主力店意向入駐。金融街·融穗華府、葛洲壩·保利曼城自身只有裙樓和底層商鋪，到時可以便利店、快餐等社區鋪為主，業態種類和檔次都不足。不過，選擇金融街·融穗華府和葛洲壩·保利曼城，小區或許不會那麼嘈雜。

　　地段PK 中海最便利，融穗華府近中央公園

　　從現狀看，位置最佔優的是中海花灣壹號，位於鶴洞路旁，廣鋼新城規劃的4個地鐵站中有2個位於其步行5分鐘範圍內。記者測算了一下，中海花灣壹號距一號線西塱站和廣佛線二期鶴洞站（預計年底開通）僅步行5分鐘距離，公交站就在小區門口，目前已開通23條公交線，距離西塱公交樞紐也僅300米距離。從海珠區往西過鶴洞大橋後第一個掉頭位就可以去葛洲壩·保利曼城，但離鶴洞路還有段距離。如果繼續直走，大約1公里就是中海花灣壹號的售樓部和項目。而金融街·融穗華府位於中海項目背後，去融穗華府必須在西塱立交橋橋底大車掉頭處掉頭，然後從路邊再進去項目約2公里左右。

　　目前，葛洲壩·保利曼城和金融街·融穗華府的位置不及中海花灣壹號方便。就算廣佛線二期開通，兩個項目距離鶴洞站有400~500米。不過，從長遠看，未來的葛洲壩·保利曼城和金融街·融穗華府均位於廣鋼公園旁，尤其是融穗華府位處廣鋼中央公園第一排，享有觀賞園林景觀的最佳視角，三大公園環繞，居住環境得天獨厚，受馬路噪音影響較小，景觀資源也更加好。

　　戶型PK 中海最豐富，金融街保利最極致

　　從戶型看，中海花灣壹號的選擇最豐富，包括約80平方米兩房，90平方米、95平方米小三房(2+1)，110平方米、120平方米大三房(2+1)，140平方米四房(3+1)、160平方米四房(3+1)，這顯然更符合改善型買家的需求。此外，還有公寓中海花灣國際，面積為38~70平方米的Loft小複式。中海産品戶型方正、覆蓋全面，並且三房、四房戶型有不少贈送面積，使産品變得更加靈動。四房單位有140平方米和160平方米兩種戶型，不過兩個單位的室內間隔基本一致。

　　如果説中海花灣壹號的戶型在市場上屬於經典款，另外兩盤則各有所長，金融街·融穗華府戶型面積為70~110平方米的兩房至四房，葛洲壩·保利曼城則是80~113平方米的兩、三房。其中，戶型空間利用得最為極致的要算金融街·融穗華府，葛洲壩·保利曼城113平方米的單位是三房加可改動的入戶花園，而金融街·融穗華府110平方米則是直接設計成四房。

　　金融街·融穗華府110平方米的四房單位安排得非常緊湊，四個房間沒有極小房。不足的是廚房沒有帶工作陽臺，但客廳的橫廳和大景觀陽臺設計則顯得很大氣。另外，金融街·融穗華府約91平方米的三房有小入戶花園和套房，而葛洲壩·保利曼城小三房雖然面積只有83平方米，但沒有主人套房，這也是“剛需”客最喜歡的空間分隔之一。據了解，廣鋼新城除了目前推出的這三個項目有豐富的中小戶型單位可以選擇外，後續的項目都將以大戶型居多。

　　價格PK 保利曼城最有優勢，其他兩家差不多

　　中海花灣壹號最早開售，此前業內專家均分析認為價格應該在4萬元/m2左右，但8月底開售時，最低價2.8萬元/m2，整體均價3.1萬元/m2，讓業界唏噓不已。金融街·融穗華府的售價顯然參考並綜合考慮了中海花灣壹號的售價，價格定在2.8萬~3.2萬元/m2。就算價格與中海花灣壹號一樣，但金融街·融穗華府三房、四房單位面積更小，所以總價也將更低。

　　價格最有優勢的應該是葛洲壩·保利曼城，儘管它還尚未公佈售價，但從拿地價格來看，值得期待。中海花灣壹號當時的樓面地價達到約2萬元/m2，金融街·融穗華府更高，折合樓面地價超過2.2萬元/m2。葛洲壩·保利曼城相比廣鋼新城其他項目，拿地價低於周邊項目5000元/m2，因此具有項目密度更低、拿地樓面價較低以及本土品牌的優勢。

　　廣鋼新城看樓日記

　　用歷史眼光看芳村樓價

　　上世紀九十年代初，芳村當時仍是一個郊區，商品房供應不多，汾水小區商品房單價已飆升到四五千元一平方米。不過在2000年後，地産行業不景，直至“非典”期間，樓梯樓單價掉到2000元/m2左右，當年地鐵公司出售一些高層電梯樓尾貨，也就是“二三字頭”，十多萬元就有一套全新未住的電梯房。其間新開盤的花地城廣場電梯樓價格也是五六千元一平方米。

　　整個芳村區較有代表意義的住宅大盤在廣信係紅棉苑之後就數逸彩新世界和恒荔灣畔，兩個港資開發商開發的樓盤把芳村樓的素質提升了檔次，恒荔灣畔當年2006年開售“七八字頭”，讓芳村人吃了一驚。之後兩年，芳村高爾夫地塊開拍，樓面地價到“7字頭”，而當時芳村花園電梯樓價格也僅比地價貴1000元而已。

　　芳村樓價全面過萬元是芳村高爾夫板塊開售時推高的，公園九里開售價1.4萬元/m2，芳村本地人都認為太貴，生活配套又不方便。讓芳村樓價整體上2萬台階的是廣鋼新城的地價與樓盤開售。

　　隨著廣鋼、廣船搬遷，未來據説還有千億配套，現在率先見到的是有軌電車的規劃。對比廣鋼新城片區，交通便利度的確要比龍溪路一帶要好，12月28日開通的廣佛線二期，廣鋼新城的盤與海珠區聯繫最方便，也可借用沙園樂峰廣場一帶的商業配套。對於廣鋼新城的盤來説，從拿地成本以及規劃願景看，不賣過4萬元/m2是不及格，但是就芳村區域來看，從2萬到4萬元/m2這個臺階上得有點大，工廠搬遷，購房人群只能靠外區，他們憑什麼來廣鋼新城買房呢？如果要看生活配套和教育，芳村人也認為這邊的性價比不高。記者李鳳荷

　　有多少愛值得等待？

　　真正來説，廣鋼新城三個盤各有韆鞦，優點缺點都存在。本報記者團人員並不多，但在選擇上也各有偏重。比如，中海花灣壹號目前雖然看起來最美，但超高層、大戶型浪費面積的説法也有，葛洲壩·保利曼城還只是一個模型，但持幣等待其開盤的“剛需”客也不少。在這三個盤中，戶型設計、未來居住氛圍最被記者團看好的金融街·融穗華府，目前卻遭遇最尷尬的現實。

　　從整體規劃來看，按照紐約曼哈頓規劃理念整合商業中心、高端居住中心、生態中心三大黃金板塊，打造的廣州唯一國際中央居住區的廣鋼新城無疑將取代正熱的珠江新城，特別是其約30萬平方米的廣鋼之路世界級中央公園，可以完全媲美美國高線公園，那個保留16處工業遺産改造的2.9公里中央綠軸，將是廣州唯一的工業文化遺産的中央公園。從已面世的和進駐企業透露的情況來看，三個盤將是“剛需”客和首改客在老城區最後的期待，因為此後的項目將大多是大戶型。從價格看將是這一板塊最後的盛宴。有業內專家預計，隨著廣鋼新城各個項目入市，未來將成為廣州樓市未來五年最大轉捩點，樓價4萬元/m2將是起步價。

　　記者 梁紅舉

　　置業老城享便利 入市新區為面積

　　此行看樓，感觸最大的就是老城區的便利依然還是“魅力無法擋”，位處北京南的江畔雅苑雖然處在橫街窄巷內，但卻是難得的鬧中取靜，下樓走不到3分鐘就是地鐵站；在10分鐘範圍內，想飽口福的話，旁邊就是美食扎堆的文明路，達楊的椰子燉雞、百花甜品店的紅豆沙、老西關的瀨粉……兩三間店舖吃下來，就已經能讓你扶墻走了；想逛街、雲集了廣百、天河城百貨的北京路幾乎就在家門口……老城區的便利在這裡一一盡享。難怪江畔雅苑一上市，就能迅速售出九成了。

　　當然，老城區的價格確實不算低，目前江畔雅苑一套77平方米的單位至少也要270萬元左右，這樣的價格在當下新鮮熱辣的廣鋼板塊已經可買到融穗華府一套90平方米的三房，而且還是4.2米南向寬廳、三面單邊的設計。未來，廣鋼板塊的配套相當完善，地鐵、大型商業、教育配套一一俱全。對買家而言，到底是應該選擇老城區還是新板塊，關鍵還是需要看自身的需求。像我這種“好吃”一族，當然會選擇老城區，而且，就交通而言，位處城區的中心無疑交通會更便利快捷。若想以同樣的總價能多擁有一間房，那顯然價格相對低廉的新城區的選擇會更廣泛。記者王荔玨