有業內人士表示，現在在京開發商基本上已經習慣北京5萬元/平方米起的樓面價了

　　■本報記者 王麗新

　　“現在在京開發商基本上已經習慣北京5萬元/平方米起的樓面價了。”某豪宅項目行銷負責人向本報記者透露，未來北京售價“10萬元+”的豪宅市場競爭將異常慘烈，尤其對上市公司來説，在銷售、利潤指標的要求下，銷售壓力非常大。

　　值得注意的是，10月下旬以來，北京、南京、杭州、佛山等多地拍出多個地王，繼2012年房企瘋狂拿高價地之後，土地盛宴再次撲面而來。

　　“誰拿完地王都暈，當初玩命拿地的開發商都在趴著，等待同區域下一個地王出來為自己解套。”某上市房企高管接受《證券日報》記者採訪時透露，因為資金來源不同，央企、國企有造地王且“扔在那兒”的實力，但真正的上市公司一般不會去拼地王，因為對股東無法交代。

　　地王扎堆出現

　　在北京拍出了7.5萬元/平方米樓面價的史上全國最貴單價地王后，開發商瘋狂搶地的腳步就幾乎沒有停歇。

　　據《證券日報》記者不完全統計顯示，10月20日至10月30日期間，以北京為核心的5個城市爆發了土地市場熱潮，共拍出6個地王。

　　10月20日，在北京土地市場上，經過104輪競拍，葛洲壩以總價49.5億元、配建4.1萬平方米公租房以及6.18萬平方米回遷房的代價競得北京豐臺樊家村宅地。據計算，地塊商品住宅部分的樓面價高達7.5萬元/平方米，成為北京有土地出讓紀錄以來的單價地王。

　　10月28日，在南京土地市場上，經過33輪激烈角逐，保利地産以21.6億元摘得河西G39地塊。按計算，G39地塊的樓面地價24026元/平方米，是南京史上最貴地王。而該地塊的起拍價僅為13.16億元，溢價率高達64%。

　　頗為值得一提的是，在10月底的這一週裏，南京共推出12幅地塊，但拍出了4個“地王”（包括區域地王）。除了上述河西地王外，還包括城北新地王，樓面價22373元/平方米、城南新地王，樓面價18201元/平方米、城東新地王，樓面價為19529元/平方米。

　　事實上，北京和南京是一線城市和重點二線城市的典型代表，一直以來需求都頗為旺盛，市場消化能力較強，房企拼命搶地似乎並不讓業內意外。然而，如今市場存量過高、且去庫存乏力的杭州、溫州市場也拍出了新地王。

　　10月30日，在杭州土地市場上，經過一個多小時較量，56輪競價，“新裝”上陣的中國金茂(前身為方興地産，剛剛更名)，以38.84億元總價，66.05%溢價拿地，樓面價2.15萬元/平方米，刷新了當地今年總價地王。

　　同日，在溫州土地市場上，萬科以13.39億元競得上陡門單元綠園街坊控規A-02地塊，溢價率32.52%，折合樓面價16795元/平方米，成為今年溫州的“雙料地王”。

　　與之遙相呼應的是北京和佛山。

　　10月30日下午，經過近兩小時的競價，中糧首創天恒聯合體成功從華潤華僑城招商聯合體手中搶過豐台區南苑A地塊，以總價85.95億元、配建公租房5.6萬平方米笑到了最後。同時，地塊也成為北京歷史上總價第二高地王，僅次於白盆窯村地王(86.25億元)。據《證券日報》記者統計，豐臺目前已經拍出5.6萬元/平方米、6萬元/平方米、6.2萬元/平方米、7.5萬元/平方米的高價地。

　　同日，保利華南實業有限公司以19.59億元競得佛山禪城奇槎地塊，折合樓面價3750元/平方米，同時該地塊晉陞為佛山新地王。

　　解套靠新地王？

　　事實上，《證券日報》記者曾在過去兩年裏實地調查過北京、南京、上海的多個地王，調查後發現，除了地王本身未來定位必為高端産品，開發週期較長外，入市前實際上幾乎都經過了兩年以上的“擱荒”期，有的甚至多達近10年。

　　而在北京市場上，這幾年幾乎出現了一條規律，舊地王靠新地王解套，孫河板塊最為明顯。據《證券日報》記者了解，2013年7月份，中糧地産以23.6億元，樓面價4.8萬元/平方米摘得孫河一宗住宅用地，刷新5個月前泰禾集團在該板塊摘得的地王樓面價，成為新地王。同時，泰禾解套。2015年9月2日，保利首開以64.83億元、樓面價53830元/平方米的代價奪下孫河地塊，成為孫河“雙料地王”，中糧因此解套。

　　而三年前的9月26日，龍湖地産摘得孫河鄉北甸西村居住用地時樓面價為20158元/平方米，三年間，孫河板塊樓面價飆升近3.4萬元/平方米，暴漲1.67倍。

　　但現實是，因為北京動輒5萬元/平方米起的樓面價，售價“10萬元+”豪宅市場已變紅海。

　　“未來售價‘10萬元+’的頂級豪宅供應量將達到50個項目，供應規模為5000套左右，雖然不可能在一年間推向市場，但消化週期很長。尤其拿這些地的開發商都是大型上市公司，對銷售速度和利潤指標都是有要求的，有巨大的市場壓力。”亞豪機構市場部總監郭毅向本報記者如是表示。

　　事實上，《證券日報》記者近期實地探訪了新興的“豪宅集中營”東壩板塊，在這個靠近五環的地段中，龍湖、恒大、保利等開發商的高樓正在拔地而起。鋻於東壩板塊已被規劃為第四使館區，將來配套將非常完善，市場預期利好，率先入市的項目龍湖·天璞和保利首開天譽項目，叫價在8萬元-10萬元/平方米，甚至超過10萬元/平方米。

　　“保利首開天譽項目這塊地是在2013年拿的，樓面價大概5.6萬元/平方米，當時地價較高。” 保利首開·天譽相關負責人向本報記者坦言，但這個項目如今為五環邊上的城市別墅，稀缺性非常強，且總計僅為116套，總價控制在1300萬元起，10月份開放以來，大量地緣性“換墅”客戶來訪。該人士稱，從今年來看，別墅市場整體成交均價每平米已經超過6萬元，相比去年漲幅達到了6%，保利、首開也正是以這種城市別墅的業態去突圍的。

　　可以説，保利與龍湖是在東壩板塊上動作較快的房企，相比而言，恒大地産2013年11月份耗資51億元摘得的僅有8萬平方米商品住宅的東壩地王，至今尚未入市銷售。《證券日報》記者在實地探查時發現，恒大東壩項目的建築棟樓已經很高，卻遲遲未入市。

　　事實上，經《證券日報》記者實地探訪獲悉，恒大、首城等開發商都在該區域大量佈局，未來該區域供應還將增加，競爭壓力並不小。

　　“除了地段、産品特性外，購房者買豪宅是按照總價邏輯去選擇的，這將倒逼開發商絞盡腦汁要麼在産品上下功夫，要麼在贈送面積上下功夫。”某業內人士稱，即使如此，在大量高凈值人群去海外置業的背景下，未來兩年，北京豪宅市場的壓力將進一步加劇。

　　“把地價搞成房價，旁邊的房子在賣，只能期待下一個開發商救你，他不來，你就得等著。”上述上市房企高層向《證券日報》記者如是直言。